北京办公楼市场迈入“重新定价”新阶段，情绪消费驱动零售市场深度分化

北京，2026年1月29日——近日，北京市统计局数据显示，2025年，北京实现地区生产总值52073.4亿元，按不变价格计算，比上年增长5.4%，成为全国第二个经济规模突破5万亿元的城市。作为经济的晴雨表，北京商业地产市场在2025年的表现亦值得关注。

据仲量联行观察，2025年，北京甲级办公楼市场进入深度“重新定价”阶段，在租金调整的驱动下，需求实现温和修复，成为全年市场的显著特征。与此同时，北京零售物业市场在审慎的宏观叙事中经历着市场预期的不断调整；但市场中仍有单点突破的垂类品牌逆势突围，表明实体商业并非全面衰退，而是进入精准破局、精耕运营的新阶段。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“2025年，北京商业地产市场在深度调整中展现韧性，甲级办公楼与零售物业租金持续承压，需求结构性分化凸显。进入2026年，市场将在供应高峰与需求修复的博弈中寻求新平衡。在此背景下，资产运营能力与租户策略灵活性将成为业主穿越周期、重塑资产价值的关键所在。”

2025年，北京甲级办公楼市场延续深度调整态势，平均有效租金降至210元/平方米/月。过去被视为“极限价格”的特价，在2025年已逐步趋于常态化，成为持续有效的成交基准，推动市场向更具可持续性的新均衡区间过渡。纵观全年，北京甲级办公楼租赁成交量有所回升，但需求整体保持审慎，全年净吸纳量达11.5万平方米。市场中续租占比持续攀升至54%，企业搬迁决策门槛进一步抬高。从新租需求的行业构成来看，金融服务业、科技互联网、专业服务业合计贡献超七成的新租面积。

在需求收紧背景下，若干细分领域展现出结构性韧性。内资律所表现突出，全国八家“红圈所”中七家总部设于北京，加上大量百人以上律所，形成对核心区甲级楼宇的刚性需求。金融行业中，基金管理公司凭借“轻团队、高净值”特征，在数百平方米面积段交易活跃，叠加股市回暖与AI赋能投研流程，租赁意愿增强。科技板块中，人工智能领域公司呈现“双轨并行”：大模型研发集中于产业园区，而AI+应用场景则持续在办公楼落地。此外，酒店、公寓、健康管理等领域的经营者将甲级办公楼视为潜在经营载体，凭借整租、长约和稳定承付力等优势，为盘活低效面积提供新路径。

展望2026年，北京办公楼市场将新增甲级供应约70万平方米，主要集中在CBD核心区与望京区域；市场仍将处于“重新定价”的进程中，但租金降幅预计收窄。尽管如此，租金调整仍将是吸引租户的重要手段，尤其对于尚未充分释放让价空间的业主而言，仍具备一定的策略弹性。

仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“虽然北京办公楼市场在2026年仍会处于深度调整期中，但也正因压力而催生更多创新与协作。随着新增供应逐步消化、需求结构持续演进，北京办公楼市场有望在动态调整中夯实新的平衡基础，为下一阶段的高质量发展积蓄动能。”

2025年，北京零售物业市场在消费意愿疲软背景下承压下行，首层有效租金同比下跌9.5%，推动市场进入“K型分化”格局。各子市场中的头部项目韧性凸显，在低迷的市场环境中仍能维持稳定的租金水平和稳健增长的营业额，表明资源正加速向优质资产聚集，租金水平不再由单一的市场因素决定，而是项目运营与区位优势的综合映射。

尽管整体消费需求收缩已成市场共识，2025年垂类消费赛道仍亮点频现：珠宝、潮玩和茶饮的现象级火热都在看似低迷的市场环境中“点状爆发”。消费者不仅愿意为产生共鸣的情绪、体验与身份认同买单，更对产品的质价比及潜在的保值增值属性精打细算。由此引发行业洗牌加剧：一边是大量品牌因无法适应新消费逻辑而闭店，另一边则是具备精准定位与产品力优势的品牌引发抢购。

从细分领域来看，餐饮依然是市场需求主力，尽管面临关店潮，新餐饮品牌的开店需求仍保持增长。“漂亮饭”品牌如O’eat、Day By Day开出北京首店，连锁快餐则以高翻台率和强承租能力填补空置面积。时尚业态中的户外运动品类与生活方式业态中的潮玩品类，已成为各自赛道的核心驱动力，分别占2025年相关业态新店总面积的约26%。

2025年北京零售物业市场新增供应80.35万平方米，约为2024年供应量的一半，回归近五年均值。2026年市区暂无大型优质项目入市，有助于缓解过去几年持续供应高峰带来的竞争压力，为市场提供调整与修复的窗口期。

纪明表示：“2026年，北京零售物业市场整体将延续下行态势，租金继续承压，但跌幅有望边际收窄。需求端加速向‘深度触达’转型，结构性亮点在局部形成支撑。供应端则延续‘K型分化’格局，具备精细化运营能力的优质项目将在低迷环境中展现出抗周期韧性。与此同时，优质项目或具备改造潜力的存量项目正吸引资本方深度参与，推动行业出清与资源优化。从中长期看，提振消费作为宏观政策重点，将为零售物业市场的筑底企稳提供坚实的基本面支撑。”