工业如何“上楼” ？仲量联行首发产业适配模型

随着全球产业竞争格局的重大调整，“制造业回归”正成为全球中心城市的共同趋势。从国内来看，国家层面持续推进科技自立自强，各地纷纷提出 “工业立市”、“制造强市”等发展战略。在此背景下，如何拓展产业发展空间、推动产业用地提容增效、升级高容高密园区发展模式成为热议话题，其中“工业上楼”作为一种空间载体解决方案在全国掀起热潮。

然而，受制于政府端、开发端、企业端的诉求不同，“工业上楼”推进过程存在挑战。如何吸引企业上楼、激活开发热情成为推动“工业上楼”有序发展的关键。

当前，都市型消费及时尚产业（如珠宝高定、皮具定制、工艺品等）以及信息技术、生物医药等硬科技产业已有上楼实践。“工业上楼”需要坚持产业导向、避免地产化，企业选址及上楼意愿受产业生态、人才供应、区位交通、产品标准、租售价格、运营服务等因素影响。因此，“工业上楼”产业适配既要考虑工艺流程上楼的适应性，又要考虑区域产业生态支撑力及市场可行性。

结合国内外实践案例及仲量联行企业服务经验，“工业上楼”需要核心关注建筑结构、垂直货运、立面设计、机电管井等方面。仲量联行在上海（如，金谷智能终端产业基地WK14-4项目）、杭州（如，小林高科生物医药园区）等实践中发现，具体项目仍需结合本地情况总结客户需求画像，关注工艺流程与指标参数的设计语言转化，关注招商及后期运营角度的项目设计评审。

随着员工福祉在企业选址要素中的地位不断提升，需要跳脱以食堂为中心的园区小配套思维定式，避免配套只是空间上的“有”、缺少“人的体验”。在片区层面，需要以商业网点规划的视角确定商业体系及布局；在项目层面，以商业运营的视角指导业态组合、布局及落位。此外，应当将市场消费趋势、品牌选址特征等纳入配套定位逻辑，激活社区活力。

推广工业上楼，政府端除了考虑降低企业端的使用成本，还需考虑开发端的投资可持续。

以深圳为例，最新的政策文件进一步放宽物业组合和租售要求方面的限制，释放市场活力。在实际操作过程中，遵循“保本微利”的原则，确定物业配比和可售比例。针对收购与回迁成本较高的城市更新类项目，政府允许配置不超过总建筑面积30%的住宅。

以杭州为例，多区出台鼓励存量工业用地有机更新的管理办法，给予开发主体土地提容但不再增收土地价款的政策支持。在政策鼓励下，某民营企业主动盘活存量用地，提高容积率至2.5左右，投资重建近30万平方米的专业园区项目，新载体供应获得市场较高认可度，吸引生物技术企业入驻。

以苏州为例，某优质产业园区租金水平长期维持在30元/㎡/月的低价，降低企业成本，助推企业发展，并通过设立投资类基金对重点企业股权投资，保障园区平台在企业经营层面实现可持续。

作为一项新兴事物，各地在推广“工业上楼”过程中需要理顺工作机制，完善从产业准入、项目审批、项目验收到企业入驻等阶段的工作指引，形成针对工业上楼的技术规范及建筑指南等。