睿见全球，启航新章 全球房地产与投资市场速览

日前，仲量联行“睿见2024”首场线上分享会“睿见全球启航新章”顺利结束。在本次研讨会上，仲量联行亚太区首席研究官Roddy Allan、亚太区资本市场研究负责人Pamela Ambler以仲量联行在全球各个主要城市开展的调研及收集的数据、信息为基础，对全球宏观经济、房地产市场供需情况和未来趋势、投资市场变化等议题进行了回顾与深入分析，并对2024年全球市场经济增长、利率对房地产以及投资市场的影响、热门赛道投资机遇和策略做出了前瞻研判与建议。

亚太区市场预期相对乐观
在逾300名的亚太区受访者中，近半数认为未来半年内，房地产市场环境和条件将得到改善；这一数据高于美洲市场（22%）和欧洲、中东以及非洲市场（29%）的相应预期；

大踏步回归办公室，追求高品质成重要诉求
上海、北京、香港、首尔等亚太区主要城市“回归办公室”的比率显著高于其他城市，“追求高品质的办公空间”成为新常态的一大诉求；社交赋能、科技加持且能触发灵感、促进协作的空间是吸引员工“回归办公室”的三大关键因素；

亚太区租赁市场显韧性
截至2023年第四季度，亚太区办公楼租赁市场展现出了强劲的韧性：租赁交易量比三季度增长7%；高于同期欧洲（-28%）、美国（-33%）以及全球市场（-24%）。

供应承压，租金指数下探
办公楼市场供应峰值尚未到来。由于疫情导致工期、开发等决策暂缓，2023年第四季度，除印度德里北区、孟买及韩国首尔外，亚太区各主要城市空置率均高于2019年同期；其中，北京录得12%空置率，与2019年同期约持平，上海则录得23%空置率；2023年第四季度，亚太地区办公楼市场租金指数水平与2019年第四季度的峰值相比略有下探（-7%）。

资产表现分化显著
市场对高品质资产如超甲级办公楼的需求攀升，对非高品质的、老旧资产的需求加速下滑，二者在需求指数上的分化自2020年起愈发显著；乙级及以下的办公楼资产有可能面临因过时而被市场淘汰的风险。

仲量联行亚太区首席研究官Roddy Allan: “ESG已经成为影响投资者与租户决策的关键考量因素和价值驱动因素。仲量联行调研的亚太区8个主要城市的数据显示，优质资产——如超甲级办公楼——在空置率和租金表现上持续优于甲级办公楼，且自2019年起两者分化加剧，市场对非高质量的资产的需求持续下滑。这一趋势提醒投资者需优化投资策略、提供差异化的空间，以确保持有的资产与时俱进，满足当下和未来租户的需求，才有望取得长远的资产回报和升值空间。”

利率走势将影响房地产交易和资产价值的复苏
利率是影响房地产投资和资产估值的关键因素。从2022年3月开始，美联储开始提高关键利率以抑制通货膨胀。其他央行也纷纷效仿，导致整个房地产资本市场承续承压。到2023年底，各国央行在遏制通胀方面取得显著进展，许多投资者认为利率可能已达到顶峰；但考虑到全球许多经济体的韧性，预计利率将在2024年大部分时间内保持高位。

大中华区将引领2024年投资市场复苏
2023年，全球直接投资总金额约4,000亿美元，同比下降50%；其中，亚太区下降24%，下滑幅度小于美洲（-55%）和欧洲、中东及非洲市场（-51%）；预计2024年亚太区直接投资总金额将达到300亿美元，其中大中华区将有望成为投资活动复苏的主要引擎。2023年上半年，中国内地的房地产领域直接投资金额达120亿美元，位居全球第五，亚太区第二。

短期内，高收益策略将得到优先部署
房地产正进入无风险利率高企的新常态，根据资产类别和市场差异，无风险利率可能会比2022年之前的周期低点高出150-250个基点。获取资本的成本更高，因此提供具有竞争力的回报率将是房地产资本部署时的战略重点。

工业与物流投资热度兴起，办公楼仍是主导
尽管与2019年相比，亚太区市场对办公楼这一资产类别的热度有所冷却，办公楼仍在投资组合内占主导地位（40%）；同时，工业与物流板块热度推高，达到27%，约为2019年比重的两倍；在中国内地市场中，办公楼、零售地产以及工业与物流地产是投资者重点部署的三大资产类别，占比分别为54%、19%和15%。此外，在全球范围内，数据中心、生命科学房地产等另类资产未来也有望得到投资者的持续关注；39%的受访者表示，相信在未来五年内，数据中心这一资产类别在资本增值上的表现将最为突出。

仲量联行亚太区资本市场研究负责人Pamela Ambler: “在资本价值看起来正触底企稳的市场中，对回报的更高期待将促使资本先行部署，部分增长型的市场有可能在2024年初反映出资本的这一动态；鉴于可供投资资金的规模和数量庞大，因此能够高效部署的基金将具有先发优势，这一优势在那些对租金预期更乐观的市场中将体现得尤为明显。中期的资本价值增长很可能被低估，对收入增长有把握的策略将得到资本的青睐。”