近日，仲量联行发布《固本开新 聚势谋远：新格局下的深圳办公楼市场发展趋势》白皮书，通过回顾总结深圳城市发展路径和在粤港澳大湾区城市群中的产业定位演变，深入剖析其甲级办公楼市场的发展趋势和产品特征。

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备注：本文中的办公楼市场指甲级办公楼市场；本文深圳甲级办公楼存量数据截至2024年第三季度。

深圳甲级办公楼空间分布与市场特征

• 自2020年至2024年第三季度，深圳甲级办公楼市场迎来供应高峰，新增供应量累计约544万平方米。截至2024年9月底，深圳甲级办公楼存量达到1,374万平方米，存量规模居全国第二位。
  
  
• 分板块看，前海和后海的发展最为迅猛。截至2024年9月底，前海和后海的甲级办公楼存量分别约占全市总存量的20%和11%，成为继福田CBD之后存量占比最大的两个子市场。
  
  
• 展望未来，从2024年第四季度至2028年，预计全市新增供应量约453万平方米。
  
  
• 由于办公楼市场供应集中放量，且租赁增量需求呈收缩态势、租户承租能力减弱，叠加部分头肩部企业不动产策略由租赁转为搬入自持物业而对租赁市场产生的影响，深圳甲级办公楼市场租金在近年持续下行。
  
  
• 租户需求端的降本增效目标与市场供应端的以价换量策略效用叠加，共同驱动成本节约型办公搬迁。

• 深圳出于升级经济结构的需要，在城市西部确立了以前海、后海及宝安中心区组成的第二城市中心——前海中心，使得深圳甲级办公楼市场形成横贯东西的空间格局。
  
  
• 新的城市中心逐步建成众多高品质办公楼，为新兴制造业与高端服务业发展提供了重要的办公空间。自2015年至2024年第三季度，深圳甲级办公楼新增供应中约51%分布在城市西部的前海、后海、科技园、宝安中心和留仙洞子市场。
  
  
• 前海与后海子市场对深圳甲级办公楼整体市场的影响将继续增强。预计未来四年深圳新增453万平方米甲级办公楼，其中，前海与后海合计占四成以上。
  
  
• 深圳大力发展总部经济，通过出让或划拨大量商业地块给高科技和金融服务企业建设总部大楼，鼓励产业集聚。目前，深圳已建成深圳湾超级总部基地、深圳湾高新区总部基地、后海中心区、福田中心区、留仙洞、龙华核心区六大总部基地。

• 需求韧性：深圳办公楼市场依然保持着相对活跃的整体需求态势。数据显示，2020-2023年的年均净吸纳量达到84万平方米，居四个一线城市之首，彰显了深圳办公楼市场需求的韧性。
  
  
• 风口轮换：深圳作为中国首个经济特区，以开创性的发展模式和强大的民营经济为基础，形成了多风口、多赛道并行发展的格局。在金融与科技互联网等产业基本盘相对固定的基础上，深圳企业凭借敏锐的市场嗅觉，催生人形机器人、低空经济、智能家居、可穿戴设备等新兴赛道，为办公楼市场注入新的增长动力。
  
  
• 区域协同：粤港澳大湾区的崛起，为深圳产业发展提供了更广阔的空间。光机电一体化、人工智能等新兴技术在大湾区内的融合发展，不仅汇聚了持续发展的区域动能，也强化了深圳产业承载能力，为企业扩张和跨区域布局提供了有力支撑。
  
  
• 双循环优势：无论是制造环节还是销售环节，大部分深圳企业均同时面向国内外市场，双向市场格局赋予企业更强的抗风险能力。
  
  
• 基本面稳定：得益于深圳独特的产业结构、大湾区协同效应以及企业抗风险能力的提升，深圳甲级办公楼需求前景乐观。未来，随着新兴产业的崛起和区域一体化的深入推进，深圳办公楼市场将迎来更广阔的发展空间。

• 深圳作为经济特区，产业基础雄厚、创新动能充沛、营商环境优越。据统计，截至2024年11月，世界五百强企业中，超过310家在深圳落户，全国有30%以上的创投企业总部设在深圳；总部企业在深圳营业收入占全市比重的三成以上，贡献了全市约四成的税收。
  
  
• 深圳总部办公物业最初源于大型国央企的业务拓展需求。而近年来，在科技创新和社会经济的双重驱动下，各细分领域的领军企业也对自建总部办公物业提出了更多需求。
  
  
• 同时，一些大型企业在业务分拆过程中，其总部需求逐渐从单一向多功能转变。例如，平安集团和招商局集团等知名龙头企业在保持核心总部职能的基础外，还设立了多个区域性或业务性总部，以适应不同市场和业务的发展需求。
  
  
• 在从租赁转向自持总部办公物业的战略转型中，企业不仅关注当前办公空间需求的满足程度，还注重其潜在的投资价值和产业发展属性。

• 根据产权类型、项目定位以及运营模式，深圳的甲级办公楼项目可以分为四大类：租赁型办公物业、总部办公物业、散售型办公物业以及政府产权办公物业。

• 从深圳总部办公物业的业主行业构成来看，金融业占比最高，这与其作为深圳的支柱行业地位密切相关。具体而言，全国性和区域性大型银行往往倾向于较高的自用办公物业比例，以确保其业务运营的稳定性、风控合规性与自主性。另一方面，科技互联网企业的占比也在两成以上，这一数据有力印证了深圳作为科技创新中心的显著地位。

• 得益于自用办公需求与上下游企业租赁需求的支撑，总部办公物业空置率表现略优于其他类型，但近年空置率上涨尤为显著。去化压力增大，导致租金降幅在四类办公物业中最为显著。
  
  
• 总部办公物业业主结构逐步多样化，总部办公物业的自用比例普遍降低，部分非自用空间对外租赁。整体来说，对于资源整合能力强且经营业务多元化的集团企业，其总部办公物业表现出自用和对外租赁并重的态势。
  
  
• 在全市平均租金走弱的背景下，自2017年底至2024年第三季度，各类型项目的租金差距不断缩小，租金分布区间不断收窄，总部办公物业与其他类型办公物业租金逐渐趋同。

当下，办公楼市场短期继续承压。办公楼运营方通过持续战略性调整，顺应需求侧结构的转变，为各大产业高质量发展提供优质办公空间和相关服务。

• 深圳独特的“创新+金融”生态体系，推动经济不断涌现新亮点，也为本地办公楼市场注入新的增长动力。未来，随着大湾区汇聚各类优质资源要素，各类新兴行业有望进一步激发深圳办公楼市场的租赁活力。
  
  
• 供应方面，预计深圳甲级办公楼市场的供应高峰短期内仍将继续，供需失衡的压力仍将制约市场平均空置率与租金表现。
  
  
• 总部经济的“两面性”：总部办公物业的自用需求为整体净吸纳量形成支撑，但是，高供应加剧市场竞争。对于自用比例较低的总部办公物业项目而言，在市场竞争加剧的背景下，提升整体物业的经营能力显得尤为关键。

深圳商业地产部总监李文杰认为：“随着办公楼市场竞争的加剧，总部办公物业运营方必须转变思维，以更加市场化的视角来审视和评估物业的资产价值，并构建起以招商为导向、涵盖商业办物业全生命周期的专业资管能力。"

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