2026上半年深圳商业地产市场回顾与展望

2026年上半年，深圳甲级办公楼市场延续修复态势。需求端成交活跃度提升，净吸纳量同比显著增长，推动全市空置率连续三个季度回落；租金虽仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄。整体来看，市场改善主要由高成长行业扩张、新兴商务区承接能力增强，以及成本驱动型升级搬迁共同推动；企业选址决策仍高度关注总租赁成本、空间效率与产业协同。

市场需求表现
 

2026年上半年，深圳甲级办公楼市场需求动能稳步修复。二季度市场延续一季度以来的改善趋势，净吸纳量持续走强，环比及同比均保持显著增长，反映出企业租赁活动有所回暖。

尽管成交规模回升，企业核心租赁策略仍以成本管理为主，多数企业在不动产决策中继续关注租金谈判、面积优化与区位调整。同时，部分业务发展稳健、增长预期明确的企业，倾向在总体租赁成本可控的前提下，将办公空间从老旧楼宇或非核心区迁入品质更高、配套更完善的新一代甲级办公楼，以提升办公效率、员工体验与空间配置弹性。

从成交面积段和区域分布来看，大面积租赁需求主要集中于新兴商务区及毗邻产业集聚区的板块。二季度仲量联行录得的1,000平方米以上租赁成交中，约半数位于南山区，其中前海与后海表现较为活跃。上述区域新增优质项目供给相对充足，可提供整层或大单元产品，同时临近科技园及产业集群，对科技类租户的吸引力较强。

行业表现方面，以智能硬件、人工智能及应用（AI+）、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，构成上半年最活跃的租赁需求来源，合计录得租赁面积约占总成交的近30%。这类行业的扩张逻辑与产业趋势紧密相关：智能硬件受端侧AI和具身智能商业化提速驱动，进入产品迭代与产能扩张周期，带动研发及运营团队的办公空间需求；AI领域正加速向场景渗透，金融、教育、医疗等垂直行业应用落地，直接推动销售与交付团队扩编；跨境电商进入全球化运营深耕阶段，海外运营、供应链及合规等岗位持续增加，转化为综合办公空间需求的直接扩张。相较之下，传统需求来源中的金融业整体保持平稳，成交以1,000平方米以下中小面积为主，扩张意愿相对审慎。

市场供应与租金

2026年上半年，深圳甲级办公楼市场新增四个项目，合计体量约24万平方米。其中，二季度市场新增两个项目，合计约10万平方米，分别位于前海与留仙洞总部基地。受自用与预租去化带动，两个新项目入市初始空置率低于同片区前期项目水平，对片区整体空置率的推升作用有限。

在结构性需求回暖的支撑下，全市空置率仍延续下行趋势。截至二季度末，深圳甲级办公楼空置率录得24.9% ，环比下降约1.0个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，且已连续三个季度环比回落。

空置压力的边际缓解，正在影响业主方的定价策略与市场预期。二季度全市甲级办公楼租金环比跌幅显著收窄至1.0% ，连续两个季度改善，上半年累计下跌约3.4% 。分区域看，福田核心区是跌幅收窄最为明显的片区之一，区域内多数甲级办公楼二季度租金整体维持相对稳定。

仲量联行华南区董事总经理李文杰表示：“经过近几年的市场深度调整后，随着空置率连续改善，深圳办公楼市场正逐步进入更为理性的修复阶段。业主方心态已从前期强调‘以价换量’，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡，进一步大幅降价的意愿有所减弱。尤其是核心地段、运营能力较强的优质资产，议价能力边际增强，但整体市场仍需要时间消化新增供应。”

市场展望

展望下半年，深圳办公楼市场需求预计将延续结构性修复特征，增量需求主要来自三类方向：第一，AI、智能硬件、跨境电商及出海相关企业仍将展现较为蓬勃的活力，研发、运营、销售及综合职能团队扩张有望持续转化为办公租赁需求；第二，围绕头部科技企业、产业链上下游及相关专业服务机构形成的空间集聚将进一步增强，带动科技园、后海及前海等相关板块保持较高活跃度；第三，在租金调整窗口期，部分企业将继续通过升级搬迁、面积调整和区位优化实现“降本增效”，推动品质较优、交通便利、配套完善且运营能力突出的项目获得更多承接机会。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽表示：“下半年深圳办公楼市场需求的关键变量，将是产业动能能否持续转化为实际租赁吸纳。高成长行业的办公需求已不仅限于简单的面积扩张，而是更紧密地与研发协同、人才吸引和产业链配套相结合。下半年，这种围绕头部企业形成的集聚效应将愈发明显，叠加酒店、大健康等非传统办公业态的增量需求，市场去化的结构性支撑正在从点状向线面扩展。”

在供应端，下半年预计仍有超百万平方米的新增供应入市，且全部集中于南山区，将对区域空置率造成结构性压力，全市空置率或将阶段性回升；但其中约35% 的体量预计将被企业总部自用需求所吸纳，会对市场去化形成一定支撑。综合上半年去化表现与下半年谨慎乐观预期，2026年全年净吸纳量表现有望优于2025年。得益于需求持续释放与部分自用型吸纳支撑，整体空置压力增长将相对平稳，年末全市空置率预计较上年末小幅回落。

租金方面，在需求预期改善、空置压力阶段性释放的背景下，业主对进一步大幅下调租金的态度将更趋谨慎；租户端仍将以成本控制为主，通过续约重组谈判、搬迁议价与优化面积实现降本，与此同时，升级需求将向交通便利、配套完善及楼宇品质卓越的项目集中。预计下半年全市租金将继续维持温和下行的主基调，但跌幅将局限在较窄的区间内，全年租金同比跌幅有望较2025年进一步收窄。

回顾2026年1–5月，深圳入境及国内客流持续回暖，为酒店市场提供坚实底座。宝安机场旅客吞吐量达2,841万人次，同比增长3.6%，其中入境外籍客流同比大增33.9%；广深港高铁客运量亦提升14.5 %。强劲的需求传导至高端酒店市场：前五个月平均房价同比增长5.2%，出租率抬升6.5%，共同推动每间可售客房收入（RevPAR）同比大涨12.1%至845元，高于其他一线城市，仅次于三亚。

需求端，新兴科技行业增速领跑传统产业，高频技贸往来带动酒店商务需求。另一方面，政府持续加码文旅板块，东部滨海活动、全市赛事演艺以及免签红利，驱动境内外休闲客流攀升。因此，深圳商务、休闲两大客群双轮驱动市场增长。

下半年，亚太经合组织第三十三次领导人非正式会议（2026年APEC会议）落地深圳，将成为全市最受瞩目的焦点。此前，深圳受限于奢华供给与政务接待短板，国际会议场次不及京沪，高端接待能力待补强。借势APEC，本地酒店业绩有望迎来显著抬升。尽管会后市场将回归常态，但APEC将大幅拉升深圳的国际声量，以此锚定“亚太科创”会议地位。

供给方面，上半年深圳中高档及以上市场已新增1,357间客房，下半年将再迎2,677间客房入市高峰（高档占58%）。鉴于仍有大量新签约项目尚处建设期，存量酒店仍可享受短暂红利，但需求端对供应增量的消化速度尚待观察。

市场供给在扩张的同时伴随着资产证券化的提速。随着商业不动产公募REITs试点落地，华安锦江、华住安住、复星旅文（亚特兰蒂斯）及中金开元旅业四单项目相继申报，形成了多元资产格局。

仲量联行酒店及旅游地产事业部、大中华区副总裁杜依表示：“尽管当前在产权合规、治理结构及估值体系等方面仍需进一步磨合与优化，但这标志着酒店资产正逐步打通通往公开资本市场的关键路径。随着试点经验的积累和政策配套的完善，公募REITs有望成为推动酒店行业存量资产盘活、实现价值重估的重要引擎，为市场注入长期的流动性活力。”

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