动能转换，场景创新 | 广深办公楼市场进入“价值创造”时代

2025年，在深圳甲级办公楼市场，消费电子产业展现较强韧性，贡献近8万平方米的租赁成交，占全市可租赁面积净吸纳量的约1/3；另有超过10万平方米的办公楼面积被精品连锁酒店、健康、教育等经营性业态签约入驻。广州市场同样呈现新旧动能切换特征，十大搬迁成交中，有七笔来自游戏、电商等新兴行业。

这些数字指向同一个信号：华南办公楼市场正在发生结构性变化。当前市场整体处于逐步筑底阶段，租金正在止跌，但若要真正实现企稳回升，预计至少还需要两到三年——这一结论并非凭经验推演，而是基于三个维度的交叉验证：政府规划的传导节奏、供给侧的多元化调整、以及需求侧新旧动能的转换速度。

供需基本面决定了市场的底色，而需求结构的变化则是决定未来走向的关键变量。当前这一轮新旧动能转换，可以概括为“上天、入地、出海”三个核心特征。

“上天”指向企业的数字化、线上化与智能化。这一趋势不仅改变了科技企业，也在重塑传统行业。以近期在香港上市的“遇见小面”为例——其本质已是一家科技企业。会员管理系统、数字营销、中央厨房、供应链数字化，背后全是技术、科技与数据在驱动，而不仅仅是线下的空间运营。企业形态的变化，直接传导至其对商办空间的需求逻辑：从选址标准到空间功能，都在被重新定义。

“入地” 意味着企业加速下沉市场布局。在整体消费环境趋于审慎的背景下，企业更关注低线城市的覆盖率与策略调整的灵活性，这对房地产策略提出了快速进入、灵活退出、适配下沉市场成本结构的新要求。“出海” 则已从热门词汇演变为企业战略的必选项。与早期产能出海不同，当前品牌出海带动的是研发、营销、运营等全链条的国际化，也催生了大量专业服务商的规模化发展。

在这一轮动能转换中，广州与深圳呈现出不同的产业底色。

广州在跨境电商与游戏产业领域表现突出。全国每三元游戏收入，就有一元来自广州。发源于科韵路的游戏头部企业，正逐步向金融城、琶洲等新兴商务区集聚，寻求更优质的办公环境以吸引高端人才。而传统贸易在广州也在“触网”后焕发新生——国货美妆通过直播电商出海东南亚，实现自主品牌出口，成为办公楼市场新的活跃力量。

深圳则更多体现为硬科技与新消费的集聚。消费电子、硬科技、新零售、跨境电商已成为商办市场的主力租户。追觅、Insta360、比亚迪等深圳品牌天生就是全球化的企业。过去五年，它们逐步从厂房走向产办、从总部走向全球化，对甲级办公楼、旗舰店、新型仓储等多元物业类型的需求持续释放。同时，仲量联行研究部数据显示，消费电子类企业在2025年深圳甲级办公楼净吸纳量中占比接近三分之一，而且这一趋势远未触顶。

在需求侧结构重塑的同时，业主方如何应对租金承压、空置波动的现实挑战？市场实践给出了两个维度的答案：“软硬兼施”与“里应外合”。

广州商业地产部总监江婧丽表示：“‘软硬兼施’意味着：软实力方面，要提升服务；硬实力方面，要制定资本计划，对老旧设施进行升级考量。‘细致、极致、无微不至’是当前产品打磨的关键词。例如，珠江新城某超甲级办公楼在大堂入口处打造艺术级植物墙，通过场景化体验提升租户粘性，便是‘花小钱办大事’的典型案例。”

仲量联行华南区董事总经理、华南区兼华西区商业地产部总监李文杰表示：“锁定龙头租户，主动出击，精准匹配，闭环操作。在不确定的市场环境中，最大的危险不是租金下行，而是抱着传统的守旧思维去看待新的市场环境。业主需要做的，是在市场尚未充分认知项目价值时，主动完成龙头租户的引入，以此撬动整栋楼的资产价值。”

市场奖励行动派，不鼓励观望者。在周期与结构的交汇处，判断固然重要，但行动本身正在成为分化的分水岭。

仲量联行深耕中国办公楼租赁市场，仅过去三年，我们在中国内地市场累计完成近4,300宗办公楼租赁交易，交易面积超620万平方米。依托全球资源，前瞻洞察，海量数据和科技加持，我们为企业租户提供一站式企业房地产解决方案，为开发商及投资者定制全流程专业服务，助力各方把握机遇，实现多赢。

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