睿见生机 | 2025年生命科学地产市场6大趋势

近日，知名药企披露2024年业绩：以减重功效闻名的司美格鲁肽总收入约2140亿元人民币，相当于日赚5.6亿元；另一头部企业旗下的“广谱抗癌药”全年全球销售额约2154亿元人民币，蝉联全球“药王”宝座。

尽管2024年头部药企成绩亮眼，但需要看到的是，2025年的生命科学产业仍旧在重新找回资本市场的青睐。实验室、研发空间、制药基地等生命科学地产是相关企业的重要“成本”，也是在特殊时期助力企业“回血”创新的资产。仲量联行根据对全球生命科学企业的洞察与服务经验，梳理出了2025年全球生命科学地产市场值得关注的六大趋势……

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2025年，实验室地产租赁市场预计将持续分化，位于黄金地段的优质资产保持高吸引力。高端人才是生命科学行业的核心资源之一，因此，具备产业集群效应的优质资产仍将倍受关注。

以美国最具代表性的生科产业集群——波士顿为例，这里不仅汇聚了哈佛大学、麻省理工学院等顶尖学府的尖端研究力量，更是众多生物技术巨头和创新型企业的策源地。2024年，国内头部CRO（医药研发外包）公司维亚生物在波士顿建立了分公司，在便捷地获取本地的优质空间与高端人才的同时，深度融入这一高度活跃的生物医药创新生态圈。

上海作为全国最具影响力的生命科学产业高地之一，其在生命科学领域的优势仍然突出，上市企业数量及外资研发总部数量持续领跑全国。上海的产业园区凭借浓厚的科研氛围和创新发展的生态体系，持续吸引着国内外生命科学企业的入驻，显示出强大的行业吸引力和抗压能力。

张江作为上海乃至全国生命科学产业的核心引领区，集聚了大量行业顶尖人才，是企业集中度最高、生命科学企业最为青睐的区域。即使在下行周期中，张江强劲的产业韧性，将有望引领市场需求复苏，并继续推动生命科学领域的创新与发展。

对于处于高增长时期的生命科学企业而言，在资产配置的决策上应从长计议，以符合长期发展目标的资产配置将成为企业的考量重点。

人工智能（AI）以及其他先进技术将在科学研发与房地产管理两大维度加速渗透制药企业。

具体而言，在科学研发中，相关技术将涉及新药发现、数据分析、预测建模等环节；而在房地产端，技术则将融入到办公场所策略、资产管理等涉及到财务表现的环节，发挥战略引领作用。

上述变革在中国也已显现。以产业园区为例，全国已经有多个省份颁布了智慧产业园区的建设标准；在国家政策的支持与市场需求的双轮驱动下，具有能源管理、楼宇自动化和物联网应用设施的智慧园区已经在市场中崭露头角。

2025年，全球实验室入驻市场将更加关注完整的创新孵化生态链。

得益于P3s（Public-Private-Partnership）模式的兴起，即政府与社会资本合作，共同参与公共基础设施建设，高质量孵化器建设脚步加快；通过与科研机构、投资机构的合作，形成完整的创新转化生态链，优秀的基础科研项目资金压力得以缓解，并实现快速成长。

在上海，上述模式已经付诸实践：2023年，上海市政府印发《上海市高质量孵化器培育实施方案》，提出“到2025年，培育不少于20家高质量孵化器”的目标；截至今年1月，上海已经超前孵化、深度孵化200多家高成长性企业，挖掘优质储备项目180项。

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AI+、细胞治疗、基因诊断及高阶医疗器械等新的生命科学行业趋势，将催生新型房地产市场需求。2025年，全球生命科学行业将迎来一系列重要趋势和突破性进展。在肿瘤学、肥胖症药物以及人工智能（AI）应用的推动下，药物创新的格局重塑，企业需要重新评估其投资组合策略，并应用于房地产市场。

如前文所述，以GLP-1代谢类药物为代表的减重药是2024年最畅销的药物类型之一。由于市场需求庞大，GLP-1产能不足问题亟待解决，相应的房地产需求应运而生：2024年，全球代谢类药物头部企业诺和诺德母公司以165亿美元（约1119亿元）收购Catalent，通过利用后者的三个生产基地，助力诺和诺德提高其减重药物的产量。

2025年，外包合作在生命科学企业药物开发及房地产等运营管理环节的渗透率将进一步提升。

在仲量联行最新的《全球未来办公调研》中，全球2300多位企业房地产决策者分享了未来5年的房地产战略。调研显示，在租赁管理、设施管理、项目设计与施工等多个维度的房地产管理工作上，生命科学企业更倾向于选择第三方房地产服务商合作，而选择独立进行房地产管理的企业比例明显低于调研全部类型企业的平均水平。

伴随着生命科学行业在投融资市场持续承压，预计2025年业内企业将继续优化财务成本，“性价比”成为相关房地产决策的关键考量，旨在反哺企业创新发展。

仲量联行《全球未来办公调研》显示，生命科学企业希望能够通过实施房地产战略得到的5大效益为支持创新、降低运营成本、吸引和保留人才、赋能企业增长、实现业务运营数字化。其中，对于支持创新和降低运营成本的呼声最高，占比分别达到48%和47%，显著高于调研所有类型企业的平均水平。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“生命科学地产不仅是一项资产，更是企业在当前环境中回笼资金、专注研发的重要支撑。过去几年的观察和数据显示，优质的‘作业空间’对于生命科学企业的成功至关重要，因此，我们预测2025年，生命科学企业将更加注重引入专业的房地产服务商来管理和盘活其资产。这种‘让专业人做专业事’的理念，将有助于企业释放潜力，更专注于核心业务的发展和创新。”

仲量联行生命科学地产服务介绍

仲量联行长期追踪生命科学领域的前沿趋势，为政府机构、园区平台、创新企业和投资者提供专业的定制化策略洞见和解决方案；我们的专业知识覆盖多种生命科学企业的资产类别，包括办公室、研发中心、实验室、工厂和物流设施等；我们的服务涵盖了产业新赛道规划、园区开发、市场调研、推广运营咨询以及项目综合管理等全链条服务，依托深入的市场调研和前瞻性视角，我们的专家团队与各级政府、平台公司以及生命科学产业园区建立了稳固而富有成效的合作关系。无论您有生命科学领域的前沿赛道研究、房地产投资租赁或运营管理需求，仲量联行皆能为您提供定制的房地产策略咨询和解决方案，通过更有效的沟通，精准把握客户需求，助力企业实现业务愿景！