香港零售业渐复苏，铜锣湾、尖沙咀等一线街铺开始“洗牌”

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香港与内地恢复通关已逾半年，联动加深、消费共融趋势渐浓。今年3月，港府联合香港旅游发展局推出的“你好，香港（HELLO, HONG KONG）”计划与“香港夜缤纷（Night Vibes Hong Kong）”有效提振了旅游与夜经济，为本地零售市场注入活力；2023年8月，香港的零售业销售额预估约324亿港元，达到过去十年高位的 8成水平。
从数据上看，香港零售业似乎重振元气；而过去三年中的不确定性亦催生了全新的消费偏好和零售机遇。

今日的香港零售市场的 “变”与“不变” 都是什么？香港的零售市场的未来走向又会如何？

仲量联行澳门及珠海总经理、香港及澳门商铺部主管唐伟乐分享了相关洞察。

近期，仲量联行协助一香港本土化妆及保健品店租用铜锣湾启超道4号地铺，建筑面积约1,500平方呎（约140平方米）。品牌将于本月开设在港的第4家分店，每月租金约50余万港元（约合46万人民币），较疫情期间的同类型约40万港元的月租金回涨近4成，但租金仍较高峰期时周大福以月租约230万港元（约合212万人民币）承租低逾75%。

自全面通关后，香港本地零售商对面积1,000至2,000平方呎（约93至186平方米）的中型商铺需求攀升，引发一线购物街“洗牌”；得益于畅旺的人流，铜锣湾启超道和尖沙咀海防道的商铺成为较受租户欢迎的地段，相较于疫情时期，租金回升明显，出现了续租租金上调的个案。

实际上，对中小型商铺（500-3000平方呎，约合46-279平方米）的需求在疫情后就已然出现攀升。仲量联行调研显示，超过60%的零售租户选择中小型铺位，高于疫情前的数据。

自今年2月恢复通关后，许多外来的零售餐饮和娱乐运营商都在积极关注香港零售市场。2023年8月份，香港零售业总销货价值估计为324亿港元，是香港市场韧性的有力证明；但在零售地产行业内，目前尚未观察到大量实际成交案例。内地餐饮企业也仍处于观望状态：尽管越来越多的香港消费者愈发青睐内地的餐饮食肆，但多数内地餐饮企业仍对“落地”香港持观望态度，需要进一步研判后再做决策。

值得注意的是，当外来品牌进入香港市场时，零售地产业主通常都会比较保守，会审慎评估外来业态与本地市场的匹配度。他们主要会考虑品牌形象是否符合所在商场的定位，本地消费者的接受程度等等。与内地购物中心体验类业态的“遍地开花”有所区别，香港市场的业态变化并不明显，剧本杀、VR体验等业态并不受特别青睐，业主会更倾向将铺面租给生命周期较长的业态运营商。仲量联行澳门及珠海总经理、香港及澳门商铺部主管唐伟乐表示，与内地相比，香港市场对于一些新兴业态的接受度普遍较低。

在未来五年，香港市场将会迎来大约1000万平方尺（约93万平方米）的零售物业供应，相当于目前香港零售物业市场的10%，这也倒逼市场参与方需改变策略：他们不仅需要寻找更具稳定性的业务，还需兼顾短期顾客流量。

恢复常态后，香港的线下消费模式逐渐呈现两极化：

• 一方面，高端奢侈品牌的销售表现强劲；
• 另一方面，消费者热衷于相对更亲民、能带来独特体验的大众餐饮消费。
• 相较而言，中端市场受到线上消费影响更大。
  

过去三年来，许多消费者已经习惯在线上购物，从而影响到线下门店销售；对于内地消费者而言，部分在香港和内地都设有实体店的品牌已能满足他们的需求，加上网上经常有促销活动，因此也影响到了他们赴港在该档次中的消费欲望，这也进一步降低了中价位产品在香港零售市场的销售表现。

仲量联行澳门及珠海总经理、香港及澳门商铺部主管唐伟乐表示：“未来几年，由于经济、供应和网上销售等因素的影响，香港的零售业将面临转型挑战。除了单纯购物，我们有望看到更多餐饮、关注体验和服务等方面业态的诞生。虽然香港的线上销售目前在整体占比中还不高（大约7%左右），但当相关的网络和物流技术日渐成熟时，开设实体店的需求将会减少。在此背景下，香港零售业该如何实现多样性、如何更具体验性，这是所有从业者需要直面的问题。展望未来，香港零售市场的韧性和吸引力仍在，对此我们充满信心。”