亚太市场复苏，跨境投资回暖，中国商业地产投资探寻新窗口

上海，2025年11月27日——仲量联行最新数据显示，亚太地区第三季度商业地产投资总额达395亿美元，环比增长26%，同比增长2%；今年前三个季度累计投资总额为1066亿美元，同比增长11%。三季度中国内地和香港市场投资总额分别为41亿美元和12亿美元，分别同比下降34%和10%。

从跨境资本角度来看，上季度流入亚太地区的跨境资本投资额达到120亿美元，同比增长60%，年内增幅达88%。日本长租公寓、韩国办公楼和工业地产以及澳大利亚物流地产等领域在吸引外资方面发挥了重要作用，推动这三个国家市场跨境投资额分别以37.84亿美元、25.5亿美元和16.8亿美元领跑亚太。与之相比，2025年流入中国内地商业地产市场的跨境投资额近15亿美元，较去年下降45%。

仲量联行国际资本北亚区负责人夏飏飏表示：“尽管宏观经济与全球贸易仍存不确定性，今年第三季度亚太商业地产投资市场依然展现出超出预期的韧性。在全球资金持续寻求稳定回报、资产配置转向亚洲的背景下，亚太区域正逐渐从去年以来的调整期中走出，恢复性增长趋势愈加明确。虽然外围走势回暖，但中国内地和香港商业地产市场的复苏依然面临重重压力。”

数据显示，中国内地和香港的商业地产投资仍在低位运行。第三季度中国内地录得约41亿美元的投资额，同比下降34%；香港市场约为12亿美元，同比下降10%。虽然与亚太区域整体回升的节奏形成对比，但推动市场改善的因素也在逐步累积。

“十五五”规划建议公布为为未来产业与资本方向提供了更明确的指引；美联储开启降息周期也显著提振了全球投资者信心。与此同时，根据仲量联行资本价值指数，香港的办公与零售资产价格调整幅度居亚太之首，中国内地各类别资产亦出现更具吸引力的估值，预期这些因素的共同作用将加快大中华地区资产价值的重估速度。

亚太区域跨境资本流入的回暖正在为中国内地与香港商业地产市场注入新的变量。跨境资本的目光主要集中在更具确定性的资产上，其中办公楼和数据中心分别占到40%和30%，显示出跨境资本已经捕捉到市场重估所带来的机会。

其中，阿里巴巴和蚂蚁集团于10月中旬斥资9.25亿美元购置铜锣湾全新甲级商厦“港岛壹号中心”并将其作为两家企业的香港总部，成为自2021年以来香港最大宗办公楼成交；7月初富华国际集团以总价约1.562 亿元人民币完成对北京通州运河核心区“财富港”项目剩余50%股权的收购，实现对该商业中心及13栋办公楼的全资持有；以及具有外资背景的险资——友邦人寿与中宏人寿以人民币7.68亿元（1.292亿美元）联合收购了位于北京大兴的生物医药产业园“药谷一号”。这些交易案例充分表明，跨境资本已经逐渐将将包括估值合理化和核心区优质标的在内“结构化机会”视为当前的投资主线。

在当下机构投资者整体保持谨慎的市场环境中，私人资本正逐步成为中国内地与香港商业地产交易的主要驱动力之一。在办公楼领域，传统的保险机构与国企仍占据重要位置，但私人财富与家族办公室的参与度正在迅速提升。在零售物业领域，作为“耐心资本”，超高净值人群表现尤为突出，以2.06亿美元的总投资额贡献了超过一半的交易量，以“低位承接、长期持有”的方式重点布局社区商业和独立商业资产。

酒店资产同样受到私人资本的青睐，因需求稳定、回调幅度清晰，来自中东的资金以及华人家族办公室持续关注北京、上海等核心城市，以满足长期资本对收益与安全性的双重要求。此外，香港市场上的零售交易几乎全部由本地私人投资者主导。总体来看，更灵活、更果断的资产配置能力让私人投资者从过去的补充角色转变为大中华地区商业地产中的“新主角”。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东指出：“中国内地和香港市场仍在承压前行，但当前的价值重塑正在为中国商业地产投资市场开启了一个难得的布局窗口。随着宏观环境改善，新的五年计划展开和跨境投资的再度活跃，一线城市核心区域的零售业态、生命科学园区、长租公寓与数据中心等资产是最具确定性的投资标的。”

更多详情，请参阅仲量联行《2025年第三季度亚太区资本追踪报告》英文版。