一文读懂生命科学企业选址逻辑

上海打造生物医药高地的步伐依旧高歌猛进。去年11月下旬，上海颁布《上海市加快打造全球生物医药研发经济和产业化高地的若干政策措施》，到2025年，上海全球生物医药研发经济和产业化高地发展格局初步形成，研发经济总体规模达到1000亿元以上。

《措施》明确，未来上海将从提升研发创新能力、支持创新药和医疗器械研发生产新模式、支持研发创新产品的上市和使用等6个方面提出16条政策措施，推动研发成果转化和产品上市，打造全球生物医药研发经济和产业化高地。可以预见的是，在政策大力扶持和推动之下，更多资本将汇聚上海、投向生物医药行业，吸引更多生物医药企业落户，上海的聚能效力进一步体现。

在此背景下，这些生命科学企业落户选址时有何选择标准？什么样的物业、哪些区域、哪些周边城市有望赢得这些生命科学企业青睐？本文摘取此前发布的《创新策源，顺势而上——上海生命科学物业市场机遇与展望》报告中的信息作为读者的入门参考。

由于生命科学企业行业的特殊性，研发往往有严格的环境标准。考虑到在研发过程中排放的“固”、“液”、“气”等物质对于周边环境造成的不良影响，《中华人民共和国环境影响评价法》对于规划和建设项目皆有相应的管理条例。对于有实验研发需求的生命科学企业而言，其租赁的研发办公空间是否满足环境影响评价（简称“环评”）要求，对企业入驻有决定性影响。

尽管租户根据自身企业发展需要，都有明确的产业园区选址偏好，但由于市场上带环评的研发项目供应有限，租户往往遇上“无房可租”的困境。仲量联行对上海61家生命科学企业选址的影响因素、企业需求等问题进行问卷调查，结果显示，可选择的带环评项目稀缺是企业在租赁上遇到的最大挑战。

同时，仲量联行总结出四大要素可初步判定物业项目能否为生命科学企业提供“环评”条件。

设有研发部门的生命科学企业在租赁选址时需要考虑其研发需求与物业条件的匹配性。相较于传统园区物业，研发办公物业需额外满足更多的建筑参数，生命科学企业通常需要配备废水处理池、新风系统、通风橱等同时，在层高、供电量及承重等基本建筑参数方面亦有更高的要求。例如在承重方面，不仅需要强度更高的楼板，根据部分研发办公物业租户及业主反馈，对空调及通风系统的较高要求使得楼顶需安置数量较多的机组，因此对于楼顶的承重要求也相对较高。

通过此次租户调查问卷中生命科学企业对建筑参数关注度排名，可以发现得分较高的选项皆为满足研发实验需求的建筑参数。同时仲量联行注意到，虽然动物房和可拆卸楼板在此次问卷结果中重要性较弱，但考虑到生命科学产业赛道的宽泛，这两项参数对于涉及动物实验或需装配大型实验设备的企业来说仍十分重要。

值得一提的是，在此次租户和投资者问卷调查中，针对“企业是否对于楼宇有‘双碳’或ESG相关要求”的打分，租户平均给出4.6分（满分7分），投资者平均给出5.1分（满分7分）。现阶段研发办公物业的紧缺，使得节能低碳等考虑因素的重要性尚未完全凸显。然而，生命科学企业日常经营活动中能耗高、排放量大等问题客观存在。随着绿色可持续发展议题的推进，企业将更加重视对于自身的环境管理，这对于研发办公物业的要求也将越发严格。未来，生命科学物业项目设计时，需前瞻性地将ESG因素考虑在内。

此次调研结果显示，在选址考虑的各因素中，明确的产业定位、成熟的产业集群、高端人才的可及性和可环评项目分列前四位。结合国内现状及海外成熟市场的发展经验，仲量联行为生命科学企业在产业园区内选址，构建了一个匹配企业创新发展的因素模型。企业往往从产业聚集、人才专家、资本支持三大维度考虑自身发展，结合产业园区内的资源配套及空间载体，制定其选址策略。

在上海，除了张江核心板块仍然是生命科学企业租赁需求最活跃的区域外，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区凭借各自产业定位、扶持政策等资源，受到企业青睐。

尤其是张江核心板块逐渐饱和后，很多企业一方面不得不扩张，另一方面又不想离开张江板块的聚能辐射范围，因此周康、临港等邻近的产业园区成为企业扩租、搬迁的首选。

受益于市场、政策、人才及资本的四大驱动因素，中国生命科学产业预计将呈现长周期、可持续的蓬勃发展。上海作为中国生命科学研发创新的高地，对于生命科学园区物业的整体需求将保持旺盛态势。其中，“1+5+X”规划中的核心板块预计将成为不同细分领域的生命科学企业选址的重心。

2021年上海完善“1+5+x”生命医药产业基地新布局，上海生命科学园区布局提速，各个生命科学园区拥有各自明确的重点发展产业，构建从“研发”到“生产”的全产业链协同发展。承载不同功能的生命科学物业供应也将随之放量。

上海在加速建设全球顶尖生命科学创新策源地的过程中，市场将亟需体量更大、功能更加丰富、更加聚焦于产业生态的生命科学物业模式。其中包括多元化、综合性的生命科学产业社区模式以及多平台合力投入的生命科学产业社群模式，预计该类物业将会吸引到更多处于不同发展阶段的生命科学生态圈的企业租户关注，而且对于企业租户的粘性将大幅度提升。这也为机构投资者在目前聚焦于单个物业、机会型或增值型的投资方向以外，为长期属性的投资资本提供新的视角。

不仅是上海、北京这样的一线城市，二三线城市在这波产业大潮中同样有机会。从成本角度考量，药品投产、量产乃至扩产阶段，以及医疗器械等上下游相关产业，包括成都、武汉在内的二三线城市拥有更多机遇。上海、北京等高校云集的一线城市，无疑具有医药行业研究型人才密集的天然优势，然而到了药品投产阶段，技术型人才密集的周边城市就更有机会。例如上海周边的苏州、杭州，都在与上海密切互动的辐射范围内，其本身也有非常丰厚的生命科学产业基础，都形成了颇具规模的药谷，或已有众多医药类生产企业及生物医药外包公司入驻。