2026上半年上海商业地产市场回顾与展望

2026年第二季度，上海商业地产市场活跃度持续复苏，整体租赁需求及大宗交易投资热度进一步回升。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“2026年第二季度，上海甲级办公楼市场需求继续回暖，大面积成交段占比有所上升。租金降幅收窄，然而整体租金表现持续分化。”零售物业方面，得益于第二季度新开项目良好的租赁表现，整体净吸纳量明显回升；“大店趋势”反映头部品牌门店规模化、标杆化的态势。物流地产方面，租赁市场保持活跃，租户在租金持续下行的市场环境下持续优化仓储布局，子市场之间仍然保持分化态势。投资市场方面，大宗交易市场共录得27宗交易，成交金额较去年同期上涨14%。酒店市场方面，2026年上半年上海酒店市场量价齐升、客流稳健，业绩持续向好。

2026年二季度，上海甲级办公楼市场租赁活跃度继续回暖。全市净吸纳量录得23.2万平方米。

仲量联行上海商业地产部副总监朱熙东表示：“租赁活跃度继续改善，升级型需求持续利好整体市场，部分高品质项目收获较为活跃的租赁需求。”

中央商务区净吸纳量录得10.6万平方米，金融及专业服务企业仍是主要需求来源。非中央商务区市场净吸纳量录得12.6万平方米。以游戏和人工智能相关为代表的科技互联网企业保持租赁势头

二季度全市录得两个甲级办公楼项目竣工交付，建筑面积13.5万平方米。受益于租赁活动的回暖，整体市场空置率环比下降0.7个百分点至23.5%。尽管中央商务区仍面临较大的供应压力，但活跃的升级搬迁需求使得中央商务区空置率基本保持在19.3%的水平。本季度非中央商务区无新增供应入市。科技企业的扩租需求以及乙级项目的升级型需求，共同推动空置率环比下降1.2个百分点至27.1%。

租金跌幅收窄，项目层面租金表现分化持续加剧。中央商务区租金环比下降1.2%至6.3元每平方米每天。部分优质项目的业主在出租率达到较高水平后，收紧议价空间，并减少租赁条款的灵活性。非中央商务区租金环比下降1.0%至4.1元/平方米/天，板块间表现分化加剧，对于部分租赁势头活跃的板块，租金跌幅有所收窄。然而，大量可租赁面积使得租金持续承压。

二季度，上海产业园区净吸纳量录得205,000平方米，产业园区租户寻求品质升级与成本节约的需求持续。新兴板块产业生态及商务氛围持续成熟，优质企业持续导入。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“科技互联网仍为产业园区的主力需求方，集中在人工智能、集成电路等方向；生命科学类企业的需求有所回暖；同时产业孵化器及科研机构等需求也较为活跃。”

二季度，两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得164,400平方米。产业园区整体空置率环比下降0.7个百分点，达到31.7%。短期内，持续供应下的积压面积使得市场租金继续承压。整体市场租金环比下降1.0%至3.3元/平方米/天。

2026年第二季度，得益于新开项目良好的租赁表现，上海市区录得净吸纳量约20.5万平方米。在消费者愈发重视健康生活和情绪价值的背景下，运动服饰及潮流玩具品牌的租赁需求维持稳健。同时，平价餐饮及消费电子品牌也在积极扩张线下门店布局，成为推动市场活跃度的重要力量。

2026年上半年上海核心商圈延续了一场“大店浪潮”—— 杜比张园全球首家旗舰体验中心、现代汽车静安寺商圈UX Studio等上千平方米级超级旗舰店纷纷开业。仲量联行研究部数据显示，2024下半年至2026上半年间，上海已陆续开设超过20家头部品牌旗舰大店，平均面积超1100平方米。这不仅印证了大店数量的显著增长，更反映出门店规模化、标杆化的态势。

2026年第二季度，核心商圈迎来一个建筑面积约3.2万平方米的项目竣工入市。得益于存量项目及新开项目稳定的租赁去化表现，本季度核心区域空置率录得8.1%，与上季度持平。此外，两个非核心项目合计带来约23.8万平方米的新增供应，推动非核心区域空置率环比上涨0.2个百分点至13.7%。

上海零售物业租金延续下行趋势。业主方持续利用租金优惠与灵活的租约策略以维持项目出租率。第二季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至41.4元/平方米/天。非核心商圈首层平均租金环比下降1.2%至14.1元/平方米/天。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“预计消费者对于健康生活、情绪价值和理性消费的持续关注将持续深化，这些消费趋势将为运动服饰、潮流玩具、数码电子产品及平价餐饮等业态提供稳定的租赁需求支撑。” 

上海物流地产市场第二季度租赁活动保持积极态势，净吸纳量超过24.2万平方米。本地第三方物流服务商（3PL）及零售商继续利用租户利好市场条件，升级其仓储设施。2026年第二季度，空置率下降2.0个百分点至23.2%。其中，部分偏远子市场租金持续下行，吸引了对配送频率要求较低的租户入驻。与此同时，第三方物流服务商（3PL）为应对年中购物节而寻求扩租机会。

2026年第二季度，位于青浦子市场的一个新项目竣工，约3.64万平方米。下半年，上海物流市场预计将有三个项目交付，新增供应量逾43.9万平方米，较此前峰值显著放缓。松江子市场面临的供应压力较大，该区域有两个新项目预计于2026年下半年竣工，总供应量超过30.6万平方米。鉴于该子市场存量在过去两年中增长近20%，新增供应预计将加剧短期竞争压力。

2026年第二季度，整体租金环比下降2.9%至1.05元/平方米/天。与2026年第一季度的环比下降3.4%相比，租金跌幅有所收窄。

仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：“预计短期内空置率仍将维持在20%以上并持续施压租金，但租金下行趋势有望趋缓，且各子市场表现将呈现分化态势。与此同时，鉴于上海部分子市场过去一年租金跌幅较大，或将吸引周边地区部分租户回迁上海。”

2026年第二季度，上海大宗交易市场共录得27宗交易，成交金额约124亿元，较去年同期水平上涨14%。从成交结构来看，本季度均录得大体量办公和商业项目成交，两类资产合计贡献约80%的成交金额。从成交区位来看，内环内与外环外市场双线活跃，其中外环外凭借高性价比项目接连成交，成为亮点。

从需求结构看，本季度自用型买家成交占比升至45%，较一季度的42%稳步提升，更远高于去年18%的占比。自用买家已然稳稳占据了市场半壁江山，反映出企业通过购置物业锁定长期运营成本的策略倾向。

受商业不动产REITs发展推动，购物中心资产备受投资者青睐。鉴于上海大体量商业可售房源稀缺，本季度松江万达广场在机构投资人持有3年后再度转手。这表明，具备稳定出租率及成熟客流的优质购物中心，依然是机构资金的最佳投资标的。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“相较于其他资产类别，购物中心高度依赖专业运营，且具备显著的租金增长潜力，预计未来将有更多商业物业迎来交易机遇。” 酒店市场

上海酒店市场量价齐升、客流稳健，业绩持续向好。随着国际与国内旅游需求的同步回升，上海酒店市场在2026年上半年交出了亮眼答卷。数据显示，今年1至5月，上海国际入境游客数量录得438万人次，同比增长29.1%，显示出国际旅游需求的加速复苏态势。这一利好直接推动了全市中高端、高端和奢华酒店市场的“量价齐升”，其中奢华板块增长尤为迅猛，入住率和平均房价分别录得3个百分点和7%的增长。此外，节假日消费活力迸发，端午三天假期共吸引游客712万人次，较去年同期增长9.9%。

上海市上半年新增高奢供给约770间客房。在上海酒店市场持续扩容的背景下，继一季度上海徐家汇中心安达仕酒店开业后，二季度又迎来了上海九棵树艺术中心金普顿酒店和上海松江临云万豪酒店的正式亮相。与此同时，存量资产的升级改造也在加速推进：上海虹桥锦江大酒店通过靓丽翻新，成功换牌至瑞士酒店和雅高翰悦阁双品牌；上海扬子饭店则完成途易蓝品牌的身份更换。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“上海酒店市场的持续回暖，印证了国内酒店资产的长期价值韧性。经营基本面持续夯实，叠加存量资产升级改造的行业趋势，将为酒店资产证券化打开更广阔的发展空间，加速行业轻重分离、专业化资管转型。”

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