人工智能重塑数据中心，中国数据中心投资建设进入“超级周期”

上海，2026年2月10日——伴随数字经济的迅速发展，作为新型基础设施重要组成部分的“数据中心”正步入蓬勃发展期。仲量联行最新报告《2026年全球数据中心展望》（以下简称“报告”）显示，预计到2030年，全球数据中心行业将以14%的复合年增长率持续扩张，其中亚太地区数据中心容量预计从32GW增长至57GW，复合年增长率达12%，中国数据中心行业也呈现高增长态势。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“过去几年，中国数据中心市场规模呈现高速扩张，标志着行业与全球同步进入超级投资周期；但与此同时，能源基础设施——尤其是电网容量限制、供应链风险等因素，也对发展形成制约。投资者和企业必须在市场速度与资本效率之间取得平衡，合理预判需求拐点，并保持足够灵活性，以应对人工智能（AI）模型与应用场景的快速演进。”

在云计算与AI技术的发展驱动下，算力基础设施逐步成为与办公空间、生产基地同等重要的战略性不动产配置，“数据中心”迎来建设热潮。

超大规模企业仍将是驱动全球数据中心行业增长的核心引擎，呈现"租赁灵活扩容+自建深度控制"的布局特征，预计在2026年-2030年间带动租赁型数据中心（涵盖托管服务及定制化建设设施）新增62GW容量，自建规模扩大至70GW容量。

面对安全、合规与性能要求，企业普遍采取“本地部署+托管服务+超大规模+边缘计算”的混合模式：一方面压缩本地设施规模，另一方面保留关键负载的驻场处理能力。在此背景下，前置性规划至关重要——例如在企业房地产决策早期即对接电网与分布式发电资源，锁定长期电力容量；通过预租或分阶段承租对冲租金与电力紧缺风险；同时在设计中预留高密度算力与液冷系统升级空间，并采用模块化架构提升应对施工延期、设备交付延迟及成本通胀的能力，实现成本效率与运营弹性的动态平衡。

报告指出，到2030年，AI工作负载预计将占全球数据中心容量的一半，其中推理解算将自2027年前后超越训练，成为主导性需求。AI训练和推理对算力与能耗的要求远高于传统负载，单机柜功率密度提升至40至100+KW，液冷系统从“可选项”变为“标配”等都将是数据中心显著的变化。

鉴于AI专用数据中心是典型的“能源消耗大户”，能源转型也是未来数据中心建设的必然趋势。报告指出，太阳能在2026年就将占到全球可再生能源装机容量近半数。预计到2030年，全球太阳能装机容量中将会有近4000GW来自亚太，而中国将贡献约80%的增长。

目前，数据中心是商业地产中最具吸引力的资产类别之一。仲量联行数据显示，自2020年以来，全球数据中心直接投资交易额已达约750亿美元，并购规模已超过3000亿美元；预计2026年，全球数据中心核心基金规模将突破500亿美元、目标回报率在10%以上。

值得注意的是，当前数据中心的建设不存在过度空置或无序扩张的迹象。报告指出，截至2025年末，全球数据中心使用率高达97%，在建项目中已有77%被提前预租，房地产指标依然健康。同时，在人工智能以外，数据中心来自“数据生成与存储、网络流量、云服务”的收入均保持超过20%的长期复合年增长率，这些需求能持续支撑行业结构性升级与长期扩张。

中国市场同样展现出强劲增长动能。据中国信通院数据，中国数据中心行业市场规模从2019年的878亿元增长至2024年的3048亿元，年复合增长率为28.26%。

随着AI算力需求激增，作为底层基础设施的数据中心需求持续扩大。2025年上半年，中国数据中心新增交付容量已超往年全年水平。据中国信通院数据，截至2024年底，中国在用数据中心机架规模达900万架（标准2.5kW/机柜），同比增长11.11%。2017-2024年间，规模年均复合增长率达23.35%；2024年增速有所回落，可能与基数扩大及行业算力资源优化有关。至2025年6月底，机架规模已增至1085万架，较2024年底新增185万架，对应IT负载约4.63GW。

仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东认为，“未来五年，全球数据中心投资总额将高达3万亿美元，其中包括1.2万亿美元的房地产价值创造。我们注意到以数据中心为配置方向的投资基金多为积极募集之中，回报设定多数为‘机会型’水平。对于长期算力需求及AI渗透率渐进增长的乐观预期，加持了既往数据中心作为’新型基础设施+不动产资产’合并的投资属性，进而形成了当期募集、配置的底层逻辑。”

伴随全球范围内资金需求的高速扩张，资产证券化成为关键路径，其中以“数据中心”为底层资产的资产支持证券(ABS)与商业抵押贷款支持证券(CMBS)更自2020年起几乎实现了发行量每年翻倍，2026年有望达500亿美元。

在中国，2025年8月，首批数据中心公募REITs——南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REITs分别在沪深交易所上市，以及近日世纪互联两单IDC机构间REITs（持有型不动产ABS）——国金资管-世纪乌兰数据中心持有型不动产资产支持专项计划和国金资管-世纪泓源数据中心持有型不动产资产支持专项计划成功发行。这些实践印证了报告中观点：包括中国在内的亚太地区，以数据中心为底层资产的资产证券化产品发行量将显著增长，也反映出长期资本对这一资产类别的信心。

仲量联行中国区评估咨询服务部负责人熊建平指出，“随着中国多层次REITs市场体系的完善以及机构间REITs、类REITs等创新工具的协同发展，数据中心项目将更高效地实现‘投融管退’闭环。政策支持不拓宽了权益型资本退出渠道，也降低了重资产项目的融资成本和杠杆风险。未来，我们有望看到更多优质数据中心通过标准化、透明化的证券化路径进入资本市场，推动行业从‘开发建设’向‘运营增值’深度转型。”