2022年第三季度办公楼市场报告

2022 年三季度，在复杂动荡的全球经济形势下，人民币汇率波动加大，短期内市场对于经济走势的预期依旧保持谨慎观望态度。但随着稳经济一揽子政策和接续政策措施落地显效，长期来看预计对国内经济复苏产生积极效应。据国家统计局10月24日公布的数据，前三季度，国内生产总值为87万亿元，同比增长3.0%。全国办公楼市场受疫情的滞后影响，整体需求仍未见显著复苏态势，其中金融和TMT行业保持较高韧性持续支撑市场需求。随着经济活动从疫情影响中逐渐恢复，办公楼租赁市场预计将在未来几个季度呈现逐步复苏态势。

2022年三季度，一线城市全年共录得净吸纳量约50万平方米，相比二季度增长63%，但与去年同期相比下降68%。在甲级办公楼市场中，深圳净吸纳量居一线城市中第一，三季度净吸纳量中以自用需求为主。上海办公楼市场的稳步恢复也对净吸纳量环比增量做出了积极贡献，而北京、广州分别受到本地疫情与市场情绪影响，三季度租赁需求略显疲软。北京租赁市场在经历短暂的回暖后于后半季度重归平静，三季度净吸纳量较上一季度明显下降，环比减少近70%。虽然三季度广州市内未受到疫情的显著扰动，但在未来疫情波动、政策走向等不确定因素的影响下，许多企业倾向于更为谨慎的租赁决策。因此，本季度广州空置面积吸纳速度相对缓慢，净吸纳量约为6万平方米。深圳多点散发的局部疫情令人员流动和经济活动受限，对办公楼租赁活动产生了一定程度的负面影响。三季度，深圳甲级办公楼净吸纳量约为33万平方米，但超过七成来自总部自用需求，市场租赁需求相对有限。上海的市场表现与其余一线城市相比呈现出较强韧性，随着上海度过疫情冲击，三季度全市整体净吸纳量上升，录得超过10万平方米。与二季度相比，1.5线及二线城市租赁需求呈现小幅复苏，净吸纳量超过23万平方米，录得13%的环比增长，但市场活力仍有待进一步释放。

金融行业持续作为一、二线城市办公楼市场需求中的支柱行业，发挥其稳定市场的作用。一线城市中，北京第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。深圳办公楼市场中，银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁需求依旧表现坚挺。1.5线及二线城市中，杭州金融行业需求占比攀升至21%，以券商、基金为代表的传统高端金融租户租赁需求逐渐复苏。南京甲级办公楼市场中，金融行业贡献了主要需求，包括中国出口信用保险公司超过5,000平方米的大面积成交。在武汉，进入快速发展期的光谷中心城片区内，金融企业入驻率正在稳步提升。

三季度，在全国部分主要城市，TMT行业呈现租赁需求增速放缓趋势。深圳的部分TMT企业本季度正在持续推进降本增效和业务整合，使得行业租赁成交占比呈现小幅下滑，需求稳定性有所下降。北京办公楼市场中，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓。在科技聚集区域望京，头部企业在附近整租或购买的一些项目已待入驻，近期他们正在进行面积整合，逐步退出区域内分散的办公空间，此举将持续带给业主方更大的空置压力。除一线城市以外，成都TMT行业新租需求占比自2020年下半年后首次落居第二位置；杭州TMT行业仍支撑市场需求，但目前已进入行业调整期。

TMT行业目前的增速放缓趋势除了归因于阶段性面积整合以外，主要原因在于大厂的战略布局调整，头部企业正在积极布局医疗、VR、汽车等领域。此外，业务线、员工的结构性调整也并非代表整体行业扩张步伐的停滞。复盘2022年至今的数据，有3家头部企业公布了上半年的员工人数情况，其中有两家同比减少2%，一家下降10%。透过数据印证了TMT行业出现人员总数下调趋势，但降幅在合理可控范围内。整体来看，行业扩张趋势依旧保持高度平稳，头部企业依旧在持续寻找新赛道、新的增长点。

三季度，全国主要一、二线城市共入市甲级办公楼面积152万平方米，基本与二季度持平。北京本季度无新项目入市，其余三个一线城市作为本季度全国甲级办公楼新增供应的主要来源，贡献了供应总量的三分之二。在整体租赁市场需求尚未完全复苏的背景下，新入市项目推动部分市场的空置率水平进一步上升。上海共有三个项目于本季度内竣工交付，新增供应约28万平方米。在中央商务区，徐家汇板块录得一个11.5万平方米新项目入市，使得中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点至9.1%。三季度广州新增办公面积约25万平方米，受限于相对乏力的租赁需求，新项目去化速度较缓，推动全市空置率环比上涨约2.0个百分点至17.5%。深圳第三季度共有5座甲级办公楼入市，总体量约48万平方米。尽管市场需求疲软，但得益于总部自用面积的支撑，例如某领军科技公司回迁总部的自用面积达20万平方米，全市整体空置率环比仅略微上升0.4个百分点。

1.5线及二线城市共录得50万甲级项目供应，部分城市迎来2022年首次供应，供应端压力推高部分城市整体空置率。重庆甲级办公楼市场迎来年内首次供应，入市总体量13.6万平方米。其中国信金融中心将作为重庆国际信托及重庆三峡银行的总部办公使用并去化大部分面积，因此目前市场供应端压力并不显著。三季度重庆甲级办公楼平均空置率环比上升2.9个百分点27.0%。第三季度，武汉新增供应依然处于高位，其中2座甲级项目集中分布在武昌区，缩小了汉口和武昌之间优质甲级办公楼市场的存量差距。新入市项目推高甲级市场空置率至34.7%。南京办公楼市场迎来一座位于河西板块的甲级项目入市，甲级办公楼平均空置率上浮至33.5%，环比上升3.5个百分点。

三季度四个一线城市均录得租金负增长。为了吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。北京整体租金持续呈小幅下降趋势，环比降低0.4个百分点，全市九个子市场中有七个录得租金负增长。由于疫情影响犹存，上海部分仍面临较大空置压力的业主于三季度再次调整租金预期，致使中央商务区租金环比小幅下跌0.7%。在经过此前两到三个季度的下行，广州甲级办公楼市场租金目前处于较低的水平，下探空间逐步压缩，三季度全市租金保持相对平稳，环比微跌 0.1%。

受需求相对低迷以及供应端压力的双重影响，大部分1.5线及二线城市持续录得不同程度的租金下降。由于空置压力持续攀升，青岛、武汉均录得超过1%的单季度租金降幅。在租金下行加之需求恢复缓慢大环境下，部分项目表现未能显著提升，业主继续采取调整租金的策略，灵活应对市场压力，争取空置面积尽快回填。