科技、文创唱主角，一文读懂北京产业园区全景

1988年5月，国务院批准成立北京市高新技术产业开发试验区，它就是中关村科技园区的前身。中国经济高速发展的几十年间，以科技园、文创园为代表的各类产业园区一直都扮演着十分重要的角色。北京的城市经济发展也在一定程度上受益于产业园区的持续性扩张，众多大型知名企业最初即孵化自产业园区。仲量联行持续聚焦产业地产，继推出上海篇与成都篇后，今日推出北京篇。

仲量联行对北京全市范围内总体量达5,400万平方米的644座产业园区进行深入研究分析，形成了《溯本归源——北京市产业园区市场白皮书》，旨在为市场各方参与者提供一份丰富、详尽的北京产业园区全景图。

鉴于产业园区对城市发展显而易见的贡献度，这一经济增长的助推器长期以来一直都是市场的关注焦点。白皮书显示，84%的投资者对位于一线城市的产业园区抱持极大的关注。

随着2018年开始逐步收紧与产业园区相关的用地政策，北京进一步明确产业园区将直供高精尖产业终端企业使用。从税收减免和资金扶持，到人才引进和定制化服务绿色通道，政府部门出台的各项支持措施的力度直接关系到产业园区能否取得成功。产业园区的发展前景在很大程度上也有赖于政府支持所形成的外生驱动，如财政补贴、产业引导、招商体系、土地利用等。因此，投资者在决策时，不仅要考虑产业园区自身的区位优势和商业价值，更应审慎评估相关扶持政策对企业的吸引力，才能确保投资的成功和可持续。

在北京打造世界主要科学中心和创新高地的征途上，科技类产业园区自然是大力推进国际科技创新中心建设的核心载体。白皮书指出，当前北京约60%的产业园区都属于科技类，项目总数为336个，总体量超过3,200万平方米，这也与“十四五”时期北京市政府的产业发展规划深度吻合。在中关村示范园“一区十六园”格局的影响下，各行政区对科创、高精尖、高新技术行业的扶持政策频出，科技类产业园区已成为区域经济的重要组成部分。尤其是科技氛围突出的海淀区，科技类产业园区的占比更高达近80%。

白皮书显示，由于科技类产业园区在京分布横跨中心城区和远郊区，各项目之间的租金差异明显，最低仅为1元/平方米/天，最高则接近10元/平方米/天，而平均租金为3.5元/平方米/天。其中，北清路区域和望京区域租金较高，普遍为4-7元/平方米/天。由于相较于中关村核心区办公楼项目，这两个区域仍具有明显的价格优势，因此吸引了包括腾讯、百度、联想、阿里巴巴、美团等科技巨头入驻。产业园区相对能够更好地满足企业个性化办公需求，同时使用面积也远超办公楼。

全国文化中心是国家赋予北京的城市战略定位之一，因此文创类产业园区在全市范围内也占据不小比重，约为24%，项目总数为205个，总面积近1,300万平方米，整体呈现出独特而活跃的发展态势。与科技园区相比，文创园区的分布更为集中，朝阳、丰台和海淀三个行政区聚集了全市70%以上的文创类产业园区。以798区域为代表一系列知名文创园区，已成为市民文化消费的“网红”打卡地。

值得一提的是，朝阳区内超过85%的文创类产业园区都集中在CBD周边的定福庄国际传媒产业走廊，该区域汇聚了1.6万家文创企业，年收入预计将突破1,600亿。作为全国首个国家文化产业创新实验区，定福庄国际传媒产业走廊也是文创类产业园区的租金高地，租金高于3.5元/平方米/天的全市平均水平。而东城区和西城区由于地理位置优势，租金相对较高，新华文创产业园区、人民美术文化园等优质项目更有力推动了租金上涨。

白皮书指出，北京全市77%的产业园区项目租金落在1-5元/平方米/天的区间内，超过97%的产业园区租金低于7元/平方米/天。仅有21%的产业园区租金高于北京甲级办公楼平均租金的一半，即5元/平方米/天。在同一区域内，租金价格接近的产业园区与办公楼数量有限，因此，北京的产业园区与办公楼市场之间并不存在直接的正面竞争关系，而是在全市范围内呈现出较为显著的共生关系，尤其在大中关村及望京周围区域。产业园区与办公楼市场各自提供独特的产品，融合共生程度较高，两者齐头并进形成了良性循环，并为北京的经济发展注入源源不断的动力。

据仲量联行观察，办公楼和产业园区的共生关系可以形成有效的“内循环机制”。

仲量联行华北区研究部负责人米阳：“过去8年来，北京产业园区市场经历了爆发式增长，相对较低的工业用地成本和政府的产业支持政策是其发展的核心驱动力。不同于单纯的商业化办公产品，产业园区的基础设施属性决定了其收益上限。目前，北京产业园区市场已经进入成熟运营阶段，未来将以孵化中小型企业、承接总部集中办公需求、带动区域经济稳定发展为主攻方向，成为可提供长期、平稳现金流的物业资产类型，在强劲的产业发展政策支持下持续发展。”

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