备注：空置率统计口径不包含全市自用项目。

备注：优质零售地产指市区市场。

2025年全年市场需求以成本驱动型搬迁为主，新增扩张动能有所不足。受消费复苏乏力及企业降本诉求强化影响，租户新租与扩租意愿处于低位，全年租赁活动主要由第三方物流、零售及医药企业主导的区域间搬迁构成。尽管整体需求疲弱，平谷子市场凭借更具竞争力的租金水平和高标准的仓储设施，成功吸引头部企业选址于此并租赁大面积仓储空间，成为全年为数不多的去化亮点，而顺义空港等传统成熟子市场则持续面临去化压力。

租金下行压力贯穿全年，区域价差显著收窄。2025年第四季度，市场平均净有效租金环比下降4.3%。为应对高供应与低需求环境，核心子市场业主普遍采取大幅租金折扣及更灵活的商务条款以维系出租率，导致区域间租金梯度明显压缩。随着租金持续下降，加之平谷项目性价比的提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租户有望出现回流趋势。纪明表示：“汽车制造、医药等对仓储品质要求较高的产业需求有望释放，成为支撑核心市场企稳的关键力量。同时，业主策略正日趋务实，通过分期入市、产品升级等方式优化供给节奏，为市场筑底修复奠定基础。“