生命科学行业融资遇冷，市场各方如何打好“不动产”这张牌？

一个无可争议的事实是中国生命科学产业的投融资市场正在经历低谷期，以下一系列的数据足以印证。2022年中国医疗健康领域投融资总额减少，与2021年相比下降47%，2023年一季度，投融资活跃度延续理性趋势，共计29亿美元。

在此大环境下，研发投入大、回报周期长的生科企业要如何轻装上阵，聚焦研发？企业可以做出哪些调整，转换运营模式以实现长远高质发展？

今年2月，保险业巨头友邦人寿携中宏人寿等投资人以逾32亿元的金额购得上海金创大厦的4栋物业组合。该物业组合位于张江高科技园区内，租户多为生物医药企业，项目稳定的租赁表现持续受到以险资为代表的长线资本的青睐；无独有偶，近期仲量联行助力周大福与啟城旗下的投资平台Concora康达源收购了一处位于张江医谷的生命医学产业园，园区为知名药企先声药业自主开发，收购完成后，先声药业仍在园区内进行研发活动。

笃信长期价值投资的险资和专注生命科学领域的地产投资平台陆续出手，这或许能为融资遇冷的生命科学企业提供新的解题思路——打好手中的“不动产牌”可助一臂之力。通过剥离非核心资产，生科企业得以回笼资金，将资源投入到产品研发的“主业”中，为开拓研发类业务留出更多空间和可能。

仲量联行华东区投资与资本市场负责人孙翎：“我们已经帮助一些国内大型药企启动了轻资产运营管理。引入投资机构购买生命科学企业自有物业或土地，企业再以售后返租的形式或共同开发的形式利用现有物业空间，回流的现金可以投入至管线的研发，让投资机构与企业真正做到各司其职。这种运作方式在海外成熟市场中已经较为普遍，国内企业也正在探索中前进。”

仲量联行统计，自2020年起上海生命科学物业成交数量连年攀升，2023年一季度已录得两宗成交。参与交易的资本方呈现愈发多元的趋势，内外资齐齐入场，除传统不动产投资基金越来越多地关注该物业类型，高瓴、红杉、康桥资本等传统私募机构也陆续布局生命科学物业投资，形成PE+RE私募股权与不动产基金相结合的模式。此外，地产开发商及公募REITs的投资基金正积极寻求标的，探寻扩大投资规模的机会。部分入局较早的投资机构已搭建起完备的资管团队，建立生命科学园区特有的资管品牌，以服务产业为宗旨，不断提升园区运营能力，增加项目稳定性。

仲量联行华东区研究部董事丁婷：“先前我们看到生命科学物业的投资多以机会型、增值型为主，通过对物业的翻新改造方式，获取更高的租金收益及资本值。随着投资机构愈加丰富，生命科学物业的投资方式正变得越来越多元。收购企业自持物业的机会有望继续增加，未来开发型投资及大规模资产组合或将成为新趋势。企业售后返租的项目运营或者开发型投资的单体项目规模的增加，都对投资机构的资管能力提出更高要求。”

受益于公募REITs的发行，生命科学物业投资仍将保持活跃。2022年，由仲量联行助力的华夏杭州和达高科产业园上市，这也是全国首单生物医药产业园REITs。孙翎表示：“公募REITs为投资者打通了生命科学物业‘投融管退’的闭环，能够有效盘活存量资产，拓宽资金渠道，提升存量资产的流动性，这也是资本愿意进入相关物业市场的重要原因。”生命科学园区的公募REITs方兴未艾，更广阔的投资机遇正在逐渐显现。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人：“中国卫生总费用占GDP的比重为7%，与发达国家相比，仍有较大差距，值得更多长期投资。此外，国内创新药、创新医疗器械发展迅速，在一些领域已处于全球领先的位置，我们看到越来越多的中国企业正积极探寻出海路径，海外业务的发展又将反哺国内市场，相信生命科学行业的全球合作会更加丰富，因此我们对这一产业依然抱有信心，也相信生命科学物业市场将会迸发更多新的生机。”