带你看中国：2023年第三季度物流地产市场概览

在2023年第三季度，中国物流地产市场的租赁活跃度整体表现低于预期，部分租户维持谨慎的租赁策略。各区域的租赁需求主力逐步呈现多样化发展。在供应方面，三季度大部分城市都迎来多个新完工项目，加之整体需求弱复苏的影响，市场空置率被进一步推高。市场租金表现同样在需求低于预期及大量新增供应的影响下持续承压。预计今年全年大量的新增供应将在四季度进一步影响整体物流地产市场的空置率和租金走势。

在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，2023年前三季度共录得净吸纳量443万平方米，显著低于前三季度874万平方米的新增供应。由于对宏观经济复苏的预期仍存在不确定性，大部分租户维持谨慎的租赁策略。其中，部分租户特别是大租户采取成本节约的租赁策略，因此会在现有租约到期后的续租谈判时要求更多的租金折扣，也有部分租户选择搬迁至租金较低的邻近城市。以长三角为例，部分电商和三方物流企业因价格考量，选择从昆山搬迁至常熟、太仓等城市。在京津冀地区，与北京相比，廊坊市场的价格优势正催生一些对价格敏感租户的外迁需求。与此同时，部分租户持观望态度，选择暂缓或重新评估原有的扩租或新租计划。

在三季度，各区域主力需求来源呈现多样化。在京津冀地区，新租需求主要由第三方物流企业主导；在大湾区，今年前三季度，受益于跨境电商龙头企业在海外业务的持续增长，包括广州、东莞、佛山、江门和肇庆等城市共录得合计逾180万平方米（含预租）的非保税仓库新签租赁成交，显著推动了区域内非保税高标仓储空间的去化；在长三角地区，我们观察到传统需求来源包括三方物流和电商仍保持活跃，但部分新兴需求来源扩张显著，其中，三季度两家头部光伏面板企业在嘉兴共租赁超过12万平方米的面积；在西安和重庆，来自制造业的租赁需求进一步上升。

2023年第三季度，全国物流地产市场的新增供应持续走高。在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，共录得316万平方米项目竣工入市，使得今年前三季度新增供应累计达874万平方米，同比增长38%，且已超过2022年全年水平。由于整体需求的弱复苏态势，持续大量的新增供应，加之新入市项目去化速度较慢的影响，使得整体物流市场的空置率进一步上升。

2023年全年的新增供应预计将达到历史最高水平，全年预计将有超过1,350万平方米的新增供应完工入市。由于不同城市间的新增供应存在差异，这也使得不同城市空置率表现呈现分化；其中，新增供应较少的城市如成都和无锡，空置率预计将保持较低水平。然而，部分新增供应集中的市场，如昆山、太仓、武汉、廊坊等，预计将会有空置率上行的压力。受此影响，业主可能需要面对越来越激烈的市场竞争。

在三季度，由于整体物流市场的需求复苏低于预期，加之新增供应仍处于高位，整体市场租赁压力进一步扩大，特别是部分近期完工的新项目去化速度低于预期。受此影响，在仲量联行定期追踪的高标物流仓储市场中，本季度大部分市场的平均租金环比录得负增长。

在部分新增供应较为集中或空置率较高的城市，由于竞争压力较大，大部分业主为了吸引租户选择以价换量的租赁手段，这也进一步加剧部分城市的租金跌幅扩大。其中，在廊坊、重庆、常熟、武汉等城市，虽然三季度净吸纳量保持平稳，但租金季度环比分别下降了6.2%，5.7%，3.7%，3.6%。

我们预计，今年新增供应的高峰将继续推高市场空置率，城市间多个板块的项目，尤其是近期新完工项目的去化周期将进一步拉长。部分市场业主以价换量的租赁策略预计将在短期内持续，使得这些城市的租金跌幅进一步扩大。