仲量联行：成都非标商业焕新消费新场景，物流地产投资吸引力回升

成都，2024年1月24日——回顾2023，经济结构性复苏，产业招引复常，零售消费回暖，赛事经济、演艺经济、节假日经济激发城市活力。甲级办公楼市场：净吸纳量低于年初预期，增量需求呈现结构性特征，部分行业退租频发，办公楼租金加速下滑。零售物业市场：零售消费整体回暖修复，空置率同比回落，但空置压力犹存，餐饮和体验业态增量需求表现稳健，改造和非标零售项目成为全年供给侧亮点；需求侧，节假日经济与赛事演艺市场活跃度超预期，带动旅游市场快速回暖，激活消费新增长点。物流地产市场：高标准仓储物流平均空置率回落至历史新低，市场供需结构持续优化，成都西部交通物流枢纽地位突显，迈向内陆开放新高地。

仲量联行华西区董事总经理周懿表示：“2023年，成都宏观经济回升向好，而面对未来的机遇与挑战，乐观者达，先行者盛。在当前的经济周期中，产业高质量发展、产业链升级延伸、持续激活内需、扩大内循环已是关键。成都凭借人力成本、人才回流、科研起势、先天资源等综合优势，逐步承担以新能源、半导体、航天航空等国家高质量产业‘补链’与‘强链’的职能，而这也将构筑经济长期可持续增长的底层逻辑。从短期看，产业与消费市场均面临结构性调整，锚定新产业、新消费、新科技、新动能，把握投资窗口机遇，重视企业成本优化，将企业立足于经济周期中，破局在结构性机遇内。”
 

2023年初，企业活动复常，怀揣办公需求反弹预期，成都市场在第二季度实现成交回暖，甲写单季新成交面积高达21.8万平方米，成为今年单季峰值。然而，进入下半年，市场退租高企，新租转弱，企业不动产预算收紧，市场去化难度加大。2023年全年，成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得5.3万平方米，同比下降49.1%。其中，市场化租赁吸纳仅为1.9万平方米，处历史低位。

伴随企业步入成熟期，总部办公成为头部企业的主流CRE发展方向。2022年，成都优质办公Top50榜单中，企业总承用面积达78.3万平方米，在Top10企业中，平均每个企业租赁4个办公空间。供应端，成都总部楼宇建成交付进入第二个高峰期。自2022年下半年开始，总部搬迁开始在蓉涌现。两年间成都甲级办公楼市场共计录得10宗总部搬迁案例，引致租赁市场累计退租面积增至8.1万平方米，其中75.1%的面积发生在2023年。

第三方办公同期迈入续租季。终端客户CRE预算收紧，承租能力下降，二级租赁市场利润空间收窄，部分高溢价品牌于年内集中退出市场。虽然下半年甲级市场录得近2万平方米新租成交，但其产品多选择降低装修标准，实行分批装修，缩小公区配套面积，扩大可租赁面积等等，以适配现阶段企业的办公需求。整体而言，大企业从租赁市场撤出，加上各行各业穿越经济周期必然伴生的企业退租，导致甲级办公楼招商压力超预期激增。

2023年，线下消费回归，投资聚焦实体经济，但从投资到办公需求的转化仍尚待市场检验。全年甲级办公楼新成交面积同比上涨7.4%，低于年初预期。增量行业主要聚集金融业（22.1%）、科技互联网（20.3%）、专业服务（16.0%）：

• 金融业韧性仍在，全年新租占比重回首位；其中，传统金融类需求占比上涨。全年录得多宗证券、期货企业升级成交，而银行、保险则多为整合性需求。
   

• 科技互联网整体下行。从结构看，IT软件、互联网领域需求动能稍有放缓；部分与智能制造赛道相关的领域，如云服务、物联网、人工智能等年内呈现增势。
  
  

• 教育留学、旅游中介等消费服务修复上涨，全年新租面积达4.3万平方米，同比上涨24.1%，专业服务表现同期上扬。

从新增供应看，受需求走弱和开发商资金链短缺影响，2023年成都甲级办公楼新增供应不足年初预估值的50%。全年，甲级市场新增面积24.8万平方米。其中，天府新区持续放量，新增项目：天府法务产业大厦、保利天寰广场等。另外，城东攀成钢区域迎汇信财富中心重装入市，新增面积约6.1万平方米。

受退租、企业弱预期等因素交叠作用，成熟商务区年内多个项目的空置率急速攀升。第三季度，成熟商务区（剔除天府新区）的空置率攀升至27.8%，环比上涨1.7个百分点。2023年，成都甲级办公楼平均空置率收至30.6%，同比上升2.5个百分点。

价格竞争是2023年的市场主线。一方面，需求端的弱修复导致市场竞争十分严峻；另一方面，二级租赁市场空置压力高企，迫使“资金链敏感”的运营商不得不采取“超低价”策略。低价竞争从二级转租市场反向传导至一级租赁市场，造成高品质办公楼价格“内卷”愈发严重。仅第三季度，成都甲级办公楼市场租金环比跌幅高达3.2%。截至四季度，成都甲级办公楼平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高达6.6%。

2024年，预计成都甲级市场新增供应将超过50万平方米，其中超九成位于天府新区。 城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求增量，市场的周期性波动不可避免。仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍表示：“展望2024年，办公需求基本盘有望进一步回升，城市高质量发展与产业投资是未来拓展市场需求的重要依据。在企业不动产预算收紧的预期下，楼宇成本优化是多数业主的选择，但仍须重视运营效率的提升，精准判断并主动适配租户的高优先级需求，存量客户的维系是关键。”

在2022年低基数的推动下，2023下半年成都社会消费品零售总额反弹速度加快。1-11月，成都社会消费品零售总额实现9,036.5亿元，同比上升10.4%，较1-6月提升1.6个百分点。其中，餐饮增速26.2%远高于商品零售的7.3%。

零售地产端，全年租赁需求恢复先快后慢，年初流动性复常反弹，但营业额回升未及预期，零售开店需求回落，项目招商进程迟缓，导致部分项目开业延期。全年，成都仅3个优质零售项目开业，共47.3万平方米，包括：天府和悦广场、高新合生广场、天府大悦城，有效填补城南天府大道东侧的商业空白。空置率呈先降后升的“U型”走势，餐饮和体验业态相对稳健，带动空置率连续两个季度回落，但年末百货、影院、健身房等主力店退租，导致空置率升至12.3%，与去年底基本持平。租金方面，租户议价能力走强，商场首层非零售业态占比上升，“以价换量”策略延续。2023年底，成都优质购物中心首层平均租金报387.4元/平方米/月，同比降低1.1%。

尽管商品消费温和复苏，但以赛事和演艺为代表的服务型消费表现亮眼。大运会期间，成都零售业销售收入增长21.6%，住宿业、餐饮业销售收入分别增长57%、42.3%；2023年成都明星演唱会场次达215场，带动周边消费40亿元。餐饮商家更是推出凭演唱会门票享折扣活动，成为时下嫁接流量拉动消费的热门方式。

存量时代下，传统盒子商业的业态调整和品牌焕新受限于需求放缓，消费者在消费降级的同时，衍生出对情绪价值的重视。面对不确定的外部环境和工作压力，在消费场景中寻求内心的平静和放松，成为消费者逛街的情感诉求。

顺应“以人为本”这一趋势，成都万象城将万象广场打造为大型艺术公园，呈现出“公园+”的效果，有效承接各种户外活动，打造松弛休闲氛围，同时解决地下楼层店铺缺乏展示面的问题，提升客流的同时兼顾功能与收益；非标商业WAVEBOX海浪公园准确定位年轻人，融入湖景、集装箱、集市、露营、小众极限运动馆等场景，符合年轻人社群活动的场景需求；祠堂街作为历史建筑街区，引入美术馆、时尚首店、休闲餐饮，让逛街兼具游览、观展、消费等多元复合体验。在业态和品牌大同小异的背景下，传统项目招商变得更加困难，非标项目在场景创新和内容输出方面都可圈可点。

随着市场资源整合，板块与板块、项目与项目之间竞争激烈，传统盒子项目重新定位，整体改造成为盘活存量资产的方式之一，如：泛悦Mall将转型为优客广场、龙湖三千集开启整体改造等。而头部高端项目则继续抬高增长天花板，加强引入高坪效业态，提升高端美妆和头部重奢的面积帮助业绩增长。未来零售资源争夺更加激烈，项目分层和极化趋势明显，存量项目改造和转型将会持续。

市场空置压力仍在，零售资源争夺激烈，新项目招商周期延长，预计2024年新增供应仍将维持在50万方左右，将迎来成都光环购物公园、龙湖东安天街、温江旭辉Cmall等项目开业。仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“成都是中国商业存量前三的城市，高存量必然带来内卷的竞争压力。购物中心盒子商业的创新已常态化，空间场景营造很难在标新立异的同时实现集团投资的财务目标。开发商对非核心地段大体量商业的重资产投资愈发迟疑，但囿于核心区位可开发土地的稀缺，既有资产的盘活越来越具有吸引力。因此，大量非标商业项目逐步涌现，成为年度亮点，也为更多新奇有趣、具有生活化气息、艺术氛围、文化内涵的消费内容引入，创造了可能性。”

消费是当下中国经济增长的第一动力，也是经济基本面的晴雨表。国际消费中心城市建设是“以消费促经济”的重头戏。2020年中国提出加快构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，而建设培育国际消费中心城市则是畅通国内大循环的支点，也是助力“双循环”发展格局的重要战略支撑。

仲量联行成都战略顾问部负责人于清华表示：“在复杂多变的环境中，帮助国内城市了解消费行业的发展趋势，‘因地制宜’利用城市独特的资源禀赋，探索具有特色的国际消费中心城市建设之路，并推广复制成功经验，实现城市消费能级的跨越，是每座城市经济发展的重大使命。”
 

2023年，成都仅有普洛斯天府机场物流园和丰树眉山物流中心两个项目交付，新增高标准仓储面积共计15.8万平方米。自2023年起，成都高标仓年均供应量将回落于20万平方米以下，标志着市场已由增量市场转为存量市场。两大核心子市场的空置面积大幅下降，带动全年市场去化24.3万平方米。存量时代下租金波动显著降低，整体出租率企稳回升，市场供需结构持续优化。

以双流和新都区为代表的近郊地区正承担起土地集约化利用，提高单位土地产值，支撑制造业回流的重任。其中物流运输业由于对土地产值贡献较低，区域高标仓存量短期不但无法增长，甚至出现萎缩趋势。而龙泉驿和青白江地区由于商贸物流运输产业定位清晰且政策连续性强，近年来凭借大体量的新项目供应、较低的租金价格，已形成极强的仓储物流运输产业集聚。截至年末，龙泉驿和青白江两个百万级子市场的空置率同比分别大幅下降6.2和7.7个百分点，至2.7%和5.8%的历史低位，逐渐脱离价格内卷，对稳定全市租金表现，降低市场整体空置率起到了决定性作用。2023年，成都高标仓空置率同比下降2.3个百分点至8.4%的历史新低。

新能源汽车无疑是贯穿全年的高频词汇。相比万众瞩目的新能源汽车销售市场，下游的车后市场似乎没有获得太多关注。仲量联行数据统计显示，自新能源汽车市场渗透率突破30%后，维修保养类的车后市场需求也开始步入规模化增长阶段。头部新能源车企纷纷增加售后零部件供应，以及拓展维修保养设施门店数量。年内理想、小鹏、零跑、极氪、特斯拉、比亚迪等销量领先的新能源车企，车辆售后备件仓库以及维修中心相继落户高标仓项目，成为2023年最大的新增需求行业。

作为中国高标仓发展核心的助推器，传统综合电商长期以来都是成都高标仓市场最大的需求客户。然而2022年以来，以京东、阿里为代表的综合电商平台GMV增长乏力，与此同时短视频直播平台、垂类电商、低价折扣平台成为线上商品零售额增长的主要推动力。但相对于自营程度较高、供应链服务完善、平台主导仓配活动的传统综合电商，后者的供应链及仓配环节则主要由商家主导，难以形成规模化的独立仓储需求。因而2023年，更多的电商企业需求被隐藏在服务中小商家以及直播商家的云仓企业和第三方物流企业租赁活动中。虽然不及以往京东阿里需求瞩目，但需求增长潜力极大。

较高的出租率、企稳回升的租金价格以及持续健康的供需结构使成都物流地产成为为数不多的稳健型地产物业。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“在住宅和商业地产物业波动周期，物流地产的稳健资产属性将进一步凸显。2024年，我们将看到更多高标仓储项目凭借极高的租赁稳定性获得内资机构投资人关注，并助力其分散投资风险。”