清明特稿|生命服务业的“估”与“量”

又是一年清明。每到这时，与承载人间日常的“阳宅”相对应的“阴宅”——墓地不免被拿出来探讨一番。“入土为安”的墓地是不少中国人对生命终点的期望，随着中国城镇化发展、居民收入和消费水平增长、人口老龄化加重，与墓地相关的殡葬业迅速发展：2006年，民政部管理的公墓数量为692个，至2012年，数量达1597个；2013年起，以墓地销售与殡仪服务为主营业务的企业陆续挂牌上市，规模化与市场化加速。数据显示，2020年，中国殡葬服务市场规模达2577亿元，2015-2020年年化增速约8.7%；2022年，中国殡葬服务细分产业中，墓地服务占比超过50%。专业机构预计，中国殡葬服务市场未来增长节奏稳定，至2026年，市场规模将达4114亿元，年复合增长率预计达8.1%。时至今日，这一产业的对外传播也悄然发生了变化：在相关企业官网上，殡葬业被“生命服务业”所替代。

产品与“地产”高度相关但有本质区别，殡葬企业在IPO前后如何进行价值评估？“生命服务业”内涵几何？正值清明之际，仲量联行根据服务某头部殡葬品牌逾10年的深厚经验分享了如下洞察。

仲量联行深度参与了国内头部殡葬及生命科技服务提供商IPO筹备，提供了多方位的评估服务，包括上市物业评估、收购对价分摊评估（PPA）、员工期权评估；上市后，还提供了出于审计参考目的的PPA评估以及并购项目的内部参考评估服务。

1997年国务院发布《殡葬管理条例》，在全国范围内推行火葬，其中的关键目的便是节约土地成本；而在供地收紧、城市人口扩容、农业、林业、建筑、水利等主要用地面积均需要保障等多重因素影响下，殡葬用地供需不平衡。以上海为例，按上海市“十三五”规划，五年仅增建设用地61平方公里，目前经营性殡葬供地尚未列入政府建设用地供地计划中；此外，根据上海城市建设规划要求，政府对建设公墓实行总量控制，对建立公墓实行许可制度，未经批准，不得新建。《上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年上海全年常住人口死亡14.8万人，死亡率为5.96%；2023年的数据分别为15.8万和6.37%。因此，不难推导出，在公墓总量控制、死亡人口攀升的背景下，经营性墓地逐渐稀缺。

^{*1138亩约0.76平方公里}

仲量联行评估咨询服务部华东区资深董事高景棠：“殡葬用地属于建设用地中的特殊用地，供给稀缺，行政审批严格，拿地门槛高，国内正在推动公墓集约化和规模化建设。殡葬服务的核心内容是‘殡’‘葬’两方面；‘殡’以火化为主流，仅由政府机构提供，殡仪馆为不以盈利为目的的事业单位，民营资本可以参与的是‘葬’，即墓地服务以及其他产品和服务。”

我国民政部《公墓管理暂行办法》规定：公墓分为公益性公墓和经营性公墓，经营性公墓属于第三产业。购置的墓地即为经营性公墓产品。高景棠分享道：“在中国，逝者往往倾向于‘落叶归根’回到原籍，因此经营性墓园呈现出了极强的地域性；作为‘一次性消费产品’，经营性墓园的存续期和销售期较长；而受限于土地供给、行政审批要求如经营许可证等因素，殡葬行业的准入门槛较高，因此国内目前民营资本参与的、规模化的殡葬企业较少，至今上市企业数量仅为个位数。”

区别于住宅等传统房地产项目，经营性墓地土地的特殊之处在于其使用权性质属于用益物权中的建设用地使用权，购墓者与经营性墓地的经营主体的关系类似租赁和服务管理的关系，购墓者不直接享有所购置墓地的所有权，而是拥有墓穴20年的使用权。从评估视角来看，墓地资产属于特殊资产（非标资产），常规房地产开发评估思路并不适用。

以仲量联行评估咨询服务团队协助头部殡葬品牌IPO为例，在进行上市物业评估时，尽管墓园本身由土地、建筑物和构筑物*组成，然而市场上缺乏资产交易案例，且墓园收益模式多样、管理服务比重高，因此团队经过多次深度的客户访谈、实地考察，并与境外市场实践进行对比，最终采用了成本法对上市物业进行了评估。

^{*构筑物：主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等。}

成本法：根据评估对象的重置成本或重建成本来求取价值，多用于交易不太活跃的特殊资产。在使用成本法进行评估时，评估师需要对成本构成进行分析和比对。

仲量联行评估咨询服务部华北区资深董事李萍萍：“对于首次公开发行目的的墓园物业资产的评估，成本法是更加客观且适用的方法。除了适用于这一特殊资产外，成本法也适用于其他非标资产，例如非标生产厂房、基建设施如港口码头、公共设施如图书馆、博物馆等资产。”

2014年8月，国内知名殡葬企业福寿园发布了“收购目标公司股权”的公告，公司以总价1.1亿元人民币收购了重庆白塔园殡葬开发有限公司60%的股权。这是中国殡葬企业在资本市场的首宗收购，也标志着殡葬企业正式融入资本市场。伴随国人生命观念升华、殡葬需求逐渐区域多元化，因此近年来，国内殡葬业逐渐向旅游、文化和休闲行业靠拢，陆续推出“游览＋祭扫”等产品，公墓本身对审美和游逛性提出了新的要求，墓园设计、祭祀品得到大型殡葬企业关注，结合企业的扩张策略，收并购需求由此产生。

以仲量联行服务的殡葬企业客户为例，挂牌上市后，企业为进一步拓展服务、进入特定区域市场而采取收并购策略，收并购对象为小型的民营殡葬企业；在此过程中，为确保客户在“买买买”之前对被收购企业的价值有清晰的了解，仲量联行在收购前期为客户提供被收购公司的股权价值评估；在股权交割完成后，为客户提供审计参考用途的收购对价分摊（PPA）服务。

收购对价分摊：是指会计准则规定的非同一控制下企业合并成本在取得的可辨认资产和负债之间的分配。评估师需要辨认所购企业的各项资产和负债，评估其公允价值，并将收购价格根据合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债的公允价值进行分配，并通过分配差额得出商誉。

在评估视角下，对小型殡葬企业的收购中会涉及到无形资产，例如未完成合同、经营许可牌照等；此类资产无形而有价，对它们的辨认以及合理评估是收购价格分摊的重点和难点。

2020年第七次全国人口普查数据显示，我国65岁及以上老年人口达1.9亿人，占总人口的13.5%；2023年末，这一数量近2.2亿，占15.4%；据联合国预测，2025至2030年，中国每年死亡人数将升至1110-1222万人，可以预见的是，死亡人数的增长将直接推动殡葬行业需求量的提升和演进，助推中国殡葬行业以及法律体系进一步走向成熟和完善。

在以理性的视角审视这一行业的同时，也需要看到殡葬业本身无法脱离对“人”的关怀：2023年，中国殡葬协会发文表示，殡葬业不同于一般资源的短期配置，它关乎国计民生和基础人权尊严，与医疗、教育、养老领域类似，需要长期稳定配置。

仲量联行认为，作为特殊的商业形态，殡葬业的终极目的不应也不能脱离对生命和个体尊严的关注；作为面向全行业的企业价值评估服务提供商，仲量联行以专业知识与扎实经验助力客户揭示资产真正价值，同时也恪守职业道德，坚信生命与尊严无价。

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