防范化解风险，加速放松限制性政策，2024年住宅市场有望修复
2023年，中国住宅市场持续深度调整，置业需求及房企开发投资意愿度仍处于磨底状态。为巩固置业信心及投资者预期企稳，“认房不认贷”等一系列需求端措施于2023年下半年在全国多个城市及地区陆续落地，多个核心一、二线城市陆续针对现有的限制性政策进行了优化。
2023年中国整体信贷及货币政策延续边际宽松态势。央行于2023年中累计降准0.5个百分点，1年期贷款市场报价利率（LPR）和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别下调至3.45%和4.2%。
2023年第四季度，随着中央托底房地产力度继续加大，房企投资意愿度初现止跌企稳迹象，住宅开发投资同比降幅逐渐收窄。在中央持续加速落实一系列针对“保交楼”工程的支持性举措、加快推进项目复工和建设交付的背景下，全国住宅竣工数据较2022年明显改善。
2023年，全国新建商品住宅销售面积共计录得9.5亿平方米，同比下降8.2%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2023年四季度20城市一手住宅成交面积合计约3416万平方米，环比上升20.9%，同比下降1.9%。
2023年四季度，受市场预期未取得实质性回暖、购房者整体置业需求信心依旧不足的影响，全国商品住宅销售价格同比整体承压。12月，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%；在二手住宅方面，随着挂牌量持续攀升及购房者观望情绪加重，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。
2023年，全年全国土地市场供求延续承压态势；尽管如此，一线及核心二线城市内位处核心区域的优质地块持续受到房企的青睐。2023年四季度，一线城市住宅用地平均溢价率达5.7%；二线城市住宅用地平均溢价率为3.6%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为3.0%。
从去年12月的中央经济工作会议内容来看，2024年房地产领域的工作重心和重点在于防范化解风险，当前房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。值得关注的是，此次中央经济工作会议再度提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，因此预计2024年在加大对房企融资支持的基础上，将增强对民企融资的支持。
在需求端，中央监管部门要求各地继续优化调整楼市政策工具箱刺激置业需求回升，预计2024年各城市的限制性政策有望进一步放开，有效降低置业者的购房成本及购房门槛将会成为未来一年政策优化的大方向。
