带你看中国丨2024年第三季度物流地产市场概览

在2024年第三季度，中国物流地产市场的整体租赁需求呈现弱复苏态势。尽管部分城市的净吸纳量录得增长，但退租现象在一些城市仍较为明显。在供应端，季度内新增供应较前期的高位相比有所减少。在新增供应放缓和整体租赁需求弱复苏的带动下，多个城市的空置率出现下降。然而，由于空置率处于较高水平，因此短期内业主仍优先提升出租率，致使租金在以价换量的租赁策略下持续承压。预计2024年全年的新增供应仍将处于高位，这将导致空置率持续承压并影响租金走势。

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在仲量联行定期追踪的主要物流地产市场中，2024年第三季度的净吸纳量共录得186万平方米，同比下跌了21%，整体需求呈现出弱复苏的态势。虽然租户仍保持较为谨慎的租赁策略，但随着下半年消费旺季的到来，部分城市的净吸纳量出现不同程度的增长: 部分传统零售电商、第三方物流以及快递快运等租户在包括昆山、嘉兴、南京、廊坊、成都、西安等多个城市产生了不同程度的扩仓和短租等租赁需求，以满足短期内由购物节带来的快递需求增长。此外，成本导向型租户的搬迁趋势依然明显，并推动部分城市净吸纳量的增长。三季度，在京津冀、长三角和成渝都市圈的部分城市，受益于消费市场的复苏，包括家电、传统零售、商超食品、平价电商的第三方物流企业等租户正抓住租金持续走低的窗口期进行搬迁升级和新签扩租。

另外，不同地区的主力需求仍保持多样化发展。在华南地区，短期内来自跨境电商平台的租赁需求保持稳定增长。需要看到的是，尽管此类企业仍保持相对积极的心态，但由于整体行业受经济环境和地缘政治的影响存在不确定性，其扩张速度出现不同程度的放缓，整体租赁策略也更趋理性。值得注意的是，在越来越多的城市中，来自制造业企业的租赁活动正在提振高标仓的需求，在重庆、天津等城市，汽车及其上下游零部件企业等租户保持扩张势头。

2024年第三季度，仲量联行定期追踪的主要物流地产市场中新增竣工入市的项目面积共录得184万平方米，与上季度单季新增供应历史最高水平相比环比下降50%，与去年同期相比也减少43%。尽管三季度新增供应出现放缓势头，但今年四季度的新增供应预计将重回高位，全年的新增供应预计也将达到历史第二高的峰值水平。

三季度，大部分城市的新增供应呈现出减缓的势头，同时受季节性因素的影响，整体租赁需求略有回升，使得部分城市的空置率出现不同程度的下降。具体来看，近六成城市的空置率出现下跌，当季下降幅度在0.8至7.7个百分点之间；然而，在新增供应较为集中的部分城市如广州、苏州、东莞和惠州，空置率仍出现环比攀升的态势，分别录得环比上升1.6至7.0个百分点。

在仲量联行定期追踪的主要物流地产市场中，绝大部分城市平均租金在三季度录得环比负增长，同时部分城市的租金跌幅出现进一步加速的势头。常熟、廊坊、天津、太仓、嘉兴、南京等空置率持续高企的城市，三季度租金环比跌幅达4.7%至7.5%。面对较高水平的空置率和新增供应压力，业主对租金的预期进一步下调，特别是在空置率较高的城市，现有项目和新项目间的竞争日益加剧。为了吸引新租户和留住现有租户，业主仍采取以价换量的租赁策略以提升出租率。

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