仲量联行 ：“通道”优势助推办公需求释放，云南首座万象城落子昆明

2024年1月23日，昆明——2023年，全市经济总体平稳，结构性矛盾仍在。甲级办公楼市场，全年各行业总退租量中，地产建筑退租占比超三成，市场空置率仍处高点，去化承压，租金跌幅扩大。优质零售物业市场，云贵地区首座万象城开业，存量项目积极打造差异化提升核心竞争力。

仲量联行华西区董事总经理周懿表示：“昆明内接长江经济带，外联东盟各成员国，立足互联互通的国际大通道，对内精准承接东部产业转移，对外加快跨境人员、资本、要素的有效流动。我们也看到2024年将是昆明加快构建发展新格局的一年。借用其区位优势和资源优势，昆明将深化面向南亚、东南亚的中心辐射效应，优化产业结构，助力区域性国际中心城市建设再上新台阶。”
 

回顾2023年，昆明甲级办公楼市场录得2栋楼宇交付，新增供应面积16.0万平方米，分别是位于巫家坝的中海国际中心、西市的富滇银行总部大厦。市场整体复苏不及年初预期，市中心部分项目租户流失现象频发，导致子市场空置率同比上涨6.0个百分点。全市层面，甲级办公楼平均空置率较去年年末小幅上升0.7个百分点，收至31.0%。

1-11月，全市固定资产投资同比下降24.9%，其中房地产投资同比下降41.3%。投资端疲弱，需求端观望情绪加剧，市场大盘短期难以回暖，全年地产建筑业占总退租面积比高达30.8%。昆明甲级办公楼全年净吸纳量实现10万平方米（含6万平方米总部自用）。

租金方面，业主连续八个季度下调租金预期，导致全市平均租金持续下行。巫家坝板块配套建设推进缓慢，业主招商难度大，以价换量的租金策略导致跌幅进一步扩大。截至2023年末昆明甲级办公楼平均租金录得71.5元/平方米/月，同比下跌7.9%，创2019年以来的最大跌幅。

从全年新租行业分布看，专业服务（22.0%），地产建筑（18.2%）和科技互联网（14.7%）为前三大需求来源。

• 线下通道：跨境服务升级，专业服务和物流运输表现亮眼
  
  分时段看，专业服务在下半年表现出更强劲的势头，上半年占新租总面积的18.9%，而下半年这一数据上升到25.2%，符合从年初开放信号释放到租赁谈判最后产业落地的周期规律。
  
  以律所为代表的商务服务类企业持续在昆扩张。除去常规的各类资本交易，合同纠纷问题给律所带来的业务增长，在今年防疫政策优化后，部分律所开始涉足东盟成员国驻地法律服务项目，法律事务包括对外直接投资、市场准入、进出口贸易等。从数据看，全年的律所需求以升级为主，高达54.9%；相较于去年40.5%的新成立需求新租占比下滑至18.1%。
  
  同样受益于通道开放的旅行社和留学中介等消费服务类企业，其新租集中在南市子市场，占全市42.0%；以小微企业为主，300平方米以下的面积段占新成交的83.3%。1-10月昆明旅游总收入高达3,351.1亿元，同比增长39.6%，其中国际旅游的外汇收入较2019年增长236.6%。中老铁路的开通，为中国与东南亚互通创造陆上条件，且成本和时间更具性价比。据统计，中老铁路在2023年的旅客发送量同比增长101.3%。
  
  昆明的通道优势还体现在物流运输端，下半年物流运输新成交面积较上半年增长71.1%，且61.2%来自外省头部物流企业在昆设立的分支机构，业务以跨境物流为主。中老铁路开通的两周年，昆明累计发送货物2,910万吨，而“沪滇·澜湄线”国际货运班列和“中欧+澜湄快线”国际货运专列开行，以及磨憨口岸的建设推进，使得昆明面向东盟的枢纽地位进一步凸显。
  
  

• 线上通道：网络流量撬动农业高质量发展，新媒体行业新租需求稳健
  
  自2022年第三季度，头部新媒体企业落地带动本土互联网直播行业高速生长，新媒体行业持续稳健发展，季均新租面积超过3,000平方米。虽然这一趋势在今年下半年所有放缓，但互联网直播无疑已成为昆明一大特色产业。1-11月，昆明网络交易额达2,082.0亿元，同比增长19.2%。从云南全省一产结构来看，作为网络直播间“常客”，前三季度鲜切花和水果产量同比增长8%，较非直播类农产品蔬菜高4.1个百分点。
  
  今年以来，昆明市商务局与各直播电商平台合作，先后举办“云花产业+电商直播创新论坛”“云南美好生活2023电商直播节”等线上促销活动，共同推进云南优质产业资源在线上渠道的流通。预计到2025年，全市将形成10个以上特色直播电商基地，行业的规模化、规范化发展，有助于昆明打造健康、有序、具有高成长性的直播生态。届时，更多优质直播机构有望孵化成长，形成产地直播间+办公区选品运营的模式。

部分商业地产项目缓建，昆明未来四年甲级办公楼新增供应共计约33万平方米，“去库存”将主导市场发展，预计到2027年空置率有望回落至30%以下。

2023年12月，沪滇临港昆明科技城提前建成宣布开园，沪滇产业协作的蓝图正徐徐展开。沪滇两地将探索“沪滇+N”协作模式，携手促进更高水平开放协同。1月11日，上海杉杉科技旗下全资子公司——云南杉杉新材料在安宁产业园区举行年产30万吨锂离子电池负极一体化基地投产仪式，标志着全球最大的锂电池负极材料一体化工厂正式投产。以云南的通道优势、资源优势、税收优势，联合东部城市的工业资本和研发实力，将有助于东西联动，共同打造辐射南亚东南亚的工业制造基地、商贸物流基地。未来也将有更多外省头部企业在昆设立分支机构，释放办公需求。

仲量联行昆明战略顾问部负责人李佳恒表示：“在中老铁路开通两周年之际，陆上通道的建立有效促进中国与老挝及其他东盟国家的贸易往来，让昆明这一铁路线成为名副其实的国际‘黄金大通道’。通道优势带来的投资效应也将转化为产业动能，吸引更多优质经营主体入昆发展。”
 

2023年全年，昆明优质零售物业新增供应共计41万平方米，创2020年以来的新高，新开项目分别为金俊广场、星耀广场和万象城。金格百货汇都店于1月31日关店，部分店铺腾挪至新开的金俊广场。截至2023年末，昆明优质零售物业总存量升至431万平方米。

12月末开业的昆明万象城，是云贵地区首座万象城，引入各类首店共计65家，开业率超九成，据悉开业当天客流超过25万人次，商业地标的落成推动昆明商业地产市场品质提升。万象城开业前日，五华国投、华润万象生活商业管理合作签约仪式举行，宣布人民路壹号广场项目（万象汇）正式落地，老旧项目得以盘活，西市商圈迎来提档升级的新契机。

虽然年初开业的金俊广场与星耀广场开业率不及预期，但下半年项目通过吸纳大面积的餐饮租户以及大型百货类主力店，空置率稍有回落，但回落程度不及上半年上升幅度，全市空置率仍较去年末上升0.4个百分点，报14.9%。1-11月，全市社会消费品零售总额实现3,183.8亿元，同比增长5.4%；其中商品零售增长4.3%，餐饮收入增长10.4%。与社零走势趋同，购物中心的商品零售表现整体欠佳，时尚业态略显疲弱。据仲量联行统计，2023年华西地区优质零售物业的新租需求约三成来自餐饮租户。零售业态的租赁需求增长乏力，购物中心首层平均租金仍维持下行通道，全年累计下降2.3%，收至359.9元/平方米/月。

今年以来，同德广场相继引入Mstand、Manner、Boneless和1807等受年轻潮人追捧的咖啡品牌和潮牌服饰，深化项目的“潮范”定位，激活线下客流。入昆四年的恒隆广场，今年发力美妆区调改，加强项目在高化消费人群中的竞争力。海蓝之谜、赫莲娜、华伦天奴美妆、PRADA香水美妆等八家高化品牌，于一个月内相继落户恒隆广场，云南首家潘海利根也在美妆区打围。

作为昆明非标项目代表的公园1903，本是滇池周边高端住宅群的商业配套，业态组合包括美术馆、高客单价餐饮料理和名品奥特莱斯等，并不定时举办咖啡市集、汽车文化市集、“微光”公益市集…不断强化项目“都市精英生活方式”的定位。而项目法式建筑设计风格自带“网红”属性，吸引众多游客打卡，成为滇池一日游的餐饮购物“补给站”。避免同质化竞争，是春城优质零售物业市场百花齐放的关键。

2024年昆明优质零售物业供应将有所放缓，全年新增供应约为20万平方米。新增供应主要来自近年来延期入市的项目与老旧项目的重整盘活。

长期来看，深挖本土消费潜力，提升旅游消费动力仍是昆明消费市场的重要发展方向。仲量联行的《国际消费中心城市建设年度报告（2023）》中，昆明在29个城市中综合排名第22位，但在“城市国际影响力”的子维度中，昆明排名第9。区位优势仍然是昆明的核心竞争力。2024年1月2日，泰国总理宣布：中泰两国将从3月起永久互免对方公民签证。消息一出，在携程的泰国站点上，中国相关关键词的搜索热度较前一小时大幅增长超80%，昆明与广州、上海、北京等高线城市的搜索热度位列前茅。早在2019年以前，泰国等东南亚国家高质量消费群体便是昆明奢侈品商场的常客，未来在政策利好的加持下，昆明有望重新吸纳更多海内外旅游消费。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“昆明的经济离不开外联与消费。2023年昆明跨境旅游恢复势头强劲，节假日经济带来的旅游客流是对本地零售商业的重要加持。商业地标项目的开业，从产品端弥补昆明高端商业不足的缺陷，推动全市商业提质升级。昆明的商业在引流的同时，仍亟需盘活城市的在地优势资源，从花卉、农副食品的外销到直播电商的兴起，我们期待更多地方资源与昆明品牌借力互联网走向全国，成为激活昆明消费与商业市场一股全新力量。”