结构分化动能向新

2026年第二季度大中华区物业摘要

作者

姚耀

钟楚如

在2026年上半年，中国经济总体保持平稳运行。国内生产总值（GDP）同比增长4.7%。新旧动能接续转换节奏加快，产业层面新动能增长势头强劲。高技术制造业增加值同比增长13.3%，显著快于规模以上工业增加值增速（5.4%）。出口结构持续向高附加值升级，上半年出口总额同比增长13.4%，且二季度出口增速较一季度进一步提升。其中，高新技术产品出口同比增长39%，AI 算力产业链硬件、集成电路增势亮眼；电动汽车、锂电池、光伏“新三样”合计出口大幅增长46.1%。内需修复呈现结构性分化，服务消费潜力持续释放，2026年上半年服务零售额同比增长5.3%，旅游咨询租赁、文体休闲服务分别增长11.3%和10.4%。

上半年办公楼市场需求稳健增长，市场活跃度稳步回升。金融与专业服务业持续释放市场韧性，新动能构筑新的需求增量引擎。科技创新、中企出海、消费迭代催生的新兴产业不断为市场带来新增需求。零售市场，上半年“情绪价值”、“性价比”与“科技体验”为驱动市场活力的三大核心引擎。健康生活、情绪价值等消费诉求支撑运动服饰、潮流玩具的线下租赁需求；大众务实消费推动平价餐饮继续成为最活跃租赁业态。消费电子亦强势崛起，机器人、3D 打印、AI 陪伴宠物等前沿赛道头部企业加速布局实体渠道。同时，在一线城市和热点二线城市，头部品牌持续推进“大店策略”。物流地产市场，市场需求整体稳健。制造业、电商平台及第三方物流企业等持续贡献仓储需求。大型租户持续优化仓储网络，整合跨城市仓配资源，实施集中化布局。

甲级办公楼市场：2026年上半年，租赁活跃度持续修复，新动能构筑需求增量引擎。科创、中企出海、消费迭代催生新兴产业带来新增需求。新增供应阶段性放缓，城市及板块间分化持续；多数城市租金跌幅收窄，优质标杆项目租金呈现边际回暖。

优质零售地产市场：2026年上半年，消费市场进入增速换挡期，服务消费潜力持续释放。消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持相对活跃。头部品牌持续推进“大店策略”。整体租金仍处于下行区间。

物流地产市场：2026年上半年，市场需求整体稳健，但区域需求分化显著，“以价换量”继续推动物业去化。供应压力区域分化明显，各区域已步入不同供应周期。租金持续深度调整，业主保持灵活的定价策略。