哪吒当红！数字文创产业如何撬动商业地产新增长？

截至2月24日22:00点，《哪吒之魔童闹海》全球票房已达138.07亿人民币，位居全球票房榜第8位。《哪吒2》的“出生地”位于成都高新区的天府长岛数字文创园，而电影中满满的“成都造”元素也将全球视线再次聚焦到蓉城：在电影IP之外，这里也是常年霸榜手游第一的《王者荣耀》的诞生地。以现象级IP为锚点，成都近十年来孵化并吸引了大量数字文娱产业及上下游企业，构建起完备强盛的数字文创产业基础。

2024年，成都文创产业增加值超2,800亿元，五年翻倍，对全市GDP贡献率高达12%。文化新业态如数字出版、动漫、游戏等产业前三季度营收1,156.84亿元，同比增长15.4%，经济价值特征显著。

大起底！生产 ➔消费：载体视角下成都数字文创产业链

数字文创产业链可分为上游内容创作与开发，中游IP平台传播以及下游IP消费变现。上游内容创作端包含了动漫影视、音乐及游戏的开发制作公司。如《哪吒》系列电影的主创公司成都可可豆动画影视有限公司、参与电影特效制作的墨境天合成都数字图像科技有限公司及《王者荣耀》的开发团队天美工作室等；中游IP传播主要依托传统媒体（报纸、电视、电影）和新媒体（音乐、短视频、游戏等）；下游则聚焦IP终端消费市场，包括潮玩集合店、谷子店等零售场景，以及电竞赛事、演艺活动和漫展等创新线下体验。

成都信息服务产业基底是文创数字产业蓬勃发展的助力器。据仲量联行统计，成都目前约2,600万平方米全口径的商业及产业办公载体中，科技互联网产业占比高达29.1%，位居首位。人才储备、研发投资为游戏、动漫等数字文创产品创造了丰富的生产要素与成长空间：截至2024年末，全口径办公载体中以数字内容生产为主要环节的企业面积达52.5万平方米；其中游戏占比高达84.2%，而动漫与影视制作占比约为14.6%。

成都游戏产业具有全国范围的市场影响力。从载体看，成都游戏在优质办公载体的总租赁面积达44.3万平方米，紧随软件与通信制造业之后，位居科技互联网大类下二级分类第三位；值得注意的是，该行业平均租赁面积为1,252平方米，远超全市单个企业办公承用面积的平均水平（682.2平方米），使得该产业成为办公楼市场的主要需求源和现金流来源。

从传播环节看，成都传媒行业已成为西部重要文化创意产业支撑，该领域新旧动能更替的特征显著：一方面，传统媒体持续巩固内容生产与传播渠道，为行业发展筑牢根基；另一方面，借力于科技创新能力和城市文化禀赋，成都新媒体赛道近年来在全国保持领先，短视频、微短剧、直播等新兴赛道蓬勃发展，吸引大量创作者和资本涌入，成为全国MCN重要聚集城市。办公楼数据显示，成都新媒体企业的新租需求逐年上扬，截至目前总面积已接近30万平方米。

分布特征：传统媒体以本土媒体集团所在地为聚集核心，区位上看主要分布于市中心-春熙路板块(38.6%）以及金融城-三色路区域（26.1%）；新媒体由于其科技属性，仍多聚焦高新南区（84.6%），其余则主要分布于城东-建设路与攀成钢板块。

成都巨大的消费市场和开放文化推动数字文创产业转化流量、稳步扩张。2024年，成都优质零售地产存量突破1,200万平方米，位居全国第三，为文创产业发展提供了配套的线下消费空间和创新消费场景。截至目前，成都优质零售地产中，文创潮玩类业态面积超10万平方米。伴随动漫谷子、潮玩等品类的热度持续上升，预计此类业态还将在未来继续呈现火热态势。

除传统零售商品卖场外，数字内容的线下体验场景正迎来集中式爆发。以电竞为例，《2024年中国电子竞技产业报告》显示，成都以15.3%线下赛事数量稳居全国第二，紧随上海。2024年成都成功举办英特尔极限大师赛、英雄联盟季中冠军赛（MSI）等多场顶级电竞赛事，引爆社交媒体。未来，成都还将承办2025年全球电竞峰会和2026年DOTA2国际邀请赛，电竞产业及下游消费的增势喜人。

数字文创产业的高质量增长，在有效缓解存量资产的去化压力的同时，凭借其文化IP与艺术创新有力推动实体商业地产升级换代，并试验探索全新破局思路：

相较其他行业，数字文创企业注重创意与协作，对开放、灵活的办公空间更加青睐。数字文创产业还具有科技产业的办公属性，从24小时空调到VR/AR实验室、直播间、录音棚等，企业普遍要求办公空间具备科技感。因为日常工作与创意、创新相关，员工对办公环境的舒适性、社交性、协作性和文化氛围提出更高要求。企业办公需求反向加速办公产品向灵活化、多元化、个性与协同等多特征趋势转变。

IP流量的线下场景变现催生出全新地产产品。从天府红到天府国际动漫城，再到SoReal元界，以电竞综合体、动漫综合体、IP沉浸体验馆为代表的新型业态以及新型零售载体频繁亮相，有效解决了项目空置，并推动了商业空间灵活化与场景化改造，最终实现流量吸引与盈利能力的双向提升。突破传统固定业态配比模式，这种 “内容+空间” 的创新模式，正在成为商业地产转型升级的重要方向。

文创企业倾向于选址于文化资源丰富、交通便利的核心商务区或老城区，但由于承租能力有限、空间需求独特，难以在传统办公楼中觅得适宜的空间，因此变相推动了核心地段存量空间的功能性改造。仲量联行统计显示，目前，成都优质文创园区办公存量达108万平方米，其中超70%由老旧厂房或事业单位楼宇改造而来；市场表现上，供需关系均衡，使该类资产在当前周期下保持较低空置率和稳健租金水平。

“若前方无路，我便踏出一条路！若天地不容，我便扭转这乾坤！” “魔童”宣言或许也与当代地产人有所共鸣。当存量时代撞上周期困境，经济韧性筑底，产业升维突围。数字文创产业不仅是流量入口，更是扩大城市载体空间价值的关键。成都商业地产的“破局点” 或正藏在 “数字内容生产-传播推广-消费转化” 的产业链闭环中。以数字文创产业链发展为牵引，用人文诉求与IP场景重塑城市空间格局，这座在践行新发展理念的城市正以文创为笔，书写着属于地产人的“哪吒”传奇。

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