新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径（下篇）

近日，仲量联行发布了《高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢》白皮书，在上篇文章中重点分析了国企如何利用CRE战略框架优化，高效应对重组后业务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战；本篇将进一步阐述如何通过引入新型需求实现国企物业利旧焕新，并以国有资产的功能优化与创新为抓手有效推进城市界面更新和功能优化。

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非房地产国企由于缺乏专业的管理能力，其主业经营利用之外的不动产容易陷入长期闲置或低效使用的状态，从而转化为低效无效资产（“两资”）。据各地发改委、规划局和住建局统计，全国各主要城市普遍面临大量闲置或低效利用资产的问题。国有企业名下也集中了大量此类“两资”，亟待通过有效的运营管理充分发挥其潜在价值。

仲量联行以广州市属国企管理的经营性物业为样本（除住宅、基础设施配套、物流仓储项目之外），分析发现国企存量物业样本整体呈现以下特征：

• 整体物业楼龄较老，15年以上老旧项目数量占比约60%；

• 以办公楼、商业零售类型为主，数量占比约70%；

• 主要分布在老城区内，数量占比60%以上。

由于存在一定的市场风险和管理风险，部分国企存量物业效用较低且难以兑现潜力，而当前市场环境的不稳定则进一步加剧了这些资产保值增值的难度。随着城市转到聚焦内涵式、集约化的发展，这些资产的活化利用成为提升城市活力和竞争力的关键路径之一。

近年来，中国人口年龄出现老龄化与少子化趋势，家庭结构也正朝着小型化方向发展，消费者行为呈现出更加务实且多元化的趋势。受消费趋势影响，一线及部分二线头部城市的商业业态呈现对应的结构性新热点。在良好的经营业绩支撑下，长租公寓、有限服务型酒店及消费医疗服务等新兴业态市场规模持续扩大。

除了上述业态以外，活力老人养老公寓、月子中心等高附加值服务业在一线及头部二线城市也呈现较大的未来发展空间。随着人口结构的进一步演化与消费理念更新，其市场渗透率有望逐步提升，将成长为新的市场亮点。

新型消费业态的选址普遍要求位于人口密集、毗邻公共设施、交通便利的城市区域。此外，新型需求对于不同规模的物业载体适应性普遍较好，但在消防、空间改造灵活性等方面有一定要求。结合广州市属国企管理的经营性物业样本分析可以发现，国企存量物业能够适配新型消费需求业态的选址要求。

此外，新型消费业态的轻资产的合作模式及良好的市场经营表现，符合国企在合规要求的指导下盘活资产的资产经营模式。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅：“通过针对性的改造升级，并与新型业态运营商合作，不仅可以增强资产本身的市场竞争力，还能更好地满足市场的实际需求。此外，政府的支持、多种改造模式的选择以及技术上的可行性，为国企存量物业的转型升级提供了坚实的基础和无限的可能性。”

从城市管理与经营的角度，仲量联行创新性地提出了高质量城市不动产管理（Urban Real Estate Strategic Approach，以下简称“URE”）概念，旨在从整体规划的角度改善资产市场资源配置和供需匹配，推进利旧焕新。

通过纵向挖掘资产市场综合管理创新增长点，横向引入金融活水，助推资产与资本的双轮循环，将有益于推进城企共赢，并加速城市高质量发展与内涵式增长，增强整体经济的稳定性。

对国企而言，利用多元化募资盘活手段推进资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理，降低融资成本、增强募资的灵活性，有利于盘活后项目维持长线经营，并充分实现国有资产盘活、保值增值。除资产运营效益之外，国企可在二级市场/交易所，通过资产的合规剥离实现企业瘦身。对接金融端，国企也能以更加规范化和市场化的要求提升资产管理水平及治理能力。

站在社会功能角度，国有资产的利旧焕新有助于提升其企业形象，并为资产运营市场提供宝贵的示范和借鉴价值，激活投资活跃度。以国有资产的功能优化与创新为抓手，也将有效推进城市界面更新和功能优化，带动区域的经济要素合理流动和高效集聚、服务畅通国内大循环。