2022年第二季度办公楼市场报告

2022年上半年，整体经济受到国内疫情反复所带来的压力，工业生产、供应链和居民消费受到一定程度的冲击，虽然二季度整体经济增长放缓，但上半年经济运行总体仍保持平稳向好。根据国家统计局7月15日公布的数据显示，2022年上半年国内生产总值为56.2万亿元，同比增长2.5%。全国办公楼市场租赁活动受疫情影响，整体需求保持低迷，租金承压下行，其中金融和TMT行业持续成为市场中支柱型需求来源。得益于长期向好的经济基本面和各类经济稳固政策的落地，经济活跃度预计将在2022年下半年逐步恢复，推动全国办公楼市场表现的复苏。

2022年上半年，多数主要城市办公楼市场在疫情影响下短期承压，租赁需求增长持续放缓，二季度全国主要城市整体净吸纳量较一季度小幅下降，录得52万平方米。

一线城市二季度共录得净吸纳量31万平方米，仅为上季度的一半，其中北京和上海受本地疫情影响尤为严重，市场表现低迷，净吸纳量大幅回落。北京五月突发新冠疫情，导致全市办公楼市场需求在后半季度停滞，第二季度净吸纳量约为4.7万平方米，相比一季度下降三分之二。受到上海上半年疫情影响，上海本地新租户推迟租赁计划，全市净吸纳量呈现明显下滑，本季度上海全市范围内仅录得3万平方米净吸纳量。广州在本地疫情的影响下，上半年租赁市场需求保持低迷。另外，由于TMT行业结构性调整，深圳上半年租赁市场需求放缓。1.5线及二线城市市场需求也在疫情影响下有所减弱，净吸纳量较一季度呈下滑趋势，二季度办公楼市场整体净吸纳量仅为21万平方米。

金融及科技行业持续作为办公楼市场主力需求来源

在全国整体办公楼市场租赁需求放缓的背景下，金融和TMT行业展现出较强的韧性，在一、二线城市办公楼市场需求中仍占据重要地位。以北京为例，第二季度源自金融和TMT企业的搬迁与扩张贡献了全市一半以上的租赁需求。而作为深圳甲级办公楼租赁市场的主力军，金融和TMT行业在2022年上半年为全市贡献超六成的租赁成交。

二季度，TMT行业租赁需求保持稳步增长的态势，在优惠政策与国家引导投资的双重支持下，半导体等高端科技产业相关企业的注册和并购受到显著推动，同时企业的新设立和升级扩张也持续刺激市场需求。在天津，得益于天津研发制造的全产业链优势，科技企业的增长势头逐渐强化，在租赁成交中的占比由2021年全年的23%上升到二季度的36%。另外，在经历TMT行业强监管的阵痛后，部分TMT企业开始转型，例如新媒体、网络教育等平台型企业转变自身运营模式，为TMT行业释放出新的增长潜力。在青岛，新媒体和网络教育平台二季度保持活跃，推动TMT行业租赁占比提升至24%。

除此之外，中小型企业由于其抗风险能力较弱，在短期内面临严峻的挑战。此类企业租户对于现金流依赖性较强，在疫情冲击的大环境下，二季度表现不佳导致租赁需求有所减弱，在一、二线城市中均有退租情况产生。以成都为例，就小微企业而言，其企业稳定性的减弱导致二级租赁市场空置率在上半年累积上升7.8个百分点，而终端企业需求的放缓同样导致一级市场中的第三方办公运营商在上半年暂缓扩张计划。

二季度，全国主要一、二线城市共入市甲级办公楼面积近150万平方米。在整体租赁市场需求增长放缓的背景下，新入市的项目面临一定的去化难度，也加剧了整体市场的空置压力。在北京二季度无新增项目入市的情况下，全国一线城市新增供给61万平方米。上海仅有一座位于非中央商务区徐汇滨江板块的新项目于二季度竣工，为甲级办公楼市场带来17万平方米的新增供应，推动上海全市空置率环比小幅增长0.7个百分点至16.6%。深圳二季度约有27万平方米新增供应，主要集中在罗湖区和南山区，在需求相对疲软的情况下，空置率环比上升0.7个百分点至21.3%。上半年广州共有五座甲级办公楼竣工，为市场带来25万平方米新增供应。由于五个新项目全部位于琶洲片区，琶洲区域空置率攀升至约23%并推高全市空置率升至15.6%。

多数1.5线及二线城市甲级市场新增供应放缓，新项目的入市在市场需求承压的环境下面临一定的去化难度，同时，受疫情影响部分项目延期入市。二季度杭州办公楼市场仅有一个甲级项目入市，为市场带来5万平方米新增供应，全市空置水平在新增供应和需求减缓的双重影响下，小幅上升0.4个百分点至22.2%。南京办公楼市场新项目延期交付，市场库存持续消化，整体空置率为23.5%，甲级办公楼空置率环比下降0.4个百分点至30.0 %。二季度，位于青岛麦岛区域的海信国际中心以及位于新都心的和达君玥国际于第二季度投入使用，全市办公楼存量至此已达563万平方米，推高甲级市场空置率至47.8%。

本季度租赁需求承压下行，四个一线城市均录得不同程度的租金下降。北京市场租金在第二季度租金增长由正转负，环比下降0.2%，主要由于疫情的严格管控阻碍了租赁市场的正常运作，全市范围内九个子市场中有四个录得了租金负增长。为应对疫情带来的影响，业主持续转变租赁策略，在较为疲软的市场环境下依靠调整租金吸引租户需求。上海中央商务区办公楼的租金小幅下降0.6%；在非中央商务区，板块间租金分化情况加剧，部分业主积极调整租金预期以应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。广州多个核心甲级物业的空置面积在二季度无法实现快速去化，业主因此下调租金，全市租金环比下跌2.5%。同时，深圳二季度全市租金由稳转跌，环比小幅下跌0.7%。

1.5线及二线城市市场活跃度降低，租金承压下行。办公楼业主对于市场租金预期下降，提出更加优惠的租赁策略，并给予租户各类优惠政策，例如免租期、装修补贴等，以吸引租户、提升自身项目入驻率。成都、武汉、青岛等多个主要城市二季度租金均录得小幅下跌。例如，在青岛企业扩租及新租需求受到明显抑制，业主多采取以价换量的租赁策略以争取下半年实现稳定的项目入驻表现。同时，由于近期交付的新增供应带来市场竞争，二季度青岛租金环比下降2.0%。