北京城市更新立法加速，首次允许商业服务业类建筑用途相互转换

2022年8月24日，北京——近日，《北京市城市更新条例（草案）》（以下简称“条例草案”）在人大常委会进行首次审议。这是北京继在5月发布《北京市城市更新专项规划》以及在2021年6月发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》等多个政策文件以来又一重要的城市更新文件，是对过去一年以来北京城市更新政策体系搭建的延续，标志着北京城市更新加速立法。

在总体减量双控的基础上，这一系列政策对北京存量资产改造做出了一定的放宽，为市场提供了更明晰、有效的政策路径，这也将会极大地影响北京未来商业地产发展格局。

从条例草案的内容来看，北京市城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容。

在这五大类中，产业类与商业地产领域最为密切相关，政策鼓励商业地产领域中多类老旧项目的提升与增效，为零售、办公、产业园等物业市场提供丰富的存量改造机会。

据仲量联行数据统计，北京全市城市更新规模达2.45亿平方米，首都功能核心区（东城区和西城区）可更新建筑存量约0.42亿平方米，更新方向主要围绕“保护更新”。由朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区城四区组成的中心城区可更新存量约1.24亿平方米，更新侧重“减量提质”。据仲量联行预估，若10%的建筑适用于商业地产改造，将达到1,240万平方米的体量，几乎相当于目前北京市甲级办公楼市场存量。其中，东三环、酒仙桥望京、亚奥和中关村等区域的老旧楼宇集聚程度较高，可为未来办公楼市场提供丰富可更新存量。

推动城市更新离不开规划和政策保障，条例草案提出了多项激励措施。

当前很多商业项目面临40年土地产权到期的问题，因而土地使用年限到期成为商业地产市场投资人关心的核心问题。对此，条例草案首次提出了土地租赁的配置方式。北京市鼓励采取租赁的方式配置建设用地使用权，租赁期满后可续租，并提出先租后让的配置方式。租赁期内支付了土地租金并完成更新改造后，租赁建设用地使用权可转为出让建设用地使用权。

土地租赁政策提出了一种解决土地使用年限延长的可能性，体现了北京城市规划对于土地使用权问题的关注和研究，或可为市场划定一个比较明晰的土地续期的申请审批方案。实施方面，土地租赁成本本就小于土地出让成本，租金可按一次性缴清或按年支付，年支付的方式更有效缓解业权人的资金压力，为开发商和投资人提供了更为灵活的土地使用方案。

商改办、酒改办等改造类项目得益于其高回报率，成为商业地产市场投资人追捧的模式。但2018年政策开始严格限制“商改办”改造的选择和空间，而条例草案首次为商业服务业类建筑用途相互转换提供了政策支持。下一步北京将发布出台用途转换和兼容使用的正负面清单，明确比例管控和技术标准等要求。此后符合规定的商改办、酒改办等一系列的改造性项目有据可依，解决此类项目审批困难的问题。这并不代表全市层面全面的增量放开，北京仍将坚持减量发展方向。政策阶段的演化意味着市场中将有更多盘活现有低效资产的机会，迎来更多高品质项目。

条例草案还将城市更新项目的审批和监管权限下放至区级政府，将显著地缩短审批流程，在一定程度上降低了城市更新项目的审批难度，显著提升改造类物业的投资吸引力。区级政府更熟悉区域内的老旧物业等存量资源，更了解各片区的产业需求，更高效地推动其区域内项目更新， 更能有的放矢地统筹规划更新项目的优先级，将提升城市更新改造主体的改造意愿。

此外，在解决社会资本参与积极性不高、路径不畅等问题上，根据2022年5月发布的《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五“时期城市更新规划）》，政府将改善城市更新金融支持政策，通过建立财税激励和投融资机制，吸引专业化的社会资本参与城市更新运作，形成投资、融资、改造、运营、退出、再投资的良性循环，发挥社会资本的专业运营管理优势。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“在过去一年，北京陆续发布的一系列城市更新相关政策，标志着北京城市布局新的政策阶段——一个更加长效的存量市场发展机制。相较于上一阶段的严格控制，下一阶段北京对于存量资产的更新和开发采取了明显的鼓励态度。同时在本轮政策中，我们看到了北京市尝试性的对于40年到期后解决方案可能性的探讨，项目用途转换的探讨，在未来的实践中将为市场带来更多更为明晰的依据和路径。”