央国企CRE专栏 │ 为什么国有企业建立存量不动产资管平台势在必行？（2）

上期说到，新时代、新阶段，内部需求和外部环境都对国有企业不动产管理提出新要求。建立统一的资管平台在保持延续性、安全性和合规性的基础上，更需要保持前瞻性、创新性和盈利性。

这期我们将从持续推动国有企业不动产资产管理平台建设将产生的示范效应、内在动力、政策推动和资本化机遇方面 “展开说说”。

2023年，在前期积累经验的基础上，创建世界一流示范企业和专精特新示范企业工作全面展开。在主业对标的同时，企业不动产管理平台的建设也需要在市场化、专业化、信息化、扁平化、集中度、合规性等方面实现国际接轨。根据仲量联行对75家头部上市企业的统计，证券、新兴金融、计算机硬件等行业的租赁资产蹭幅均超过持有资产（如下图）。市场化原则应该贯穿企业不动产投、融、建、管、退等全生命周期过程中，以确保实现国有资产持续的保值增值。

在新的经济形势下，全面降本增效成为企业不动产管理的核心目标之一。降低企业整体运营成本，企业不动产管理可能涉及租金成本、自建物业建造装修设成本、物业管理成本、空间运营成本、资金成本以及供应链管理成本等，整体成本管理比追求单一环节成本最低更重要；降低企业整体运营成本，要追求成本与效率平衡，不能以降低服务水平、损害资产长期价值为代价。ESG、智慧运营等也成为国有企业不动产管理运营的社会责任之一。

为了吸引社会资本推动城市更新进程，全国主要城市都出台了存量资产城市更新政策，在建筑面积调整、功能用途转换、土地出让金补缴延期、消防规范适用、配建公共服务设施要求、审批流程简化等方面给予政策明确和支持。国有企业存量资产很多由于历史原因处于城市中心区域，城市更新政策有利于推动国有企业建立统一的不动产管理平台，实现低效和闲置存量资产的提升，实现国有资产保值增值，为主业发展提供更好的保障服务。

基础设施REITs为存量产业园区提供了资本市场的退出的渠道。国有企业，特别是主业非房地产主业的央国企，多数不动产用地属于工业用地或科研用地，符合REITs的要求。部分中央企业自建工厂和研发办公楼规模可能在百万平方米量级。部分国央企也建立了专业的资产管理平台实施主体。如何满足资本市场要求，如何在保持控制权的前提下实现资本市场价值，成为资产管理平台主体面临的新问题。

面对投融建管退全生命周期的规模，国有企业不动产管理从纯成本向资产端转变，需要专业能力的大幅提升，以及实时市场数据的信息跟踪。在关键的时间节点与最熟悉国有企业需求特征、企业文化、管理流程的专业外包机构合作，不仅能够快速搭建存量不动产资管平台，更能紧密接轨国际、贴近市场，真正能做到全球本土化。