美国产业集群更新，中国生命科学企业如何乘风登陆？

2022年以来，国内生命科学行业融资环境趋紧，企业加速创新，提高成果转化效率成为当下最为紧迫的内容和方向。为此，越来越多的生命科学企业正积极开拓海外市场的发展与合作。放眼世界，处于行业“风向标”与理想出海目的地的美国市场，生命科学行业受持续加息影响，短期内资本投入和市场估值同样受挫。在此环境下，美国的生命科学产业集群的特征，以及行业趋势上对中国生命科学企业昭示出极大的借鉴意义。

为了给中国生科企业提供更加清晰的美国市场选址参鉴与产业指引，仲量联行诚意推出《房地产视角下的美国生命科学产业》报告，以“回顾”与“展望”为线索，提供了美国生科产业的过往、当下和前瞻视角，并以业内首创的集群模型为据，遴选出2023年美国前十大生科集群，并指出值得关注的生物制药、医疗科技与生物制造市场。

总体而言，2022年6月至2023年6月间，美国生科市场尤为波动，国内企业与投资者应充分认识到大洋彼岸正在发生的挑战：

• 资金动态下行，投资者“求稳”。2023年上半年录得742笔风险投资交易，与2021年同期的1,434笔相比近乎腰斩；其中，成熟的企业更受风投资机构青睐，占据交易量份额的34%。
  
  
• 生物科技行业低迷：两大生物科技指数落后大盘超过1年，公共资本支持下降，迫使企业寻求其他资金或收缩业务确保现金流。

现象01 新技术涌现，推进产业发展
直觉外科在旧金山湾区扩租、Spark Therapeutic在费城建设基因治疗中心……新的医疗设备和科技以及生物制造科技发展强劲，成为美国生命科学产业发展的关键驱动力。

睿见生机01 新兴子市场彰显增长态势与潜力
仲量联行首创了独家评估方法，以就业、职位发布、风险投资资金、临床试验以及行业集中度和绩效等变量建立了评估模型，并甄别出了在医疗科技、生物制造这两个特定子行业中显现出突出优势的市场。

以费城为例，随着细胞和基因治疗行业的成熟，该市场逐步成为创新疗法制造的主要参与者。疫情期间，药明康德先进疗法（WuXi ATU）在费城的产能增加了两倍，为其CTDMO业务模式新建了约13,006平方米的设施。

现象02 实验室空间供应浪潮冲击
波士顿是美国代表性的生科产业集群之一，也是实验室空间供给集中的子市场。2008年金融危机期间，波士顿已租用实验室空间面积约为130万平方米，至2023年6月已经增长至超过325万平方米。

睿见生机02 行业成熟度高，租金触底反弹将更迅速
仲量联行数据显示，波士顿的实验室空间在金融危机后的2年达到空置高峰，租金于空置高峰后的1年多内触底反弹；而上述时期中已租实验室空间的大幅增长侧面印证了行业的快速成熟，以往的反弹速度已经不适于行业的当下情况；此外，在2023年的前3.5个月，美国的风险投资额超过了2008-2012年的年度平均额（76亿美元）。因此，尽管目前实验室空间供应浪潮正在冲击各地市场，然而在创纪录的资金就绪、行业成熟的前提下，预计相关房地产的租金反弹的到来会比以往迅速。

现象03 岗位空缺大幅增长，人才需求上升
美国新发布的生命科学职位需求在2023年第一季度大幅增长，并于第二季度恢复至2022年创纪录的高位。

睿见生机03 成熟市场领跑行业反弹，产业集群引力显现
仲量联行数据显示， 2023年5月和6月生命科学职位空缺激增，月度空缺位列有记录的前六位。地理分布上，48%的岗位集中于美国前十大市场。人才需求持续的前提下，各地对实验室空间的需求可能会增加。

仲量联行统计显示，在2022年6月至2023年6月间，共有379家进行2-3期临床试验的总部企业分布在大波士顿、旧金山湾区、费城等5个集群内；人才需求高企、科研创新密集、企业总部集聚的各地生命科学产业集群将是中国企业登陆美国市场、选址落地和寻求增长的理想起点。

统观全美，在历史悠久的代表性产业集群如波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥，集群内的企业数量在过去15年间大幅增长；此外，仲量联行的评估模型显示，包括湾区布里斯班、达勒姆市中心等十几个与科研资源毗邻的市场相继涌现，为有志于出海美国市场的中国生命科学企业创造了天然的登陆起点、创新枢纽与人才储备中心。在行业静候暖意、放眼海外市场之时，不妨以本报告为参鉴，精准谋划出海路径，在全球竞争中笃行致远。

在全球范围内，仲量联行为逾360家领先的生物制药、生物科技和医疗器械等生命科学企业提供房地产相关服务，专业知识覆盖研发中心、实验室、工厂、办公场所和物流设施等多种生命科学资产类别。在北美市场，我们有超过2400名专业人士为该行业的客户提供服务，完成了超过2300项租赁交易以及近9.6亿美元的投资交易顾问，管理设施面积超过830 万平方米。

凭借对北美市场的深厚洞见与广泛网络，仲量联行以“出海一站式服务”为中国生命科学企业投资者提供定制化的海外房地产策略和解决方案，包括市场调研、物流及供应链咨询和设计、选址咨询与交易、建造和项目管理、物业和设施管理、资产剥离与售后返租等，助力客户整合市场全景信息、精准选址落地、甄别投资机遇，在海外市场中行稳致远、决胜千里。