新消费格局加快重构，链接零售地产投资与资产证券化新机遇

春节假期余温尚存，提振消费的“开场锣鼓”已然敲响。商务部大数据监测显示，今年春节假期零售餐饮市场“暖意”更浓，假期头四天全国重点零售与餐饮企业日均销售额同比增长8.6%，增速明显高于近两年主要长假。在“全国春节文化和旅游消费月”等多重活动带动下，消费热度贯穿整个长假：不仅节前消费因假期多增一天而显著走强，春节假期内的长线出游需求也集中释放。根据交通运输部数据，9天春节假期，全社会跨区域人员流动量累计超28亿人次，日均3.11亿人次，同比增长8.2％，出行规模创历史新高；在线旅游平台报告则显示，居民出游天数大幅延长，“拼假”模式带动文旅消费潜力进一步延展。

随着消费品以旧换新等政策持续发力，以及《加快培育服务消费新增长点工作方案》正式出台，一揽子举措密集落地，清晰释放出一个信号：进入“十五五”阶段，国家仍将提振消费置于核心位置，持续强化其作为经济增长主引擎的战略意义。回顾2025年，中国消费市场在扩容提质中稳步前行，据国家统计局数据，最终消费支出对经济增长贡献率提升至52%，结构上正从商品消费为主，逐步转向商品与服务并重的新格局。这一结构性变化，不仅重塑了消费市场本身，也正通过零售地产交易与资产证券化产品，向商业地产投资市场持续传导。

从官方数据来看，2025年中国社会消费品零售总额突破50万亿元，同比增长3.7%，较2024年继续温和改善，展现出内需市场的韧性。然而，表现突出的通讯器材、文化办公用品、家电和家具等品类，多为“国补”政策的直接受益者。国补品类的增速明显高于非国补品类，消费整体依然是结构性修复。

与此同时，消费领域呈现出愈发明显的“K型分化”。一端是愿意为情绪价值、身份认同与社交属性买单的消费者，推动潮玩、宠物、香氛、文创等赛道迅速扩张；另一端则是更加理性的性价比消费，带动平价餐饮与硬折扣零售持续增长。情绪驱动与理性决策并行，构成当前消费市场的双重底色。

更为重要的是，促消费政策正从“单点刺激”转向“短期拉动+长期调结构”的组合拳。在延续国补、免签等短期工具的同时，政策重心明显向服务消费倾斜。尽管近年来居民人均服务性消费支出年均增长8.5%，占比提升至46.1%，但仍显著低于发达经济体水平。对育儿、教育、医疗、文旅等服务领域的政策加码，意味着消费增长的“主战场”正转向体验与服务，这也对城市商业空间与零售地产提出了全新的要求。

在体验型需求上升的背景下，零售地产正在迎来新的“结构性增量”。潮玩杂货类门店的新开店面积占比在两年内从17%升至45%，反映出情绪价值与社交属性对商业空间的强拉动效应；与此同时，小众专业运动品牌与消费电子品牌注重在购物中心和沿街商业的布局，旨在强化实体空间在连接品牌与用户方面的枢纽作用。未来，以体验化运营与数字化赋能为核心支点的零售地产将愈发由“空间出租方”跃升为“价值共创者”。

随着流动性改善和信心恢复，以及商业不动产REITs带来的市场激活动力，零售地产仍将是当前商业地产市场中受到投资人重点关注的主要板块之一。根据仲量联行整理，零售地产的投资占比已从约10%的疫情低点回升至2025年的42%，年度交易规模升至约1,200亿元，接近十年来的高位。面对投资出现的窗口期，不同投资主体也呈现出不同的偏好：
 

• 机构投资人聚焦大型区域级购物中心，追求现金流长期稳定；

• 高净值投资人则青睐社区商业，强调运营可控性与确定回报。

在商业地产行业回报承压、流动性趋紧的背景下，资产证券化产品，特别是公募REITs承担起“盘活存量、修复现金流、重塑估值逻辑”的功能。自2021年首批公募REITs挂牌上市，以及2025年底关于商业不动产REITs的新规出台以来，REITs底层资产已经从早期以交通、产业园和能源基础设施为主，扩展至酒店、奥特莱斯等消费类资产。

无论是发行数量、资产规模还是市场参与度，中国REITs市场均呈现加速发展态势。截至今年初，基础设施类公募REITs市值已达约2,300亿元，并连续五年实现稳定分红。其中，已发行的12只消费类基础设施REITs总市值约437.9亿元，占比19%，成为仅次于交通基础设施的第二大品类；相关产品表现亦较为亮眼，上市以来累计涨幅超过50%，平均年化现金流分派率约4.15%。

展望未来，零售地产有望在中国REITs市场中扮演越来越重要的角色，成为连接实体商业与资本市场的重要桥梁。随着公募REITs试点范围进一步扩大，也有望引导资本理智地流向运营水平坚实稳定的优质项目，改善资管领域的生态环境。

作为持续关注零售地产的专业服务机构，仲量联行深度参与市场价值重塑。我们为业主及投资者提供覆盖全生命周期的解决方案，尤其在资本市场表现卓越：我们依托全球资源网络精准链接资本与优质资产，促成零售地产大宗资产收并购交易；通过专业的评估咨询为投资决策及资产定价提供坚实依据并积极助力客户对接资本市场，利用资产证券化（含类REITS及公募REITS）盘活存量，打通“投融管收渠道。仲量联行以深刻洞察与专业能力，协助客户在零售地产新周期中实现稳健增长。

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