物流地产转型升级：绿色认证、绿色溢价与绿色金融

仲量联行撰写发布的《物流地产转型升级：绿色认证、绿色溢价与绿色金融》由《金融时报》于2023年6月5日整版刊载。2023年政府工作报告提出今年的重点工作之一是建设高效顺畅的物流体系，强化对中国现代化产业的供应链支撑。随着物流领域蓬勃发展，中国物流地产绿色转型蓄势待发。以下选取了本文的重点内容，完整版本请转至文末下载报告。

2023年《政府工作报告》强调，要推动发展方式绿色转型，加快建设新型能源体系，推动经济社会发展绿色化、低碳化，是实现高质量发展的关键环节。其中，房地产和建筑行业作为能源消耗的重要部门，将是中国绿色转型发展的重要一环。

在房地产行业中，办公及商业建筑是ESG领域（环境、社会和公司治理）的先行者，不论是在绿色认证还是实践落地方面都有不俗的表现。而在物流地产领域，探索绿色转型、挂牌绿色认证在近年也开始受到广泛关注。

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1. 建筑行业碳排放量占全球碳排放总量高达39%，未来绿色改造和节能减排空间显著。

2. 物流资产的绿色认证数量在2022年出现井喷式增长：全国已获绿色认证的物流仓储项目超过350个，覆盖90多个城市；但仍仅占全国物流地产总量的3.9%。

3. 根据仲量联行研究部的统计，绿色认证物流项目租金较周边市场平均租金高出6.1%，其中，天津物流项目绿色溢价高达12%；北京、廊坊和宁波可以达到9%左右。

4. 获批绿色认证的项目多为优质开发商持有的标杆项目，租金优于周边市场均值，绿色运营及认证所带来的租金溢价效应短期内尚不显著，但长期前景可观。

5. 未来绿色建筑和低碳运营有望成为物流领域的核心趋势，丰富的融资渠道和基金支持极大地推动物流仓储项目践行绿色转型，增加市场竞争力。

对于物流地产持有方而言，绿色转型已成为可持续发展的必由之路、成为确保未来长期收益的前期投资。从过去几年的实践看，一系列绿色金融和投资政策的出台，吸引了更多增量资金流入。丰富的融资渠道和金融产品的支持，极大地推动工业仓储项目提升市场竞争力、顺利践行绿色转型。与此同时，各国金融监管机构对上市公司ESG信息披露的要求在不断提升，头部物流集团因此加强在环境、社会和公司治理方面实施系统化运营战略。

我们预计，绿色物流项目在未来将更具市场竞争力。新能源、新材料等绿色、低碳、环保技术的应用，将使入驻园区的租户在节省成本的同时增强企业声誉、履行社会责任、提升企业可持续发展能力。在促进企业建立良好的内部治理和风险管理体系、确保合法合规与稳健经营的同时，优质的绿色仓储物流项目也将因此更具租金溢价与资产增值潜力。

为量化评估物流地产市场绿色转型现状，仲量联行调研了全国已获各类机构认证的全部绿色物流仓储项目。我们发现：

1. 全国已获绿色认证的物流仓储项目超过350个，覆盖90多个城市，呈现多点发展态势。即使是上海和天津这两个获得美国绿色建筑委员会能源与环境设计先锋（LEED）绿色建筑认证的物流项目最多的城市，它们的项目总数也仅占全国获得绿色认证物流项目总量的12%。

2. 在仲量联行统计的全国物流地产总项目中，获得绿色认证的项目数量仅占3.9%，未来提升空间巨大。

3. 2017年全国认证数量开始显著增长，增速逐年加快，2022年呈现井喷态势。

4. 外资开发商更加重视ESG理念，目前全国84.3%的LEED绿色建筑认证物流项目为外资持有。

根据仲量联行研究部的统计，已获绿色认证的物流项目租金较周边市场平均租金高出6.1%。其中，一二线城市项目的平均溢价更为显著，达到5%至7%；而下沉城市的溢价低于2%。

从具体城市的表现来看，天津获得绿色认证的物流项目溢价高达12%；北京、廊坊和宁波的物流项目绿色溢价可以达到9%左右。

仲量联行此前发布的《可持续发展的价值》报告发现，中国一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2%至10%，其中最高级别绿色认证（例如LEED金级、铂金级）的资产溢价表现更为突出。

对比办公楼市场，物流地产项目的绿色溢价也相当可观。但我们认为，这更多的是由于获批绿色认证的项目多为周边市场和同类物业中条件最优质的标杆项目，并多由成熟开发商持有运营，租金表现在多种有利因素加持下本就优于市场均值。若控制这些有利因素，将获得绿色认证的项目与区位相近、品质相等、条件相似但未获绿色认证的优质项目对比，则租金差距并不显著。但是，随着双碳政策严格落实、租户绿色租赁需求增强，绿色物流项目的租金溢价和市场表现将进一步提升，促使更多的资产持有方积极探索物流项目的绿色转型方案，形成正向传导、正向反馈、正向激励的良性循环。

目前，我国绿色债券发行规模处于全球领先水平。2022年，我国绿色债券发行量高达1.76万亿元，同比增长32.8%，位列全球绿色债券市场发行规模排名前三。与此同时，对绿色金融的监管制度体系也日趋完善。2022年7月29日，绿色债券标准委员会发布《中国绿色债券原则》，标志着国内标准的进一步统一并与国际接轨，大幅度提升了绿色纯度。

伴随着相关政策法规的不断完善、投资规模的稳步上升、产品与业务的创新升级，预计绿色金融领域将在绿色转型、“双碳”环保的大背景下进一步有序发展、提速发展。通过适当的经济激励措施和制度安排，绿色金融政策工具也有望不断增加企业和项目从事绿色经济活动的收益、降低和补偿其相关风险，推动企业资源环境成本内部化、企业市场价值精确化，引导企业自发减少具有负外部性行为、增加正外部行为，协助企业解决在绿色低碳化转型、绿色融资和绿色运营过程中存在的增量成本与增量收益之间的时间错配、权益错配、技术错配，促进绿色可持续发展，并反过来不断推动形成和完善与绿色发展更为相容的绿色金融制度。

在提前明确和充分契合境内外绿色项目的评估体系、评价目标、界定标准的基础上，以ESG评价体系为导向的绿色金融，可以助力符合条件的绿色物流项目提升融资优势、拓宽融资渠道、降低融资成本、试错成本与合规成本，使相关利益方更多地享受到绿色信贷、绿色债券等绿色金融的支持和随之而来的良好的投资回报，践行“绿色+建筑+科技”的绿色发展道路。

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