跨境电商重仓华南，物流市场显韧性

作为数字赋能国际贸易的成功应用、经济全球化成果和推动力量，跨境电子商务这一新业态新模式，已成为我国外贸发展的新动能、转型升级的新渠道、高质量发展的新抓手和促进国际贸易便利化的重要组成部分，在这几年间逐步走到对外商贸舞台的中央并取得令人瞩目的发展成果。根据海关总署的数据 ，2022年中国跨境电商进出口规模首次突破2万亿元人民币，达到2.1万亿元，同比增长7.1%；其中，出口规模总计约1.5万亿元，同比增速达10.1%。

在全国范围内，广东堪称跨境电商行业的“先行者”与“引领者”。2022年广东省跨境电商进出口值达6,454亿元，规模在8年内扩大近43倍，年均增速高达72%；广东占全国跨境电商进出口总值的43.4%，在全国名列榜首。

广东之所以能引领国内跨境电商产业发展，实际上是其在产业链、基础设施和商业模式等诸多领域优势的体现与成果。

一方面，广东省拥有与跨境电商业态形成绝佳匹配的消费品制造业优势及完善且布局紧凑的基础设施体系，在跨境电商行业中兼具产业与商贸往来的“先发优势”。

另一方面，广东跨境电商产业在规范化、平台化的转型过程中，成功发展出跨境电商“全托管”的全新商业模式，带动产业高速发展。

全托管模式下，商家仅承担商品的生产和供应工作，电商平台企业则全权负责跨境商贸中的日常运营、流量营销、物流仓储运输等关键环节。平台通过运用自身的运营经验，以自有的数字化购物平台直接面对海外消费者，确保跨境平台服务规范化，有效解决传统跨境电商产品的质量问题，并利用海外用户消费数据赋能本地供应链，助力把握海外流行趋势且价格实惠的商品在成熟稳定的海外电商市场中攻城略地、成功突围。目前，广东跨境电商行业已掀起采用全托管模式的热潮。

全托管模式：催生华南物流仓储新需求

在全托管模式下，由于承担了部分商品货物的存储与运输的职能任务，跨境电商平台企业对于仓储空间的需求随着自身业务的迅速扩张而水涨船高。再加上跨境电商主要依靠航空物流进行承运，龙头企业为抢占先机，正纷纷布局广州这一国家综合货运枢纽，以及佛山、肇庆、江门等邻近广州白云国际机场的省内其他制造业城市。

根据仲量联行统计，今年前三季度，希音、Temu、Tiktok Shop及速卖通等跨境电商龙头企业在海外业务持续较快增长的形势下，在广州、东莞、佛山、江门和肇庆等地合计完成了逾180万平方米（含预租）的非保税仓库租赁成交，显著推动了省内非保税高标仓储空间的快速去化。

值得注意的是，今年以来，上述跨境电商企业基本上只选择在广东省内布点及扩张其国内物流仓储网络，这让广东主要物流仓储市场的需求增长势头遥遥领先全国其他省市。跨境电商需求持续放量和头部企业抢筹优质仓储资源，不但稳定了相关设施整体租金水平、促进了物流仓储市场的健康发展，也有效提振了设施运营商和机构投资者的信心。

得益于跨境电商行业扩张规模在华南“一枝独秀”，与国内其他区域相比，年内华南地区主要城市的非保税物流市场供求仍相对均衡。广州、东莞和佛山今年大体量新增供应和存量空置空间被头部跨境电商租户迅速整租去化，三季度，三市空置率比去年年末有所下降或持平。

从短期来看，预计跨境电商龙头企业仍将依托全托管模式下的低价作为主要竞争手段，并将围绕海外市场流量和广东优质供应链资源展开更为激烈的竞争，以尽可能延续市场份额的快速增长。因此，短期内头部跨境电商企业有望继续活跃于华南非保税物流仓储市场，推动市场空置去化。

中长期内，随着跨境电商平台自建仓库、海外供应链投资等前瞻布局的逐步落地成型，其在广东的仓储租赁新增需求可能将出现一定的波动。但无论如何，跨境电商平台所建立的海外“To B”和“To C”通道、所持续整合的生态链、供应链、信息链，将长期助力制造业开拓海外市场、完成转型升级、实现长期发展；物流仓储行业作为制造业和外贸业的重要配套与承接节点，伴随着本地制造业和跨境电商平台经济的发展，华南地区物流仓储租赁需求的内生增长动力有望获得强化。