流动之间，新机显现｜上海办公楼市场需求新洞察

纵观上海甲级办公楼市场历年供需走势，可以看到不同时间段的宏观环境带动办公楼市场需求变化，而近年大量的新增供应入市和趋于谨慎的需求表现共同构成现阶段的市场格局。供需两端的变化、持续下行的租金走势使市场持续利好租户方，因此利用价格让利的市场条件而进行的升级搬迁逐渐增多。2024年以来，更多大面积租户开始利用市场的窗口期，重新评估其企业房地产的长期租赁策略，企业搬迁的新趋势已逐步显现。仲量联行梳理了2023年至2024年上半年的代表性搬迁案例，在企业搬迁的流动之间，研判新趋势、甄别新机遇。

在过去一年半的甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比79%，其中包含乙级办公楼租户向甲级楼宇项目升级的需求，同时也包含楼龄、品质差异显著的项目间的流动，另有部分租户正在利用当前租金下降的机会跃升至超甲级办公楼项目。而此类搬迁的核心考量，则在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比”平衡。从租赁搬迁热力图可见，新近竣工项目较为集中的板块内升级需求较为显著，同时，部分成熟高品质项目，通过具有竞争力的价格策略同样获得升级型搬迁需求的迁入。

各行各业均体现出办公环境升级的诉求。以交易数量来看，在所有升级案例中，专业服务业的成交数量占比达27%，体现出该行业更加灵活的租赁决策，其中，律师事务所的升级需求尤为显著。在2023年第一季度至2024年第二季度的律所搬迁案例中，升级型需求超过95%。科技互联网和制造贸易类企业位居其后，当前的市场环境提供了大量与该行业租金承付范围较匹配的优质新近竣工项目，鼓励此类租户在优先成本考量前提下，寻找到适合的升级机会。金融服务企业就其搬迁总量而言，升级型需求相对有限，主要原因在于大多数金融类租户的原址品质较高，而该行业代表性搬迁对区位的粘性较为明显，尤其是银行、保险等传统金融企业。

分行业代表性搬迁类租赁成交（2023年一季度至2024年二季度）

供应放量带动品质提升

2019年至2024年上半年，上海全市累计新增甲级办公楼面积达547万平方米，占整体甲级办公楼市场总存量的31%。大量新项目的竣工入市带动办公楼市场品质提升，也给企业带来更多搬迁选择。仅观测过去一年半的升级类成交，59%企业选址于2022年以后竣工的项目，约3/4的企业搬迁至2019年后竣工项目。

面对谨慎的市场情绪，新近竣工项目的业主在价格策略上释放更大的议价空间，以此吸引租户、提升入驻率，因此导致新竣工项目与成熟项目之间的价格差距逐渐扩大。同时，新竣工项目价格的“鲶鱼效应”促使成熟项目的业主更主动地调整价格策略以适应当下的市场竞争。根据成交租金的分布情况，仲量联行观察到接近3/4的成交租金集中在7.0元/平方米/天以下的区间内。

追本溯源地观察租户搬迁轨迹，可以看到过去一年半上海的搬迁成交中，中央商务区项目吸引大量周边临近区位的升级需求，有78%的中央商务区租户来自于新项目周边乙级或次甲级办公楼项目。租金的下行促使这些企业搬迁意愿增强，在成本可控的情况下，此类租户积极寻找提升办公空间品质及物管服务的选址机会；而选址非中央商务区的租户主要分为两类：一方面成本控制型租户仍持续向新近竣工项目较为集中的新兴商务板块流动；另一方面，来自乙级办公楼、产业园区及创意园区项目和远郊地区的租户正寻找合适的升级机遇。该类租户同样抓住当前利好租户方的市场环境，在满足成本要求的同时，在区位、楼宇品质、物管服务、配套设施等多维度寻求办公环境的提质跃升。

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