楼宇节能减排计划要考虑哪些因素才能真正“可行”？

作为城市中能源消耗的主要来源之一，商业楼宇的节能减排工作成为了一项迫切而又重要的任务。当业主方需要对项目的绿色转型方案做出决策时，经济可行性和技术可行性往往是两个不可或缺的考量因素，然而，要使相关计划能真正付诸实践，则需要权衡更多维度。

在仲量联行零碳研究中心首席分析师张宇看来，对于节能减排技术来说，只有“经济可行”才是真正“技术可行”，任何在经济上不可行的技术其实都没有办法推向市场。以一些政府的节能减排补贴项目为例，即使有些地区能提供高达总改造金额20%的补贴来鼓励对楼宇空调、暖通系统进行升级改造，但业主/开发商一定会要看剩余80%的投资何时能够收回成本，并综合评估节能改造技术本身成熟度及经济可行性；“算经济账”还体现在其他方面，例如不能因为节能改造而影响了租户的使用体验，如果有导致租金下滑，进而影响资产表现的潜在风险，那么相关改造必定也无法推行。

张宇认为，有些先进的节能减排技术虽然初期投资成本较高，难以实现立竿见影的回报，但在未来节能效益方面具备巨大潜力，就依然值得部署。另一方面，部分意在树立行业领先形象的业主/开发商则倾向于选择经济可行性、节能减排性价比并非顶尖，但是标杆性意义更强的前沿技术，以实现对外打造品牌形象并吸引各行业内顶端的企业入驻的目的。综合来看，只有立足于资产管理的大格局下，让“经济账”能算得过来，业主/开发商才会将其列上议事日程。

作为一种特殊的产品，商业楼宇在实际操作中，最终还是要以客户体验为评判标准。所以，除了要算“经济账”和“环境账”，更要算“用户满意度”这本账。仲量联行项目与开发管理部高级总监刘会超表示，此前在协助某研发中心申请LEED认证时，曾有顾问建议为获得较高评分而把空调系统单位冷量从常规数值调低一定比例；但是由于仅有经验值数据佐证，无法确保在调低出冷量后不影响空间使用者的体感和舒适度；同样，即使在运营时发现冷量不足、体验不佳，则也无法瞬时调高出冷量，因此最终这一提议并未被采纳；这也是目前推进楼宇绿色转型中的难点。

目前楼宇运营层面的大量数据是分散的，技术人员在部署、调试时更多依赖过往同类型商用物业的参考值，并没有可信赖的、经过多方论证的数据支持。与此同时，我们也观察到将人工智能、云计算、物联网等技术应用于物业管理，帮助楼宇节能减排成为了近年来的新趋势。然而，这类智能楼宇自动化系统的成功运行依赖于海量数据的支持，这需要时间的积累以及更多信息的共享；否则在运维过程中，基于不充分数据积累的AI频繁发出错误指令可能会大大影响到空间使用者的体验，进而引发租户投诉等不良后果。

开发商/业主方需要在技术、经济和用户体验之间寻找平衡点，而其中的关键就是对技术应用的场景进行解析和把握。毕竟没有真正懂场景的专业人士的加持，任何技术都是空中楼阁，无法实际落地。

现在市场上各种适用于楼宇节能减排的先进设施设备不断涌现，空调、照明、通风等多个系统所涉及的设备种类更是纷繁复杂。对此，仲量联行的生态合作伙伴——丰调调适董事总经理钱颖初指出，很多时候并不是堆积一系列高端技术、设备就能够实现最佳节能或舒适效果。研究发现，发挥高能效的解决方案并不一定使用了大量高端设备，而是将不同设备通过调适有效整合，使其发挥出更大的能效，达到或超过设计意图。已于2022年4月1日起实施，由住房和城乡建设部发布的《建筑节能与可再生能源利用通用规范》中规定 “当建筑面积大于10万平方米的公共建筑采用集中空调系统时，应对空调系统进行调适” ，这种强制性的要求进一步突显了建筑调适的重要性。

然而，从最基础的设备连接到复杂的控制系统，调适过程并不简单，需要极大的耐心、专业知识和工匠精神。在实际情况中，业主方往往愿意购买先进的技术设备，但却不愿意支付相应的调适费用。这导致了即使拥有一流设备，项目也可能因为调适不到位而出现能耗偏高、且不舒适的情况。但这一情况，在“双碳”及资产管理日趋成熟的情况下，正在悄然发生变化！钱颖初分享道，他参与的上海万科滨江国际项目（建筑面积合计约6.9万平方米），依托国内领先的以调适为核心的智慧能源算法及管理，不但实现了全自动运维，且每年节能效益达72万元，折合减碳925.8吨，受到了业主方的高度认可。这说明随着绿色转型、节能减排问题的重要性日益凸显，建筑调适将成为未来商业地产运营和节能减排中不可或缺的一环。

随着绿色转型的重要性日益凸显，对于广大的业主/开发商来说，在决策、部署、实施楼宇节能减排计划时，一定要审慎考量技术性、经济性和用户体验等多方面因素，在专业人士的支持下评估引入新技术对资产表现的影响，深入分析应用场景，做好设备调适工作，达成最优解决方案，才能确保项目取得成功。