睿见“生”机：从成熟生态预见中国生命科学市场前景

2023年行至第三季度，全球生命科学领域投资情绪仍趋于谨慎。据动脉橙数据库统计，2023年上半年全球医疗健康产业共发生1570起融资事件，同比减少18起；融资总额约302亿美元，较2022年同期下降；尽管国内以650起融资交易数量、同比增加27起的成绩领跑全球，但投融资总额同比下降超40%，全球融资环境寒意渐浓。

在融资节奏整体放缓的背景下，生科企业在专注创新研发与资本运作的同时，开始更注重降本增效。在企业房地产管理方面则体现为：企业寻求在短期的成本节约和优化房地产策略之间找到平衡，实现成本效益，赋能研发主业，推动增长。实际上，国内已经有大型药企启动了轻资产运营，这样的变化是中国生科产业走向成熟、积蓄新势能的体现；在行业尚待迸发新活力的阶段，不妨借鉴他山之石。

本文将基于仲量联行在生命科学领域的全球化视野与服务经验，以生科产业最成熟的美国市场为例，为国内生命科学企业和相关投资者明智决策、行稳致远提供参考。

美国生科领域投融资遇冷与全球趋势一致，从相关物业投资成交金额和标的上可见一斑：2022年美国生命科学物业投资成交金额同比下降12.3%，投资情绪趋于谨慎。

作为全球生科领域最成熟的市场，美国相关物业市场资金仍旧充足。从大宗交易上来看，近年来，美国市场生命科学物业大宗交易额已从每年约50亿美元增长到每年超过100亿美元。尽管市场规模仍不及办公楼，但其仍是一个有吸引力的可持续增长领域。

受益于政策端倾斜，生命科学物业市场的韧性在中国或许更加凸显。仲量联行华东区投资与资本市场部负责人孙翎：“生命科学物业作为底层资产通过c-REITs退出的方式，受到更多基金平台关注；越来越多的机构投资者、多样化的投资及退出渠道，使生命科学物业在投资市场上仍具潜力，2023年下半场，我们预计规模化的投资组合将继续受到青睐。”

美国成熟的生科产业生态孕育出了多个活力充沛的产业集群；基于对相关集群的深度洞察，仲量联行推出了生命科学产业集群评估模型以及排名，旨在揭示成就这些创新集群的关键因素和未来机遇，以期为相关企业与投资者厘清和拓宽思路。

在此评估模型下，波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥在2022年的集群排名中雄踞前三；其中，波士顿的生命科学企业和相关岗位数量最多，实验室与基础性生物医药研究布局最广。

仲量联行华东区研究部董事丁婷： “美国市场的资本导向型较强，超过1800万平方米的生命科学物业存量中，排名前五的业主所持有的物业占比达27%（>500万平方米）。这些业主拥有丰厚的物业运营经验，且物业往往集中于高校附近，众多高校在建设产业生态圈、扶持初创生科企业中扮演重要角色，丰富的智力支持与投资活动是这一生态源源不竭的生命力。”

反观中国——尽管国内市场仍以政策导向为主，但也出现了向成熟市场靠拢的迹象：相关业主在提供实体空间和硬件支持之外，还开始协助企业申请环评、辅助推进行政流程。丁婷认为，国内初创型生科企业将愈发依赖能够提供软性支持的生科园区，或将催生综合性的生命科学社区集群。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人：“当前国内市场中，生命科学产业社区和产业社群这两个模式极为稀缺，但预计他们将成为长期投资该领域物业的重要视角，并为相关企业研发创新提供动能；在向综合性生命科学社区迈进的过程中，‘全生命周期资产管理’是重要方向，即需要通过专业的资产运营，在企业不同发展阶段满足对于物业的不同需求，生命科学产业正在突破创新、蓄势待发，作为研产运营的重要空间载体，前瞻性的企业房地产策略和高效运营将是企业可持续增长的基石。”

在全球范围内，仲量联行为逾360家领先的生物制药、生物科技和医疗器械等生命科学企业提供房地产相关服务，专业知识覆盖研发中心、实验室、工厂、办公场所和物流设施等多种生命科学资产类别。在北美市场，我们有超过2400名专业人士为该行业的客户提供服务，完成了超过2300项租赁交易以及近9.6亿美元的投资交易顾问，管理设施面积超过830万平方米；在中国市场，年度租赁项目超60个，管理设施面积超60万平方米。

仲量联行为生命科学企业和投资者提供定制化的房地产策略洞见和解决方案，包括市场调研、物流及供应链咨询和设计、选址咨询与交易、投资咨询与交易、建造和项目管理、物业和设施管理、资产剥离和售后返租等。