新政风向已敲定，土地使用年限需要重点关注这几个问题

二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》公布，重点提出了关于工商业用地使用权续期的新政策；特别是在土地制度改革方面，提出了“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”，使得“土地续期”方向更加明确。

依照现行相关法律规定，商业用地使用权的期限为40年，工业用地为50年，尽管《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《民法典》等法律法规对土地使用权期满后的续期有所提及，但长期以来，关于土地续期的实施虽有试点，但都缺乏统一明确的指导，此类缺失为地块的估值和交易造成了不确定性，进而为投资带来挑战，将会影响抵押贷款、产权转让，甚至业主方和租户方的正常经营活动和投资决策。目前各方都对政策的细化翘首以盼。

仲量联行通过对全国土地使用权政策、土地年期对价值的影响及实际土地续期案例等维度的梳理，结合投资人访谈反馈，从投资价值类测算、计算模型以及情景分析的角度梳理分析了土地年期问题的影响和应对之策，并于今年发布了《土地剩余使用年限对于房地产价格的影响》报告。近日，该报告的英文版已正式上线，并增加了对香港、澳门两个特别行政区土地使用权制度的介绍，旨在更好为市场各方参与者、特别是重点关注大湾区的客户提供参考。

报告指出，土地使用权年限是房地产评估过程中影响价值的关键因素之一。年期越长，年期这个因素对于价值的影响并未十分明显，随着年份的缩短，边际影响越来越显著；再叠加目前市场环境、投资环境的的多重影响，“年期短”的问题愈发受到关注。

从理论公式的模型看，年限越短对于价值的影响越大。同时，我们还做了不同用途（最高年期不同）的对比发现，价值影响在接近最高年限的时候影响差异不显著，随着剩余土地年期的减少，这种差异开始扩大，当然最高年限越长相应的价值衰减越缓慢。换句话说，随着最高使用年限的增加，相同剩余使用期限的土地使用权的年贬损速度是逐渐减少的。这是因为最高使用年限的增加，使得早期年份相对于整个使用期限的权重降低，因此每年的贬值速度也随之减慢。

通过对投资者的访谈和调研，仲量联行发现，当土地剩余使用年限超过25至30年时，投资者眼中，年期问题对资产价格的影响相对较小。然而，当土地剩余使用年限短于25年，尤其是短于20年时，投资者的关注度就会显著增加。

在这种情况下，投资者通常会通过“土地到期可按一定比例补缴地价续期”或“持有+转售”等模型进行评估，综合判断续期的可能性和未来的投资价值。与此同时，当土地剩余使用年限小于25年时，交易价格中隐含的补缴地价因素影响更大。然而，对于核心区位的核心资产，投资者通常持乐观态度，认为即使剩余使用年限较短，价值贬损的程度也可能小于理论计算的结果。

鉴于目前的实际情况，以及某些地区的特殊政策，早期有一些出让的商业用地首次出让的年限较短，所以近年来，例如广东省深圳市、浙江省海宁市、杭州市萧山区等地陆续出现土地续期的案例以及试点政策。

仲量联行经过梳理发现：目前，多数地区会采用评估的方式作为确定土地续期费用的参考依据，一般情况下，基数的选取有两种方式：一是续期时的市场价格，二是续期时的基准地价。当然在评估续期时，也会考虑规划、区位、用途、土地市场、补偿费用对应的续期时间以及成交情况、地价水平以及变化等综合因素计算得出。市场普遍认同土地到期前可以通过程序有偿续期，这一观点得到了业主方和投资者的支持。同时，续期也必须符合土地规划和法律程序，并确保不影响公共利益。

对于内部收益率（IRR）的影响，报告亦指出补缴地价款是一项重要因素。投资者在评估剩余年限较短的土地时，不仅使用土地年期修正公式，还考虑假设土地可按比例补缴地价续期，以及使用“持有+转售”、“续期费用年金化”等模型进行投资价值的综合判断。由于关乎房地产估值、城市更新等问题，剩余年限少于20年的存量地产的土地续期事宜的重要性在未来将日益凸显。通常情况下，交易土地剩余使用年限较短的物业，交易双方对交易价格往往会更敏感，在短年限的价格折扣以及考虑续期可能性带来利好之间博弈。因此，此次二十届三中全会的“一锤定音”，意义就显得更为重大。

仲量联行评估咨询服务部资深董事韩晶表示：“因为全会所提出的改革任务要在2029年之前完成，所以有关法律法规条款必将逐步清晰和明确。我们建议业主方和投资者综合考虑项目的经营情况、改造潜力和未来盈利能力等因素进行分析和判断，在投资可行性和投资价值分析中，更多地采用情景分析和不同假设以及不同模型进行分析和测算。”

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