中国集成电路持续高速发展，上海全产业链孕育市场租赁需求

我国集成电路行业经过多年的积累与培育，实现了快速发展，整体实力显著提升。以地区来看，中国已成为全球最大的半导体单一市场，销售额全球占比接近30%。

上海市作为发展集成电路产业最早的区域，2022年集成电路产业销售额已超过3,000亿元，在全国市场占比超过25%，在中国集成电路行业的发展中拥有举足轻重的地位。作为上海三大先导产业之一，未来集成电路行业预计将继续呈现出其强大的增长潜力。

集成电路产业链上中下游紧密联动：上游作为基础技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产设备和原材料生产制造环节；中游代表产业链主体领域，包含从IC设计、制造到封测安装的开发环节；下游的应用则十分广阔，场景主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗设备、光伏智能等领域。
 

随着汽车低碳化发展和智能化升级，无论是传统燃油车还是电动车，其整车芯片数量和价值都在持续上升，同时随着新能源车渗透率的不断提升，进一步加速推动中国汽车芯片市场规模高速增长，庞大的终端市场将为与汽车芯片相关的集成电路产业提供广阔的发展空间。
 

未来几年，人工智能芯片将会迎来更加广阔的市场空间。中国人工智能核心产业市场规模持续平稳增长，预计在2025年将达到4,000亿元，未来三年复合增长率达到27.4%。伴随数智化转型升级，人工智能产业也将支持以AI芯片为主的需求快速增长。

总体来看，目前中国集成电路公司的技术水平与国外领先企业仍有差距，尤其是在高端产品和先进工艺方面存在瓶颈。加速培养增强本土企业的开发创新能力，引导集成电路高端领域的技术突破愈发显出必要性和紧迫性。

长三角地区是我国集成电路企业密度最高的区域之一，而上海作为长三角区域的城市龙头，拥有国内最完整的集成电路产业集群，从半导体设备、原材料、EDA工具到IC设计、IC制造、封装测试，吸引了众多业内领先企业入驻。上海各高校、科研院所和研发中心等创新资源的聚集也为产业发展提供了充足的人才储备，同时上海市“一体两翼”的产业蓝图规划为加快谋划建设长三角示范区集成电路产业基地提供了政策支持。上海在发挥集成电路产业引领作用上被寄予厚望。

上海吸引了台积电、英特尔、三星、日月光等集成电路行业产业链龙头公司设立研发和生产中心，在对本土企业的培育方面也发挥着不可替代的作用。在晶圆代工领域，总部位于上海的中芯国际作为国产代工的龙头，目前在上海已有2座晶圆厂投产并另有1座正在建设中；在我国目前最有可能突破技术封锁并带动产业链前端发展的封装检测领域，OSAT厂商长电科技也在张江科学城设立了设计服务和汽车电子中心；而在技术含量较高的制造设备和原材料领域，上海本土企业中微半导体和沪硅产业也在国内处于领先地位。

从产业园区总体租赁需求来看，科技互联网企业占比41%，是最为主要的需求来源之一，其中以芯片为主的硬科技类企业占据科技互联网企业的一半左右，为20%，与芯片联系相当紧密的新能源汽车相关产业和生命科学产业也分别占比16%和22%。

从集成电路产业租赁热力图来看，上海产业园区内承载了众多集成电路企业的租赁需求，其中以张江和漕河泾板块内的独栋项目最为突出。张江作为构筑集成电路产业链框架的基地，设有上海集成电路研发中心和设计中心，意图打造世界级集成电路产业集聚区；漕河泾则是下游汽车电子、人工智能开发等新兴热门联动企业的汇集之地，两个板块拥有的人才、政策和下游联动优势成为集成电路产业链各环节公司设立设计研发和办公场所的首选地。

同时对于集成电路产业链后端，上海2022年集成电路行业总销售额约为3,000亿元，稳居全国第一，其庞大的市场需求也使得近年来许多企业在靠近生产、研发基地的办公楼板块设立公司分部，以更好实现自身在上海乃至整个长三角区域的产业闭环。
 

在市场需求、政策支持和人才汇集的加持下，上海集成电路产业集聚效应和发展能级将进一步提升，在吸引国际领先企业踊跃入驻的同时，未来也有望诞生更多成为集成电路技术标杆的本土企业，成为上海办公楼、产业园区需求来源中的重要组成部分。

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