如何管好“边改造边运营”的首都商办新标杆？

近日，位于北京CBD核心地带的汇京双子座大厦在历经整体改造后盛大启幕。坐拥东长安街门户位置以及毗邻众多高品质商圈、生态公园的特色优势，叠加北京加速实施城市更新战略的背景，汇京双子座大厦全面焕新，引入全时空商业业态，满足B端客户办公商务及C端客户生活、社交休闲等全域需求，旨在将其打造成为CBD国际甲级办公综合体城市更新新标杆。

不同于常规的城市更新项目，汇京双子座大厦在升级改造期间依然维持正常运转，这也给物业管理工作带来了种种挑战。仲量联行在这一特殊时期采取多种应对措施，为项目的安全、正常运营提供坚实保障，获得了业主方、资管方、租户和属地街道的认可和表彰。

从客群定位到产品升级，通过空间重塑、硬件升级、业态重组、运营提升，以及富于创造的艺术植入，汇京双子座大厦焕然升级为新的国际甲级办公综合体。

• 城市庭院：原本的商业裙房，被改造为与办公空间兼容胡同的公共空间；超白玻璃幕墙和景观天窗的组合，为中庭打造近30米挑空的全景“阳光天幕”；灵动开放的现代设计语言，从中庭一路延续到双塔内部公共区域，为商务人群焕新商务场域的空间体验。
• 艺术格调：项目携手国际知名团队，为“城市庭院”量身定制了公共艺术品；垂悬在阳光天幕下列队翱翔的悬挂艺术品《成双》，与流光溢彩的数字艺术品《花宇》动静交织，在“城市庭院”绽放浸润人心的艺术氛围。
• 产商融合：项目构建了由B2畅享、B1拾取、1F品智、2F悦健、5F臻味等组成的全时空商业业态；兼容B端及C端客户办公生活、社交休闲等全域需求。
• 租户结构升级：项目在改造期间积极开展租户企业结构的升级焕新，集结以金融业、专业服务、医药科技为主的升级化总部经济集群，持续提升世界五百强企业租户占比。

仲量联行与这座大楼的缘分始于2005年，从最初的物业管理咨询顾问到全面委托管理服务，即便经历了业主更迭、资产交割，仲量联行始终致力于为项目提供一流专业服务。

尤其是在此次项目改造期间，仲量联行在常规的物业管理工作之外，基于前瞻性思考和精准把握，提供了多项具体的特色增值服务，对未来类似的城市更新项目起到了示范参考作用。

• 首先，仲量联行针对租户进行了调研，了解他们最为关心的问题。结果显示，除了改造工程中的常见的噪音、粉尘、异味等污染问题之外，租户也非常关心楼宇大堂和餐饮等配套设施关闭期间，有何替代服务解决就餐问题。
• 其次，针对调研所反映出的问题，仲量联行均提出了相应的解决方案。例如，关于污染问题，服务团队在定期进行空气质量监测并公布结果之外，还专门为孕妇和易感人群设立了临时性共享办公空间，让其远离施工区域，安心办公。
• 此外，在大堂因施工关闭、东塔和西塔之间的连接被隔断的情况下，仲量联行设立了“空中大堂”，方便租户日常商务会客。与此同时，物管团队还在东塔和西塔各自设立了一个卫星服务中心，及时响应租户在设备维修维护等方面的需求。而在餐饮服务方面，则引进了更多的售卖机、搭建了更大的外卖柜来方便租户就餐。

随着汇京双子座大厦悦然新生，仲量联行还将为这座已经获得LEED和WELL双铂金认证的项目引入包括6s精益六常法现场管理等一系列特色服务，充分考虑人与空间之间的连接感，将商务办公、休闲成长、人文体验、健康生态有机组合，打造现代灵动的“第三空间”，给使用者带来更多惊喜和服务保障，着力提升其幸福感、归属感、共享感和满意度。

复盘汇京双子座大厦改造期间物业管理工作的成功经验，无论外部环境如何变化，仲量联行始终保持服务不间断，并且随着楼宇和终端用户的需求变化，不断动态调整管理策略和服务理念，扩充服务内容，优化服务标准，而且不仅从物业管理的角度，更会从业主角度出发，持续努力提供“韧性”服务。

仲量联行华北区物业与资产管理部总监王宏杰表示：“北京正在以《城市总规》、《城市更新条例》和相关配套文件为基础，推动存量资源的有机更新。未来将会有更多老牌办公楼项目在升级改造的同时继续带客运营，在这一过程中，出租率、设施设备管理、应急情况处理、客户关系维护、动线转换、安全保障都是业主方所关注的重点。汇京双子座大厦项目的诸多实践对类似项目具有重要借鉴意义。”

仲量联行中国区物业与资产管理部总监李从越表示：“随着中国城市建设步入存量提质改造与增量结构调整并重的阶段，在各地扎实有序推进城市更新的时刻，仲量联行将持续秉持创新思维，根据客户需求，提供更具创意的特色服务，让物业管理与城市更新保持同频，助力业主方实现资产保值增值的目标，为城市发展注入新动能。”