仲量联行最新发布《土地剩余使用年限对于房地产价格的影响》报告

近年来，土地使用权和土地剩余使用年限日趋成为热点话题，因土地剩余使用年限短而引发的土地年期如何续期的问题更是引发了广泛的关注和讨论。

仲量联行通过对全国土地使用权政策、土地年期对价值的影响、及实际土地续期案例等维度的梳理，结合投资人访谈反馈，从评估及咨询角度梳理分析了土地年期问题的影响和应对之策，以期为相关市场参与方提供参考。

提及土地续期问题，就必须从土地使用权出让年限这个概念谈起。目前，中国国有土地使用权主要采用有偿出让的制度，国有土地使用权出让是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，以国有土地所有者的身份将一定地块的国有土地使用权有期限地让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行为及制度。对于土地使用者而言，土地使用权出让年限意味着使用国有土地有时间限制，并需要支付使用金。

1990年，我国颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确土地使用期限届满，土地使用者可以申请续期，“土地续期”正式被纳入现行土地制度，相关政策在过去的几十年中持续细化和完善。

仲量联行评估咨询服务部资深董事韩晶表示：“我们发现有些地方政府陆续出台了一些试点政策，规定了续期条件、续期方式、续期的期限、缴费标准以及土地续期的流程等。通过试点政策，特别是非住宅用途的建设用地的续期需要补缴一定的土地价款，而且多数情况下，需要提前一年左右的时间申请土地续期；同时通过规划和自然资源局等相关部门的审定和审批，这些试点也标志着中国国有土地使用权续期等问题逐渐法治化。”

从房地产评估的角度来讲，评估师评估的房地产价值的基础是房地产权益，这个权益包括房地产实物、区位和权益，土地使用权年限是房地产权益的一部分，既是一种权利也是一种限制。

从评估方法角度分析，常用的方法包括比较法、收益法和成本法，在三种方法计算的过程中，年期都是重要的参数和影响因素，当然在收益法中年期对于价值的影响是最显现的表达。

从理论公式的模型分析，年限越短对于价值的影响越大。同时，通过不同用途的土地（最高年期不同）的对比发现，价值影响在接近最高年限的时候影响差异不显著，随着剩余土地年期的减少，这种分化开始扩大，即剩余年期越短，则其价值会显著低于同一时间点中剩余使用年期较长的土地；从图表中的曲线平滑度可以看出：土地最高年限越长，则相应的价值衰减越缓慢。

在实践中，我们也发现还是有许多成功续期的案例，例如深圳市罗湖区的国际商业大厦、浙江省海宁市龙祥大厦、萧山城市酒店等，且试点地区的政策逐渐清晰。而对于剩余年期短的项目，特别是位于核心城市、核心区位的物业，是不是剩余年限较短就意味着没有投资价值了？不同背景的投资人如何看待？仲量联行就此类问题进行了访谈和调研。

经过上述调研发现，许多投资人对于“短年期”的看法并不是简单的按照理论公示计算。在土地剩余使用年限超过25-30年时，年期问题的关注度较小，对于资产价格的影响也相对较小；而土地剩余使用年限短于25年时，投资人的核心关注点主要体现在以下两个方面：

土地剩余使用年限短于25年，特别是短于20年时，投资人对年期相对较短的项目仍然保持相对积极的关注，通过“土地到期可按一定比例补缴地价续期”的假设或者“持有+转售”等不同的模型进行测算分析，综合判断续期可能性以及未来的投资价值；

土地剩余使用年限小于25年时，其交易价格中所隐含的补缴地价的因素影响相对越大。

结合政策法规分析、投资人访谈以及实证分析，我们发现可以将续期所需的补缴地价折算成剩余年期内的年金，并假设该年金作为每年的现金流支出，从而判断IRR或者资本化率的变化，以此作为投资的参考依据。

经过计算，在假设情境下：

韩晶表示：在考虑剩余年限较短的投资时，不仅仅可以使用土地年期修正公式，也可以使用“土地到期可按一定比例补缴地价续期”的假设或者“持有+转售”、“续期费用年金化”等不同的模型进行测算分析，综合判断项目的投资价值，作为投资决策的研判参考。

随着时间的推移，土地剩余年限逐渐缩短，对于众多投资性物业来说，年限对物业价值的影响逐渐显现。在未来，特别是剩余年限少于20年的存量地产在未来十年内将有较大幅度的增长，不仅仅在房地产估值，在城市更新、大宗交易以及改造项目等方面， 土地剩余使用年限以及续期问题将成为越来越重要的影响因素。

合理实施土地续期政策可以推动城市的可持续发展，确保土地资源的有效利用，促进城市土地的优化配置。同时，土地续期可以一定程度上鼓励投资者进行更长期的城市开发和建设，推动城市经济的繁荣和社会进步。

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