房地产科技助力存量建筑可持续改造

推进绿色建筑发展是实现建筑领域碳中和的重要途径。目前，我国城镇新建建筑已经全面执行绿色建筑标准，但仍然有超过1/3的存量建筑不满足节能建筑标准¹，这意味着存量建筑在可持续改造方面仍蕴藏着巨大的潜力和发展空间。特别是在当前，中国甲级办公楼市场正迈向租户主导的新阶段，楼宇品质已然成为影响租户决策的核心要素。

随着越来越多的企业积极拥抱ESG（环境、社会和治理）发展战略，绿色低碳的办公空间越来越受到租户的青睐。因此，存量建筑的可持续改造正在成为资产长周期管理中的重要一环，对于提升建筑的环境绩效，增强资产的市场竞争力，以及实现长期的经济效益和社会效益都具有重要的意义。

¹国家发改委政策研究室副主任、新闻发言人李超在2024年5月的新闻发布会上表示，当前我国有关领域节能降碳改造升级潜力巨大。比如，超过60%的存量锅炉、电机、变压器等设备能效低于先进水平，超过1/3的存量建筑不满足节能建筑标准，因此，要持续加快节能降碳改造和用能设备更新。

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香港以及欧美等发达地区在存量建筑可持续改造方面已积累了丰富的实践经验，为中国内地提供了宝贵的借鉴和参考。在中国内地，科技在存量建筑可持续改造中发挥日益重要的作用，帮助企业更加精准地识别改造需求、优化改造方案，并提升改造效果，从而有效降低了存量建筑在可持续改造过程中所面临的困难和风险。

与简单的翻新或彻底改变建筑原始用途不同，存量建筑可持续改造的核心在于提升能源效率和降低运营成本。通过这两方面的综合改进，最终实现建筑运营的长期可持续性目标。 

存量建筑可持续改造根据其影响范围和改造程度，又可分为轻中度改造与深度改造两种。

存量建筑可持续改造已成为了房地产行业未来发展不可忽视的命题，但实际推进时仍面临着诸多风险和挑战。

高风险：由于存量建筑可持续改造往往涉及庞大的投资成本，业主和投资者在决策时必然会慎重考虑最终的成本效益比，这成为了他们是否投身此类项目的重要决策依据。

复杂性：从前期的数据收集与分析、模型构建与预测，到项目决策、改造规划和实施，再到后期的运营管理，这一系列步骤涉及多方参与，大大增加了决策的难度和复杂性。

数据不足：由于缺乏高质量的建筑运营数据以及统一的数据收集标准，单纯依赖过往经验进行改造往往效果不佳，甚至可能导致投资成本的浪费。

由此可见，为实现存量建筑可持续改造的目标，我们必须以更加系统的视角来审视整个改造流程。在这一过程中，数据和科技无疑将扮演至关重要的角色。
 

1、能源审计和建模预测

建筑能源审计的精准度对于改造项目的筛选和评估至关重要，同时也为碳排放建模和预测改造效果提供了数据基础。当前，智能电表、物联网传感器以及图像识别等先进技术的应用，彻底改变了建筑能耗数据的采集与记录方式，结合专业的碳排放模型、直观的仪表盘以及数字孪生等可视化工具，助力企业更高效地监控、对比并评估改造前后的能源消耗状况和投入产出比，提供更科学的改造方案选择依据。

2、改造项目的高效执行

改造项目的执行阶段不仅占据了项目总成本的大部分支出，而且施工质量的优劣直接关系到楼宇后期运营过程中可持续目标能否顺利达成。BIM、数字孪生、人工智能等前沿技术的应用，不仅可以优化设计方案、简化采购流程，还能对施工质量进行有效监控并加强与承包商之间的沟通，从而在确保改造项目执行阶段取得最佳效果的同时，也达到了成本控制的目的。

3、能源设备的智能化管控

通过智能物联网等技术对建筑内的能源设备进行智能化的管理和控制，是一种既高效又相对轻量化的改造模式，备受众多业主的青睐。常见的应用包括智慧照明、智能温控系统等。同时，这类系统还能与门禁系统、会议预定系统等智能设备实现联动，从而为建筑管理带来全方位、智能化、精细化的提升。

4、绿色建材与新型储能

在深度可持续改造过程中，建筑材料的替换与更新是至关重要的一环，尤其是新型绿色建筑材料的应用。随着材料科学的进步，储能技术也获得了显著提升。在建筑领域，光伏发电设备与建筑的完美融合已成为现实，这种结合从源头上减少了碳排放；同时，储能调节技术的引入，充分利用了峰谷电价差异，实现了智能化调节建筑电力需求，既优化能源使用效率，又显著降低了用电成本。

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进入房地产存量时代，存量资产改造已经成为城市更新与可持续发展的重要议题，也是商业地产行业实现绿色转向的必要举措。作为具备前瞻视野的专业房地产服务商，仲量联行能够为存量资产改造提供一站式、端到端的解决方案，助力业主、空间使用方、投资者和城市运营方释放资产潜能、打造以人为本的卓越空间、挖掘资产长期价值，推动城市精细化管理，实现高质量发展。