探路2025 | 数据中心投资市场展望

近日，DeepSeek新一代开源模型以低成本、提升的性能和高效率赢得了广泛关注。这一突破性进展不仅引发了业界的热议，也为我们展望中国数据中心产业的未来提供了契机。

“东数西算”工程自2022年2月启动至今已满3年，中国算力资源的区位布局逐渐成熟。作为支撑新质生产力发展的重要基础设施，数据中心在助力数字经济和人工智能产业发展方面发挥着举足轻重的作用。无论是科技巨头还是投资机构，都不惜在建设数据中心方面“一掷千金”，以期在未来的市场竞争中抢占先机。当前，数据中心投资领域正呈现出多个新兴趋势：

以DeepSeek爆红全球为缩影，积极部署和投资于算力的产业已不局限于各大科技公司，医疗、金融、交通、制造等产业对人工智能的需求正以惊人的速度增长。受此推动，全球数据中心建设进入高速增长期，仅刚刚过去的1月，就有亚马逊云计算部门AWS宣布计划在美国投资110亿美元扩大人工智能基础设施以及特朗普宣布投资200亿美元在美国新建数据中心等消息传出。而国内，以抖音集团为例，过去半年于智算中心的拟投资额亦超过180亿元，分别在安徽芜湖、山西大同和内蒙和林格尔。可以预期的是，为了满足更强大、更复杂、更高效的计算需求，企业于数据中心的资本性支出也将大幅增长，并推动设施设备标准持续升级优化。

由于中国在人工智能、无人机、自动驾驶、物联网等领域已经成为全球领跑者，头部科技企业纷纷加大投入，推动智能算力需求激增，带动了数据中心资产投资热潮。《2024年中国智算中心产业发展白皮书》显示，2023年该领域的投资规模达879亿元，同比增长超90%；截至2024年8月，全国智算中心项目已超过300个，预计到2028年，中国智算中心市场规模将突破2,886亿元。因此，2025年各方对人工智能数据中心需求必将继续攀升，并向大规模、绿色化、可扩展方向发展。

数据中心对电力需求的增长更加凸显了稳定、低碳的能源供应的关键性。中国“东数西算”工程是指通过构建数据中心、云计算、大数据一体化的新型算力网络系统，促进东部算力需求与西部能源优势的协调联动。近年来，中国在风能、太阳能、水力、潮汐能及核能等新能源发电方面取得了显著突破，实现了快速发展。截止2024年底，中国风电太阳能发电装机总量超过了14亿千瓦，再次跃上新台阶。这也为数据中心的发展提供了强大的支撑。

此外，在核能领域，中国在钍基熔盐堆技术上也实现了全球领先。这项技术不仅安全性高、核废料少，而且能提供稳定的清洁能源，为数据中心长期运营提供可靠保障。2025年，全球首座钍基熔盐反应堆核电站将动工，预计2029年实现满功率运行。中国还大力发展具备低成本、模块化、可扩展等优势，特别适用于数据中心的小型模块化反应堆（SMR）。中国在新能源领域的布局，为未来人工智能计算、云计算等高能耗产业的持续发展奠定了坚实基础。

随着人工智能计算需求持续激增，高密度机架的功率需求不断上升，传统的风冷系统愈发难以满足散热需求。在这一背景下，液冷技术正迅速成为数据中心基础设施建设的新标杆。该技术可有效提高散热效率，降低数据中心的电力使用效率（PUE），从而减少能耗和碳排放，同时降低运维成本，提高资产价值。液体冷却装置目前主要采用后门热交换器（RDHx）和直接芯片冷却（DTC）技术。

随着计算能力的提升，浸入式冷却（Immersive Liquid Cooling）将成为未来数据中心的升级方向。浸入式冷却通过液体直接包裹设备，实现更高效的热交换，进一步优化PUE并降低电费支出。目前全球现有的数据中心基础设施当中，大多数仍然以风冷作为散热方式，而剩余以液冷散热技术的数据中心当中，采用浸入式液冷的设施占比则少于10%，但其在未来大规模部署的应用前景备受瞩目。随着这一技术的广泛推广，数据中心将在能效优化、成本降低以及可持续发展方面取得前所未有的突破。

2025年，投资者对数据中心需求将保持强劲。数据中心的建设和优化成为市场刚需，在超大规模和主机托管领域，预计今年全球将有10千兆瓦的数据中心破土动工，另有7千兆瓦的数据中心将会竣工，这相当约有价值1,700亿美元的数据中心资产需要建设贷款或长期融资，私募股权基金将在开发融资中发挥关键作用，为新建项目提供资金支持，助推开发融资再创新高。

在交易方面，数据中心作为交易标的仍较为小众，每年交易总额远低于传统办公楼市场。但过去五年，全球数据中心行业已发生大量并购活动，交易总额超过2,000 亿美元。目前看来，并购势头有所放缓，行业投资策略正从大规模收购向有机增长和合资合作转变，特别是在中国等新兴市场，企业更倾向于通过区域性合作拓展业务。加之供应链周期延长、买卖双方定价预期不一致以及融资环境变化，大多数业主倾向于继续持有资产，等待更有利的财务状况等因素实现资本退出。

从资本端来看，近期世纪互联（VNET）与大家保险集团旗下另类资产投资管理平台“大家投控”在2024年末签署协议共同设立了中国首个数据中心Pre-REIT基金，投资于包括算力中心在内的大基地型数据中心资产，该Pre-REIT基金首个落地的项目是世纪互联太仓数据中心项目。这不仅是国内险资首次购买数据中心资产，也可能推动数据中心资产走向更广阔的REITs公募或私募市场。可预见未来将有更多数据中心服务商与资本方合作，预计2025年数据中心交易量会小幅增长。

数据中心通常被视为长期的避风港，而且近年来，随着传统投资组合转向多元化发展，逐渐重视另类资产，该领域由此受益。受电力稀缺、算力需求增长以及人工智能热潮等因素推动，数据中心资产将继续是投资者关注的热点。此外，数据中心作为关键的新型基础设施之一，被各级政府赋予重大的使命与角色，享有政策支持，为中国数据中心公募REIT的推出和发展创造了有利条件，进一步增强了该领域对资本的吸引力，潜力仍然可观。

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