仲量联行重磅发布《中国酒店存量资产改造白皮书》

在城市更新的大背景下，酒店作为城市的“门面担当”，如何切准城市发展脉搏，顺应从“增量发展”到“存量提质”的转变，并牢牢抓住发展机会，显得尤为重要。

在参与了多个城市更新项目、主导数个酒店存量资产的重新定位，并向超过125家酒店的业主和酒店运营商发起调查问卷后，仲量联行融合实操经验和精准洞察，重磅发布《存量改造，焕然一新——中国酒店存量资产改造白皮书》，助力酒店与城市发展同频共振，为业主提供有益参考，实现资产价值的涅槃重生。

机构数据显示，2011-2018年间，国内新开酒店数量持续递增；按照行业常规的5-8年的更新周期，过去十多年间开业的酒店很多都已经到了需更新改造的阶段。仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示：“目前酒店现状与城市发展不匹配的现象非常普遍。”作为长期持有的运营型不动产，酒店开业多年后，硬件磨损、设施老化等问题逐步显现，加上不断有新竞品入市，存量酒店竞争力减弱，对经营产生直接影响，改造势在必行。

仲量联行的问卷结果显示，酒店的改造原因可归纳为内、外两方面：

内：即酒店项目自身设施老化，以及能耗高、动线设计不合理等硬件遗留问题；

外：即市场环境变化导致项目初始定位与当下需求错位、概念风格过时等问题。

白皮书显示，2024年出境游逐步开放，增加了不少免签目的地国家，国内旅游市场尤其是高端市场需求出现一定程度的分流。周涛认为，这对存量酒店来说是实施改造的窗口期。因此，准确把握市场变化趋势，并合理制定改造方案和计划显得至关重要。

结合改造原因，仲量联行将过程分为外部性评估、内部性评估、物业状态评估三个维度，分析项目的具体问题和影响程度，再有针对性地提出解决方案并落地实施。

1. 外部性评估，找准定位方向

审视市场趋势与酒店定位的匹配度、客源需求的变化、新入市竞品酒店的影响等。

外部性评估先行，是为了从定位适应性上判断是否存在方向性问题，避免本末倒置。

2. 内部性评估，剖析运营效率

对酒店运营情况、业绩表现进行梳理和诊断，进一步确定导致业绩不理想的核心原因。

财务报表中暴露的问题可能与硬件设施本身有关，如能源成本高、维保费用高等可能就是因为设施老旧、规划不合理，需要在硬件评估中重点关注。

3. 硬件评估，有效制定计划

对酒店物业使用状态、磨损情况、设施设备工作状态进行评估，是制定酒店改造计划时的核心考虑要素，也是决定改造投入预算规模和估算改造投资回报的重要基础。

前期评估明确 “问题在哪里”、“是否具备调整条件”之后，“调整哪里”、“如何调整”、“改造成本”、“投资回报”等问题，则需要通过重新定位方案来解决，需要对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度进行深度剖析。仲量联行认为，基于项目特点、市场趋势及业主目标来制定的重新定位方案是否精准，是决定未来酒店经营成败的关键。

预判市场规模，是衡量酒店在持续经营周期内潜力的重要标尺。要深入分析不同档次、客户类型以及消费群体的市场规模及其年度变化率，同时结合区域未来发展规划和支柱产业，全面把握市场动态，提供精准的市场洞察。

筛选高潜力和高价值的客源群体，是制定产品定位的基础。从未来的客户群体这一视角出发，通过对各类客源市场的出行目的、出行结构以及停留时长等因素的深入分析，描绘出当前市场的细致轮廓，并预见到未来的发展趋势和潜在机遇。

剖析竞争对手，是确保未来5至10年内保持竞争优势的关键。竞争对手不应局限于现有酒店竞品，那些在建和待开业项目代表了未来市场的发展趋势和竞争格局，对它们的深入了解将有助于对改造项目制定更具前瞻性的重新定位方案。

为成功实现酒店资产的重塑，以下几点可以作为业主对酒店现有设施进行重新定位和优化调整时重点考量的方向：

• 客房类型
  
  基于不同房型对客房收益的贡献比例，优化客房类型，包括对总统套房的实际坪效进行重点考量和空间设计的优化。
   

• 餐饮空间
  
  大部分酒店全日制餐厅面临效益不佳的问题，如何对全日制餐厅的产品服务进行准确定位亦或与其他餐饮设施进行融合，最大化三餐时段的坪效及人工效率是非常值得思考的问题。
   

• 会议区域
  
  会议区域面积的优化调整也应基于市场需求的变化趋势来进行，确保良好隔音效果的空间间隔将提高会议空间的灵活度，帮助酒店获得更多的生意和提高客户满意度。
   

• 行政酒廊
  
  对行政酒廊真正的竞争对手进行分析，并对其全天候的使用率及对客房溢价的实际效果进行评估，以便对整体的空间设计、增值服务及是否真的需要行政酒廊的配置做出更明智的决策。
   

• 公共空间
  
  健身房、游泳池和SPA等配套设施要利用对酒店整体进行重新定位的契机进行更加精准的定位以达到理想的坪效。
   

• 工程系统
  
  工程系统的优化将提升酒店客人的体验感，有效降低能源成本，提高硬件维护的品质。必要时可引入第三方能源使用效率评估以制定合理的节能改造方案，实现改造目标。
   

• 后台区域
  
  为员工创造更加舒适优越的后区工作环境将有效提高员工满意度和工作效率。因为只有快乐的员工才会有更加满意的客人。

降本增效是当前经济大环境下的核心命题，而能耗是所有酒店重要的成本项。仲量联行本次调研结果显示，有55%的受访酒店希望进行ESG低碳改造，17%的酒店希望对工程系统进行改造，这与被调查酒店中将近三分之一的项目都面临能源成本不理想的状况不谋而合；而我们的实践经验显示，通过技术和管理手段的优化，可以在较短时间内实现显著的减排效果，提升酒店运营的整体业绩表现。

仲量联行中国区智能办公区域主席兼项目与开发管理董事总经理李晶表示：“存量酒店降本增效、绿色转型的需求日益迫切，对于广大的酒店业主来说，如何高效实施酒店硬件设施的改造工程、优化能源效率是重中之重，其中涉及到技术尽职调查、改造策略分析、项目改造计划等关键环节，不仅需要酒店运营者视角，更需要专业的工程师思维。”

2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高，北京和上海录得投资交易额近130亿人民币，其中92.5%是位于核心区的地标性酒店资产。酒店仍是大宗交易市场最受青睐的优质资产之一；对业主和投资人而言，酒店物业升级改造有利于提升项目盈利能力、资产价值和资产流动性，不仅可以提供长期稳定的现金流和财务收益，还可实现资产升值。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示：“对酒店业主来说，改造成本能否被合理的增量现金流在预期的时限内回收，并保持稳定的现金流增长，是实现酒店资产保值增值这一核心目标的基础。受项目现有条件的局限，大部分现存酒店改造的难度系数较新建酒店翻倍增长，具体定制方案的落地和实施极其考验改造团队的资源整合和协调能力，细节把控、预算控制、项目节点把控都需要极高的专业能力做支撑。这就需要业主具备足够前瞻性视角，在专业团队的辅助下达成资产增值的核心目标。”

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作为全球领先的酒店与旅游地产投资咨询专家，仲量联行能够基于丰富的市场洞见和强大的专业能力，顺应市场发展变化，为客户提供覆盖酒店资产全生命周期的优质服务。我们在“投、融、建、管众退”五个方面为客户提供一站式酒店综合解决方案，帮助客户在激烈的市场竞争中取得最佳发展机遇。