2022年第三季度物流地产市场报告

2022年第三季度，尽管部分城市受疫情影响，但受益于物流地产市场良好的基本面，使得全国核心物流地产的租赁活跃度维持稳健增长。在仲量联行所追踪的主要物流市场中，本季度共录得净吸纳量127万平方米，虽然低于去年同期水平，但与上季度相比稳步上涨。

虽然市场受到疫情影响致使整体新增仓储需求相对去年放缓。但是，由供应链、电商和制造行业及其上下游所组成的需求结构在第三季度持续稳健，多个核心物流枢纽城市相比于二季度的净吸纳量出现不同程度地环比上涨。

三季度的租赁活动继续由包括三方物流和电商平台等传统需求来源主导。三季度，第三方物流和供应链服务企业及电商平台在多个物流枢纽城市积极扩张，贡献了大部分高标物流仓储设施的租赁需求。与此同时，由于全国工业增加值的波动低于社零消费，因此制造业对高标物流仓储的需求在三季度也持续增长，这一趋势在重庆、西安等重点制造业城市表现更为突出。其中，随着包括新能源汽车以及上下游行业等在多个城市持续扩张，也进一步带动先进制造业租户的仓储需求稳步增长。

三季度，全国高标物流仓储新增供应接近270万平方米，与上季度相比环比增加33%，且整体已接近与去年同期水平，新增供应在经历上半年短期放缓后在部分城市持续放量。因此，在部分受疫情影响和新增供应较多的城市，整体空置率与上季度相比出现明显的上升。其中，在需求稳定和新增较为平稳的物流节点城市，包括北京、深圳、苏州、东莞等，市场整体空置率仍保持较低水平。然而，在嘉兴、天津、廊坊等城市，受疫情及大量新增供应的影响，整体空置率出现进一步上升，短期内仍保持高位。

三季度，整体物流市场租金受疫情影响和空置率上升等影响环比出现下跌，同时，不同城市间租金进一步出现分化。具体来看，得益于有限的新增供应和较为活跃的租赁需求，核心物流节点城市的租金保持稳定增长，东莞、北京、太仓、上海租金环比分别上涨1.3%、1.1%、0.7%和0.7%，但涨幅均出现进一步收缩。然而，在空置率较高的城市，租金进一步下跌，其中，西安、成都、重庆、天津的租金环比分别下降了2.3%、1.9%、1.9%和1.1%。

物流地产因其在疫情中彰显出的良好韧性、稳定的租赁需求和长期可持续发展的良好基本面使其受到来自不同类型投资者的追捧，并在近年内保持较高的关注度。虽然本季度并未录得大宗成交，但境内外投资者对物流地产的热情仍保持稳定。值得注意的是，受多重因素影响，近期投资者对于物流资产所在的城市也考虑地更为谨慎，相比更倾向于选择位于物流枢纽、空置率较低、且租赁需求基本面较为强劲的子市场。

受疫情影响，部分新增供应因施工进度延迟而推迟入市。这将使年内剩余时间的新增供应继续处于高位，预计年内剩余时间仍将有超过500万平方米的新项目完工入市。具体来看，新增供应仍将集中在目前空置率已处于较高水平的廊坊、重庆、西安、嘉兴等城市，这也会在短期内推高这些城市的空置率，使租金进一步承压。但随着租赁需求结构不断朝多元化发展，预计租赁活跃度将稳步提升。其中，由第三方物流、零售和电商等企业主导的传统需求来源依然具有较大的增长潜力，并将继续引领在全国范围内的进一步扩张；而随着来自制造业的需求在多个城市稳步增长，预计包括新能源汽车相关制造业企业也有望重拾过去增长势头，回到高标库主力需求客户行列。随着整体经济逐步复苏，加之高标物流仓储设施在疫情中所展现出的强劲韧性，整体物流地产市场的基本面依然向好，仍具发展潜力。