北京办公楼租赁市场加速探底；零售地产供应量攀升导致竞争加剧

北京，2025年1月7日——“2024年，北京商业地产市场的各方参与者积极应对市场挑战。针对办公楼市场租赁需求低迷的现状，业主们普遍采取了积极且持续的招商租赁策略。目前，部分区域‘以价换量’的举措已初显成效。“仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“展望未来，随着政策刺激力度的进一步增强，我们有理由相信，这将为经济的持续回升和向好发展注入强劲动力。”

办公楼市场年末需求仍以搬迁和续租为主，加大租金让步幅度换取出租率成为大部分业主的共识。尽管租赁市场承压，北京的投资市场维持活跃，全年成交总额427亿元，办公楼仍为最主要成交类别。零售地产市场全年新增供应量达到162万平方米，创历史新高。但随着租赁需求放缓，新入市项目去化周期延长，整体市场竞争力度明显加大。在工业物流市场，由于租金持续下降刺激，四季度部分低标仓租户抓住窗口期进行品质升级，搬迁至高标仓。高端酒店市场在2024下半年表现稳定，与2023年同期相比呈现平稳上涨态势。高端住宅市场在楼市新政利好下，整体需求有所回暖，二手房价格降幅较三季度明显收窄。
 

市场活跃度有限，金融行业需求回归首位。第四季度，受增量需求释放缓慢以及存量需求外流影响，办公楼市场成交量回落，存量租户的搬迁和续租持续主导市场。金融街子市场通过显著的租金调整措施释放了潜在需求，空置面积有效去化。金融业和科技互联网行业为四季度甲级办公楼市场的主要需求驱动力。证券公司整合办公场所，带动金融行业的租赁成交量居于首位。以游戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求保持温和回升。

市场空置率仍面临上行挑战。四季度，丽泽子市场录得国家金融信息大厦入市，加剧了区域内资源竞争。该项目总建筑面积近13万平方米，现有去化主要来自于业主及其关联企业的办公需求。同时，第三使馆区、东长安子市场空置压力加速蔓延，企业缩租、退租行为存续。截至2024年底，北京甲级办公楼空置率环比上升0.7个百分点至12.6%。

季度租金跌幅扩大。第四季度，租金延续下行趋势，环比及同比分别下降6.2%及16.1%。激烈的市场竞争下，加大租金让步幅度换取出租率成为大部分业主的共识，以更多激励政策来吸引或保留租户的意愿也在不断增强。12月9日，中共中央政治局会议指出将在2025年实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。“政策‘组合拳’的持续发力体现了推动经济稳定、提振信心的决心，但政策效能的传导与转化尚需时间，办公楼市场有效需求不足的突出症结仍待破解。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租户或将继续寻找成本节约或品质升级机会，促使业主积极调整租赁策略争取客户，抢占市场先机。预计 2025 年北京甲级办公楼租金将下调14.8%。”

全年大宗交易资产类别呈现多样化，办公楼仍为最主要成交类别。2024年，北京全年大宗成交累计总额427亿元，较去年有小幅提升。四季度，翰同资本完成对其位于三元桥的城市更新项目“三元·NEO”的成功出售，买家为金鹰（亚洲）集团。另外，首创环保发布公告称，拟以现金收购首创城发集团所持有的首创·新大都园区部分楼宇产权，交易价格约为7亿元。

2024年，小体量交易为成交主力，同时，法拍项目数量出现增多趋势。2024年录得5亿元以下的交易占全年交易数量的三分之一。从买家类型来看，今年的投资型买家延续回归趋势，投资型买家按成交金额占比上升至80%。得益于公募REITs的常态化发行，零售物业持续受到投资人的广泛关注。“尽管2024年商业地产市场普遍面临挑战，我们仍看到内资投资人、尤其是险资机构，在零售物业及长租公寓赛道频频出手。” 仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“随着工商业用地利好政策落地，资产估值将迎来直接的利好影响，也将在未来持续推动投资市场的活跃度。”
 

_{备注：优质零售地产指市区市场。}

零售商业绩受挫，品牌扩张需求走弱。2024年全国零售商业绩普遍承压，扩张计划暂时搁置。四季度，零售地产市场新租需求减少的同时新开店铺的级次也开始下调。为了保持出租率，市场的租赁活动逐步由新租转向现有租约的续签。从业态分布来看，餐饮租户的流动性加剧，退租及腾铺带来的替换需求占据了全市开店面积的43.5%；与此同时，潮玩、宠物、悦己等情绪消费品类逆势增长，开店面积占全市的24%。

供应压力显现，空置率持续攀升。第四季度全市共有五个新项目入市，新增供应62.8万平方米，其中52.1万平方米集中在郊区市场。2024年，北京零售地产市场新增供应量达到162万平方米，创历史新高，市场竞争日益激烈。在供应扩容且需求放缓的市场格局下，新增空置面积的去化周期有所延长。市区空置率承压上升0.4个百分点，达到5.2%；而郊区空置率则上升1.3个百分点，录得9.0%，创下七个季度以来的新高。

租金徘徊于下行区间，低位复苏趋势受阻。面对需求转弱，业主方在租赁市场上不得不为新租和续租的品牌作出一定的租金让步。同时，由于新租品牌的定位普遍下降，签约租金水平也拉低了整体市场的平均租金。市区市场租金环比下降0.9%，郊区则下跌1.4%。“展望2025年，零售商业绩压力将继续抑制租赁需求，短期内或难以出现显著反弹，需求活跃度表现预计将弱于2024年。同时，零售企业对租金价格的敏感度提升，租金进入温和调整阶段。北京市区租金预计同比下跌2.5%个百分点。与此同时，2025年预计将有157万平方米新增供应入市，新项目开业率或将进一步下降，空置面积面临较大去化压力。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。
 

租金持续下行刺激下，四季度北京物流市场成交量保持稳定。由于租金持续下跌，目前的低租金环境促使部分低标仓租户抓住窗口期进行品质升级，搬迁至高标仓。多个超过5,000平方米以上的新租成交在四季度录得。不过，当前经济环境下，大部分租户保持谨慎态度，低租金仍为租户决策时的优先考量因素。为实现降本需求，四季度从北京外迁至津冀区域的租户数量有所增加。供应方面，四季度无新增供应入市。受多家大型租户向周边区域迁移的影响，加之新增需求不足以弥补流失的租赁空间，北京的整体净吸纳量在四季度由正转负。全市整体空置率在此影响下上升0.7个百分点至18.2%。

业主进一步加大租金优惠力度以吸引租户。四季度，北京物流地产市场平均租金跌幅扩大，环比下降2.1%，同比下降5.5%。由于市场需求持续疲软，加之周边地区低价竞争的冲击，四季度更多的房东选择通过大幅降低租金来吸引并保留租户。其中，平谷子市场租金下调幅度达各子市场中最高水平。鉴于平谷子市场在下季度将有大量新增供应入市，现有项目为抢占市场先机，推出了可观的租金折扣以期抢先填补空置面积。

“租金跌幅预计将在2025年进一步扩大。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“预计2025年北京物流地产市场将迎来约157万平方米的新增供应，这一数字约占当前市场总存量的42%。值得注意的是，其中约92%的新增供应集中分布于平谷，预计将使平谷跃升为北京体量最大的物流子市场。” 过大的供应压力加之谨慎的市场情绪影响下，预计2025年北京物流地产市场的租金跌幅将进一步扩大，超过2024年全年。而租金的持续下行也将刺激空置面积加速去化，在此影响下2025年的全市净吸纳量预计将有所提升。

北京2024下半年高端酒店市场表现稳定，与2023年同期相比整体呈现平稳上涨态势。截至2024年11月，北京高端酒店市场的平均房价（ADR）与2023年同期相比小幅下降，但入住率有所上涨，每间可出租客房收入（RevPAR）呈增长态势。根据仲量联行调研，北京高端酒店市场的餐饮业绩表现在2024年以来持续走低，婚宴市场呈现显著下降趋势，市场对明年北京高端酒店市场的餐饮消费预期普遍持保守态度。

酒店市场下半年的业绩表现也得益于旅游市场方面的复苏。北京在国内旅游目的地排名中名列前茅，特别是入境旅游市场方面。得益于免签政策对停留时间的延期以及入境口岸数量持续增加，入境游为高端酒店市场带来客源机会。截至2024年11月，国内过夜游客达到3,868万人次，同比增长8.4%；北京接待入境游客合计354万人次，同比增长189%，增长态势显著。其中入境过夜游客达到167万人次, 同比增长86.2%。免签政策红利预计将持续利好北京高端酒店市场。此外，Sibos年会（Swift 国际银行业运营大会）在2024年10月份成功举办，为北京带来1万多名来自150多个国家和地区的参会人员，会议持续4日，也为北京酒店市场带来可观客源。

北京高端酒店市场新增供应量预计在未来两年持续保持在低位，2024年第四季度无新开业高端及以上酒店。根据仲量联行数据，与其他一线城市相比，北京高端及以上的酒店供应量在2024年及往后十年增速将维持在年均0.5%。根据仲量联行的调研，北京正在运营中的高端及以上酒店大多开业已久，业主们更倾向于存量资产优化与盘活，在现有的基础上翻新、改造以达到资产价值最大化。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“预计今年春节假期北京国内旅客人次有望迎来高峰，对高端酒店市场需求起到一定支持作用。免签政策的影响或将持续利好入境市场，为2025年北京的旅游和酒店市场消费带来机遇。展望未来，北京乃至全国的高端及以上酒店的餐饮及婚宴需求存在不可忽视的挑战，酒店运营方需在市场拓展、产品服务差异化等方面做好计划，寻求市场突破机会。”
 

新政利好下高端住宅市场需求有所回暖。四季度北京高端住宅市场呈现出相对明显的复苏趋势，其中朝阳区和丰台区的需求增长尤为显著。四季度北京高端住宅市场共成交1,330 套，环比增长 44.7%，达到今年以来的最高水平。价格方面，随着年终冲刺节点的到来，开发商加大折扣力度以促进销量增长，带动高端住宅新房价格环比下降1.3%。在二手房市场，伴随着需求的逐步回暖，业主逐渐缩减了价格方面的优惠力度。租金方面，尽管供应压力在四季度略有缓解，但租赁需求依然疲软。四季度更多业主开始采取直接降低租金的方式来促进交易，租金环比下降 2.2%。

随着市场需求稳步回升，房价跌幅有望收窄。10月1日起，北京正式实施了购房新政，其中包括下调个人住房贷款最低首付款比例、调减非京籍家庭购房社保缴纳年限要求等。“购房新政的实施预计将继续提振市场情绪，并进一步增强开发商与购房者的市场信心。在此积极影响下，预计北京高端住宅市场成交势头将在2025年保持平稳。”米阳表示：“我们预计2025年开发商将继续提供价格优惠以促进销量回升。不过，随着需求逐步复苏与高价新项目陆续入市，2025年的新房价格跌幅相较于2024年将明显收窄。”