带你看中国丨2024年第三季度住宅市场概览

2024年三季度，全国住宅市场持续筑底调整，住宅市场销售规模、房地产开发投资及土地供求依旧延续回落态势。为促进房地产市场“止跌回稳”、“推动构建房地产发展新模式”，政府在9月底至10月初打出系列“组合拳”， 释放了更为强烈的稳市场信号。

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在全国层面，9月，中国人民银行、金融监管总局、证监会联合提出了 “一揽子” 增量政策，包括降准降息、降低存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例、提高保障性住房再贷款的央行出资比例等多项利好。此后支持房地产的多项政策不断加速落实，包括引导各商业银行将存量房贷利率调整为五年期以上LPR减30个基点，以降低居民置业成本、允许专项债用于回收存量土地以加速去库存进程等。10月，央行针对5年期以上LPR再下调25个基点至3.6%以进一步提振市场情绪并减轻购房者的还贷压力。10月17日，多部门共同提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的组合拳政策。其中，“两个增加”聚焦房地产市场的堵点问题，将有助于库存去化、缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

地方层面来看，在中央鼓励地方政府“因城施策”以提振购房者的置业信心的背景下，各地持续加速优化楼市政策，一线城市的限制性政策相继进一步放宽。广州于9月29日宣布全面取消住房限购政策；北京、上海、深圳也于9月末针对限购、信贷及税费等方面的限制性政策进一步进行了优化调整。

1. 降准降息

• 2024年9月27日起下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元;视市场流动性情况，年内可能进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点
• 2024年10月21日分别下调一年期LPR和五年期以上LPR至3.1%和3.6%，均较此前下降25个基点

2. 降低存量房贷利率和二套房最低首付比例

• 引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，平均降幅大约在0.5个百分点左右;存量房贷利率降至五年期以上LPR减30个基点*
• 统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%

3. 上调保障性住房再贷款支持比例

• 将5月份创设的3000亿元保障性住房再贷款中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%

*注:北京、上海、深圳的二套住房贷款的情形除外
信息来源:公开信息，仲量联行研究部整理

1. 四个取消

• 充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括:取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准

2. 四个降低

• 降低住房公积金贷款利率0.25个百分点

• 降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%降低存量贷款利率

• 降低“卖旧买新”换购住房税费负担

3. 两个增加

• 通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造

• 年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿

三季度，房企开发投资意愿依旧不足，全国整体住宅开发投资活跃度持续承压。2024年前三个季度，全国房地产累计开发投资7.9万亿元，同比下降10.1%；其中住宅投资6.0万亿元，同比下降10.5%。1-9月，全国住宅累计新开工面积4.1亿平方米，同比下降22.4%；全国住宅累计施工面积50.1亿平方米，同比下降12.7%。同期，全国住宅累计竣工面积2.7亿平方米，高基数下同比下降23.9%。

2024年1-9月，全国商品房销售面积7.0亿平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积录得5.9亿平方米，同比下降19.2%，相较上半年同比降幅有所收窄。仲量联行跟踪的20个主要城市住宅成交数据显示，由于新增供应收缩、销售端尚未明显改善，2024年三季度，20个重点城市一手住宅成交面积共录得2324万平方米，环比下降19.1%。其中，4个一线城市一手住宅成交面积合计录得532万平方米，环比下降8.9%。16个二线城市一手住宅成交面积合计录得1792万平方米，环比下降22.4%。

国家统计局数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点；其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%，上海上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二手商品住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

2024年三季度，新房销售尚未实现明显恢复，多数房企拿地意愿及能力维持低位，全国土拍市场供需规模延续缩量态势。三季度，全国部分核心城市持续针对土拍规则进行优化调整，通过取消土拍地价上限、调整容积率计算规则等方式提高土拍市场活跃度。尽管如此，不同城市和区域之间的土拍热度分化趋势依旧显著，房企在投资拿地时普遍聚焦于核心城市内的优质地块。三季度，一线城市住宅用地平均溢价率上扬至8.9%；二线城市住宅用地平均溢价率录得3.4%。国央企及地方国资仍是拿地主力。

展望四季度，预计近期出台的多重新政效果或进一步显现，同时，针对“稳市场”和“去库存”的相关支持政策有望于四季度加速落实细化。地方层面，一线城市有望继续优化当前的住房限购政策，而其他城市或采取扩大购房补贴力度、降低交易税费等手段以促进购房需求释放。政策合力支持下，居民置业信心有望逐步修复，其中核心城市住宅市场成交势头或率先企稳，这将为整体楼市的预期改善提供有力支撑。

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