多维度透析华南物流地产市场
华南五市（即广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税高标仓市场呈现资源稀缺性，五市高标仓储总的可出租面积以及核心区位（即广州黄埔子市场、东莞及深圳）的可出租面积持续短缺，导致2021年供求不匹配的矛盾突出，新项目去化速度超出预期。2021年，五市空置率均低于5%，东莞、广州、佛山租金同比增长高达5-7%，领跑全部主要城市物流地产市场。
2021年华南五市物流地产需求旺盛
2021年，新冠疫情对于经济社会活动的影响仍客观存在，物流地产可能是在疫情中“受益”最为明显的房地产板块。首先，疫情刺激线上消费稳步前行。其中生鲜电商行业发展尤其令人瞩目；2021年，该行业的首选城市东莞，完成了面积可观的租赁成交，并推动华南市场冷链物流需求一路走高。因此，越来越多开发商新建高标仓库时会预制冷库，预留保温材料、管线和设备的空间，使新项目同时具备普通库和冷库两用的必要硬件配置。
随着疫情防控常态化，越来越多租户在原有的区域式中央配送模式基础上，采用更灵活的多点分散式配送模式，加快布局华南地区二、三线城市，为非核心物流细分市场的发展奠定基础。
值得关注的是，某跨境即时零售电商在华南物流市场表现非常亮眼。该企业依托粤港澳大湾区完善的供应链基础，在短时间内完成了对供应链的整合并实现了业务跨越式扩张，对非保税仓储空间的需求亦快速上扬。2021年，该零售电商与其上下游企业在广东省内不同城市相继完成多笔大面积租赁成交，合计租赁面积达80万平方米。
截至2021年年末，华南五市非保税物流仓储总存量为1000万平方米；2021年新增供应约为100万平方米，与2020年同期相比略有下降。
鉴于存量物业空置率极低、租赁需求持续向好，适量的新增供应被迅速去化。大部分新增项目的预租情况十分理想，核心区位的新项目基本上交付前3-6个月即完成预租。2021年底，五市2021年整体空置率均低于5%，而东莞空置率更跌至1%。
除了一些项目由于硬件原因不能满足高周转客户需求，导致租户类型受限，多数业主对于2021年新竣工项目以及将于短期内入市新项目的定价策略持积极态度。华南五市2021年平均市场租金同比升幅高于2020年；其中东莞、广州、佛山非保税高标仓储租金同比增长高达5-7%。
值得一提的是，由于东莞连接大湾区中心城市和珠江东西岸，其核心地位越发突出，租户愿意支付租金溢价从而提高区域配送效率，东莞平均租金2021年领涨全国，同比上升约7%。
2022年华南五市物流租金涨幅将小幅收窄
短期内华南物流仓储租赁市场需求仍然保持积极的态势。线上消费对于头部和二三梯队电商的需求支撑不减，第三方物流企业也继续获益。再加上，随着粤港澳大湾区经济增长“新旧动能”转换加速，包括上文中提及的即时零售等新兴行业已逐渐在华南物流市场占据愈发重要的地位，并为市场持续带来增量需求。
未来12个月，伴随着更多物流仓储项目入市，预计五市将新增160万平方米高标仓物业；其中，核心区域的新项目仅占新增总量约30%。对于持续强劲的整体需求而言，新增量对于整体市场供求关系影响不大。广州、东莞、佛山等城市的非保税物流仓储市场空置率在短期内将继续保持在2-7%低位并伴随小幅波动。
2022年华南区非保税物流租金整体升幅主旋律不变，但将出现局部分化。某些城市局部地区的区域配送效率与核心区位相比存在差异，当地短期新增供应的集中入市导致对客户的竞争加大，抑制局部市场租金升幅。因此，与2021年相比，华南五市非保税租金整体上涨幅度很可能小幅收窄。
受投资者关注的华南新兴子市场
广州花都：
- 花都区是广州市北部主要的物流产业细分市场之一；
- 目前，花都区内物流仓储项目入驻企业已涵盖了医药、快递、冷链、电商、第三方物流、快消品（服装、鞋帽、食品等）等行业板块的多家龙头企业，非保税物流仓储需求稳定，物流产业日渐成熟；
- 未来三年，花都区将成为广州市内愈发重要的物流仓储枢纽；数家物流仓储、电商头部企业将陆续完善其在花都物流子市场的布局，多个非保税物流仓储项目将相继在区内投产。
清远源潭：
- 地处广州以北，是位于粤港澳大湾区之外的新兴活跃市场；
- 广州土地获取难度加大使得投资者纷纷流向清远市距离白云国际机场较近的镇——源潭，该区域土地成本相对较低且交通便利；
- 当地物流仓储项目以简单易用的、低容积率的单层钢结构高标仓库为主，尤其受快周转型租户的青睐，近年来第三方物流企业在源潭片区的租赁需求稳步上升。
江门鹤山：
- 江门鹤山子市场位于珠江西岸日益成熟的交通网络之内，距离佛山市区仅约30公里，可有效辐射中山、佛山等粤西地区重要工业城市，承接其制造业企业的仓储需求；
- 得益于相对良好的地质结构以及与邻近工业城市相比较低的土地成本，该细分市场近年来备受物流投资者关注，具备成为粤西地区物流仓储枢纽的潜质。
2022广深保税市场表现各异
疫情压低全球港口周转效率的同时亦推动国内出口高企，华南地区保税市场租赁需求保持旺盛，特别是深圳因出口货物积压其需求持续走强。保税市场的整体空置率稳中趋降，租金水平平稳上升。
展望2022，广州保税市场将迎来数个项目集中入市，市场租赁需求在短期内难以匹配快速增长的仓储供应，整体空置率趋升，个别子市场租金水平亦将面临下行压力。新冠疫情对全球海运及供应链的影响仍未明朗，海外市场在短期内对中国出口产品的需求可能将出现小幅波动，但对深圳保税市场空置率及租金水平影响不大，仍可保持相对乐观的预期。
