北京办公楼市场租金延续结构性分化；长租公寓类资产持续受投资者关注

北京，2026年4月9日——4月7日至8日，全国服务业大会在京召开。作为新时代首次聚焦服务业的全国性大会，明确了生活性服务业向高品质、多样化、便利化发展，生产性服务业向专业化和价值链高端延伸的方向，“十五五”时期服务业增加值预计将突破100万亿元。在此政策与经济回稳双重背景下，北京市于2026年一季度发布了300个重点工程项目清单，经济成效初显。

“当前经济运行保持回稳态势，服务业大会又为市场注入信心，正是北京办公楼市场迎难而上、稳健前行的关键阶段。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“全国服务业升级浪潮下，外资企业正加速本地化，决策日益灵活务实；而中资企业则在出海浪潮中迈向专业化、合规化，双方在房地产决策上正呈现出‘外资更本土、中资更专业’的双向演进趋势。”

2026年第一季度，北京办公楼市场整体需求持续走弱，带来租金的结构性分化趋势延续。投资市场中，整体活跃度较低，但零售及租赁住房类资产仍受关注。零售地产整体需求动能依然偏弱，科技演进催生实体商业的新场景。工业物流市场中，平谷子市场集中放量，持续吸纳成熟子市场的外溢需求。

备注：空置率统计口径不包含全市自用项目。

2026年一季度，北京办公楼市场整体租赁需求维持低位。受传统淡季影响，市场活跃度有所放缓，且较去年同期进一步走弱，反映出需求端持续承压。一季度成交以2025年末已启动谈判的延续性交易为主，新增实质性租赁需求有限。企业租户普遍将成本优化作为核心考量，成为推动搬迁类需求的主要动因。典型策略包括搬迁至租金更具竞争力的项目、适度缩减办公租赁面积，以及通过空间布局提升使用效率，以实现不动产相关支出的结构性调整。

与此同时，即将入市的新项目已陆续启动预租工作，市场竞争格局趋于深化。一季度，在部分项目去化的带动下，全市甲级办公楼整体空置率稳定在14.9%，环比微降0.3个百分点。然而，2026年全年北京甲级办公楼市场预计将迎来约70万平方米的新增供应，供应规模处于近年高位。在增量需求持续受限的背景下，新项目的集中入市及其前期招商策略，对存量资产在客户留存、租金维稳以及现有空置去化等方面，带来一定的运营压力。

租金下跌趋势有所放缓，但全市下行压力延续。一季度，北京甲级办公楼租金环比下降2.4%，跌幅较2025年第四季度有所收窄。这一趋缓态势部分源于年初租赁活动整体偏少，实质性议价交易和成交落地有限，导致市场缺乏推动一季度内租金大幅调整的动能。在供需结构性承压的环境下，业主普遍采取灵活策略以稳定现有租户基础，租金调整趋于个案化。展望2026年，需求修复动能预计有限，叠加新增供应持续释放，市场去化压力短期难以明显缓解。“2025年进行大幅调价的项目，当前出租率水平趋于稳定；而尚未有效去化的项目则仍需依赖更具竞争力的价格策略。”仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示：“整体来看，市场租金表现将延续结构性分化态势。”

2026年第一季度，北京大宗交易市场延续2025年态势，整体活跃度维持低位。一季度市场仅录得数宗大宗成交，投资者普遍持审慎态度。其中，丽泽控股集团旗下北京金唐丽控置业发展有限公司与大红门（北京）建设发展有限公司签署协议，完成丽泽数字金融科技示范园项目部分楼宇的大宗销售，涉及建筑面积约5万平方米。该项目位于丽泽金融商务区核心区域，总建筑面积约49.7万平米，于2024年初开工建设，规划包含2栋人才公寓及7栋办公楼宇。

长租公寓类资产持续受到市场关注。城璟租住集团完成对北京顺义一宗资产的收购，总建筑面积近12万平方米。该项目计划进行升级改造，提供约2,600间集中式租赁房源，是该机构在上海开展长租公寓业务后，在北京布局的首个项目。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“从资产类别看，具备稳定现金流的零售及租赁住房类资产仍相对受投资者青睐；此外，部分总价较低、性价比高的小型办公物业和酒店类资产也受到个人或企业投资者的关注。”

备注：优质零售地产指市区市场。

宏观消费环境边际改善，科技催生线下商业新场景。1至2月，北京社会消费品零售总额同比下降0.3%，降幅较2025年收窄，餐饮收入同比增长由负转正。但宏观数据回暖或源于低基数效应，整体消费动能依然偏弱。在高度不确定的宏观背景下，消费者愈发追求确定性消费，长期主义与高性价比成为主导逻辑，推动户外运动、健康养生等细分赛道凭借圈层粘性与情绪价值持续扩张。与此同时，科技的飞速演进正催生实体商业的新场景。继京东Mall（双井店）落地后，宇树科技于一季度入驻王府井银泰in88。具身机器人、智能穿戴设备等数智产品正加速进入线下零售空间，日益成为科技品牌打造沉浸式体验门店的重要载体。

零售地产市场深度调整延续，需求支撑不足加剧租金下行压力。一季度，市区市场有效租金环比下降3.0%，同比跌幅扩大至10.4%。当前环境下，项目普遍难以同时兼顾租金稳定性、高入驻率与高端定位，有所取舍不可避免。仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“技术变革对社会结构的冲击正加速传导至经济体系。由AI驱动的数字融合空间与数智产品的线下扩张，将深刻重塑未来消费生态。”

市场租赁需求整体偏弱，成熟子市场的外溢趋势仍在延续。一季度，在新增需求不足与存量空间去化压力并存的背景下，企业决策高度聚焦于成本优化与运营效能提升，推动空间布局呈现明显的外溢特征。从行业特征来看，汽车、餐饮等对运营成本敏感、单体面积需求较大的行业租户，正加速从核心成熟子市场向平谷等区域迁移。

京东平谷智能产业园一期项目正式竣工。约35万平方米的新增供应在平谷子市场集中放量，推动全市整体市场空置率上升至33.9%。然而，受到招商压力及进度等因素影响，部分新项目选择推迟入市时间，一定程度上缓解了当期的供应压力。

租金加速下行，去化压力的实质性改善尚需时日。受整体需求疲软、新增供应持续入市以及区域间竞争加剧等多重因素影响，2026年第一季度工业物流市场平均租金延续下行趋势，环比及同比分别下降5.8%和19.0%。其中，平谷子市场租金降幅尤为显著，这一趋势既反映出新兴市场在供需再平衡过程中具备更高的价格弹性，也印证了当前租赁决策中对成本因素的高度敏感性。“在全市空置率实现实质性回落之前，租金承压态势仍将延续。”纪明表示：“短期内，以成本优化为导向的跨区域搬迁仍是市场主旋律。值得关注的是，平谷子市场凭借其成本优势，正稳步承接传统行业外溢需求；同时，该区域部分高标仓正从传统仓储空间向创新型生产场景升级，有望在一定程度上缓解区域空置压力。”