从区位选择到生态融入：JLL解读亚太生命科学地产选址新逻辑

亚太区生命科学行业正经历深刻的结构性重塑。仲量联行最新发布的《从区位到生态：亚太区生命科学地产选址策略》报告显示，后疫情时代，人口结构变化、创新资源集聚以及监管环境的差异化，正在重新定义企业的市场进入与选址逻辑。

对于旨在优化亚太布局的生命科学企业而言，以单一策略覆盖所有市场的做法并不适用。报告揭示了三大关键趋势，为企业的选址决策提供指引。

亚太区生命科学行业的发展动能并非均匀分布，而是呈现出显著的集群效应。

人口结构的差异化机遇
 

日本已深度步入“超老龄化”社会（65岁以上人口占比约30%），中国香港、韩国、新西兰等地也加速老龄化，催生了针对老年群体的庞大医疗需求。与此同时，印度、越南等新兴市场随着城市化进程的推进，正展现出差异化的治疗需求与市场潜力。

创新资源的绝对集中
 

研发支出并未分散，而是高度集中于中国、日本、印度和澳大利亚四大市场，其本土研发支出合计占亚太区的 95%。风险投资（VC）同样向这些市场的核心城市集群汇聚。

鉴于上述资源的高度集中，企业应紧邻创新集群高地布局，以获取尖端技术与合作伙伴，避免在非核心区域分散宝贵的研发资源。

报告根据监管透明度与定价机制，将亚太市场划分为三个层级，企业需根据自身产品特性选择切入点：

门户市场Gateway Markets
 

代表市场：新加坡、中国香港

核心特征：定价机制灵活，监管准入路径清晰市场进入便捷。

选择性准入市场 Selective Entry Markets
 

代表市场：澳大利亚、韩国、菲律宾、中国大陆、印度、印度尼西亚、越南

核心特征：具备显著的市场盈利潜力与患者基数，但需应对定价压力与复杂的监管挑战。

高壁垒市场 Frontier Markets
 

代表市场：日本、新西兰

核心特征：存在重大的定价管控或监管结构性壁垒，市场成熟度高但准入复杂，可能制约商业回报的快速兑现。

报告指出，亚太区不存在在所有关键维度上均表现卓越的“全能型”市场。因此，企业在进行区域布局时，应基于以下五个核心维度进行审慎权衡：

人口结构与疾病负担：决定潜在市场规模与需求刚性。
监管环境：决定上市速度、合规成本以及商业回报的确定性。
研发创新实力：决定技术获取的便利性与创新协同效应。
人才储备：决定执行能力与运营效率。
资本环境与融资渠道：决定扩张速度与抗风险能力。

随着行业整合加速，房地产不再仅仅是成本中心，而是提升竞争力的一部分。

设施即壁垒，需提前规划
尽管各类生命科学企业均需定制化设施，但并非所有市场都具备成熟的房地产供应。因此，企业在做出最终承诺前，应将房地产成熟度与人才储备及监管环境等因素纳入综合评估体系，避免因基础设施短板拖累研发进度。

把握时间窗口，聚焦核心枢纽
亚太地区 95% 的生命科学研发投入高度集中于日本、中国、印度和澳大利亚的少数核心城市。随着行业集中度提高，优质地段的获取难度与成本可能上升。企业应尽早在这类生态系统丰富的枢纽中进行战略性布局，以锁定长期的竞争优势。

依托人才集群，优化职能部署
专业人才高度集中在少数核心城市集群。企业应将研发密集型和制造密集型职能部署在深厚的人才池附近，以降低招聘门槛与运营成本，实现高效协同。

从“区位选择”到“生态融入”，生命科学企业在亚太区的选址逻辑已发生根本性转变。对于所有参与者而言，理解不同市场的监管层级，尊重人才与资本的集聚规律，并在五大维度中做出符合自身战略阶段的权衡，将是实现可持续增长的关键。

点击下载，获取亚太生命科学地产最新报告。

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