年报里的95家中国头部企业：企业不动产视角下的行业趋势

今年以来，发展新质生产力为激活中国经济的有效需求提供了新思路。各个行业的头部上市企业也在推进自身的结构转型与动能培育，从而潜移默化地影响着其不动产策略的改变。仲量联行连续两年以头部上市企业的财报数据作为切入点，深入研究企业不动产策略，今年，研究范围进一步扩大至10个细分领域、95家市值排名前十的头部上市企业，行业范围涵盖金融、互联网、游戏、数字媒体等领域。数据显示，虽然降本增效持续影响企业的人力资源策略与不动产策略，对持有资产及投资性房地产的不断加码表明头部上市企业布局不动产领域的信心没有改变。

使用权资产：承租人在租货期内使用租赁资产的权利，体现了企业在租物业的总成本。不包括短期租赁和低价值资产租赁，同时土地使用权除外。本文中互联网企业的使用权资产除包括办公楼/楼宇以外，还包括数据中心、电脑及其他运营设备等。本文中其他行业的使用权资产仅包活办公楼、厂房等房屋及建筑物。

租赁成本：企业经营性租赁当年支付的租金费用可以体现在使用权资产折旧费用上。不含利息费用、短期租赁费用及土地使用权折旧。本文中互联网企业的使用权资产折旧除包括办公楼/楼宇以外，还包话数据中心、电脑及其他运营设备等。本文中其他行业的使用权资产折旧仅包括办公楼、厂房等房屋及建筑物。

投资性房地产：企业将持有的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产，通常包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将用于出租的建筑物。本文中的没资性房地产仅包括建筑物，不包括土地使用权和在建工程。

太长不看版：

• 头部上市企业承担“稳就业”的关键作用，95家企业员工总数同比增长1.6%，代表新质生产力的头部上市企业展示出更为积极的人才扩张图景；

• 95家企业的经营性租赁成本同比下降0.9%，办公楼市场的租金调整对于缓解企业的经营压力起到了积极作用；

• 为应对外部环境的变化，企业在人力资源策略与不动产策略上实施双重调整，其叠加和协同效应使多数行业的员工规模与人均摊付的租赁成本呈反向变动；

• 95家企业中有66家的持有资产比例高于租赁资产，在不动产策略上更倾向重资产模式。从行业来看，2023年共有七个行业的持有资产比例同比上升；

• 头部企业“托底”中国商业地产市场，95家企业投资性房地产总额同比上涨2.5%，其中险资是最主要的资产持有人；

• 新质生产力行业实现员工规模和营业收入的双重增长。特别是在生物医药、游戏和半导体领域，六家代表性企业的营业收入连续三年增速超20%。

总体就业规模的稳定主要来自互联网、计算机硬件、生物医药及证券行业的增长，但经济波动对企业人力资源战略的影响在2023年已经有所显现。2023年，10家头部互联网企业新增员工总数超7.3万人，同比增长6.9%。市场竞争大、技术更新速度快等因素决定了互联网企业裁员与招聘并举的高流动性人力资源特征。10家企业中过半数连续两年减员，反映出业务调整和组织优化的持续性。另有2家企业则连续两年实现员工数量增长，海外市场拓展和科技创新成为其增量驱动力。

生物医药和证券类企业虽然仍处于人才储备阶段，但2023年的员工增速已明显放缓；半导体、计算机软件、新兴金融、游戏等行业的员工规模在近两年呈反向波动，其中游戏类头部企业在2023年“转负为正”，员工规模同比上涨2%；保险和数字媒体类头部企业维持减员增效策略，员工规模连续多年呈收缩趋势。

在经济形势尚不明朗的情况下，为了应对外部环境变化而快速调整企业架构，员工流动率较高的企业对不动产空间的需求面积和租约灵活性提出了更高要求，具有前瞻性的不动产策略或者系统化的不动产管理体系正是解决此问题的最佳方案。

从租赁的年化成本来看，2023年，95家头部上市企业的租赁成本总额首次出现下降，同比减少0.9%，是市场租金调整叠加企业不动产租赁策略调整双重作用的结果。

互联网企业在经营性物业上的租赁开支在2023年的增幅放缓，同比仅增长2.8%。保险行业降幅最大，2023年五家险企的租赁成本总额同比下降17.2%。

从租赁成本占总营业成本的比例来看，保险、计算机硬件、半导体、生物医药、游戏、数字媒体这六个行业的成本占比在近两年保持稳定，且基本在1%以内，表明此类上市企业对租赁的成本控制相当合理；互联网和计算机软件行业的成本占比在2023年均降至2%以内；证券和新兴金融行业的成本占比则持续攀升，其中十大头部券商的平均租赁成本占比在2023年升至3.2%。

人均租赁成本一定程度上代表了各行业在办公楼租赁交易中的实际承付能力，短期内企业增减人员后如果没有及时调整办公面积，必然会带来人均租赁成本与员工规模的反向变动。然而从长期来看，人力资源策略与不动产策略的双重调整将使这一趋势变得更为多元且复杂。

仲量联行观察到，部分行业员工规模缩减，人均租赁成本进一步增加。以券商为例，2023年，部分券商减少持有资产的同时增加租赁资产以降低资产减值风险，或者将精简后的人员整合至核心区域的优质办公楼，因此人均租赁成本增加。另有行业员工规模与租赁面积同步扩大，人均租赁成本被摊薄。以互联网为例，2023年，7家头部上市企业的人均租赁成本均低于行业平均水平，这与我们在市场中观察到此类企业从租赁物业向自用楼宇或产业园区搬迁的趋势基本吻合。

多数头部上市企业对不动产领域的布局仍在继续。2023年共有7个行业的持有资产比例同比上升。其中，计算机及资讯设备、半导体、生物医药等行业拥有较多的厂房、仓储、产业园区等不动产，持有资产比例明显偏高。

除自用物业之外，企业持有的、为赚取租金或资本增值的资产由投资性房地产这一指标得以体现。95家头部上市企业该指标的总额在2023年同比小幅上涨了2.5%，主要来自险资的增长韧性，这表明不动产仍是其资产配置的重要渠道之一，对稳定市场信心意义深刻。

根据国家信息产业部，新质生产力是“以数字化、网络化、智能化的新技术为支撑，以科技创新为核心驱动力，以深化高技术应用为主要特征，具有广泛的渗透性和融合性的生产力形态”，正在成为撬动现阶段中国经济再平衡发展的重要支点。

仲量联行在对头部上市企业进行分析时，将多数已经在主营业务中应用了数智创新等高新技术的企业所在行业划分为“新质生产力”企业，主要包括计算机及资讯设备、计算机软件、半导体、游戏、生物医药五个行业，而另五个行业作为其对照组，即传统生产力。

从租赁成本来看，新质生产力企业的租赁成本波动性较为明显，多数企业的办公空间会经历由众创空间、孵化器到产业园，最终将核心管理部门落址于标准办公楼的几个阶段，在短时间内带来了较大的不动产管理挑战。相较于新质生产力，传统生产力企业的租赁成本变化则更具一贯性。

虽然新质生产力企业远不及传统生产力企业在经营性租赁支出上更具余裕，其成长性仍值得关注。根据仲量联行数据显示，2023年北京全市甲级办公楼市场的制造业办公面积增速位列第一，医药及生命科学行业租赁需求保持增长趋势并跃升为备受市场关注的重要行业之一。

复盘头部上市企业在过去4年中不动产领域的数据变化，我们可以清晰地看到金融、互联网等传统行业依然是中国办公楼市场的中坚力量，同时，“新质生产力”企业的加速发展成为推动经济增长的重要引擎，不仅为产业创新提供了动力，还有望撬动办公楼市场新一轮增量需求。在波动已成为中国办公楼市场运行主线的当下，企业主动探索更加灵活、前瞻的企业不动产管理路径已然更具意义。中国办公楼市场形有波动，而势犹积蓄，我们有理由相信，市场将在新旧动能的合力驱动下，迈向新一轮平衡。

仲量联行办公楼租赁业务覆盖全国80多个城市，拥有近200名办公楼租赁专业人士。仅过去3年，我们在中国内地市场就完成了近4,300宗办公楼租赁交易，交易面积超过620万平方米，始终稳居行业领先位置。

依托全球资源、前瞻洞察、海量数据和科技加持，我们为企业租户提供一站式企业房地产解决方案，为开发商、投资者提供定制化的全流程专业服务；助力各方把握机遇，实现多赢。