“十五五”开局之年，长租公寓的投资机遇何在？

步入 “金三银四” 传统招聘旺季，住宅租赁市场需求也迎来升温。恰逢全国两会圆满闭幕、“十五五”规划编制工作启动之际，中国长租公寓行业的未来发展方向正受到各界广泛关注。在新五年规划的开局之年，这一兼具民生属性与资产价值的赛道，正迎来怎样的投资机遇？

仲量联行长期追踪并深度研判中国长租公寓市场的发展脉络与结构性变化。值此政策方向明晰、市场格局重塑的关键节点，我们希望通过分享前瞻性洞见，助力市场各方精准把握市场趋势，识别结构性机会，在分化中锚定价值增长路径。

一线城市中，北京与上海的长租公寓市场均已形成较为成熟的发展基础，但在需求结构、供应模式以及市场规模上呈现出一定差异。从存量规模来看，上海长租公寓市场体量在全国处于领先地位。截至2025年末，上海在营长租公寓项目达695个，共计约33万套房源，平均租金约为113元/平方米/月，平均出租率为89%。相比之下，北京市场规模相对较小，在营长租公寓项目共243个，共计约11.6万套房源，平均租金为121元/平方米/月，平均出租率达91%。

• 从空间分布来看，京沪两地在营长租公寓项目均呈现向城市外围集聚的特征。上海在营项目多集中于浦东、闵行、松江等外来人口聚集的区域。按环线分布，外环外存量套数占比约64%。而北京项目则以在朝阳、丰台、大兴等区域为主，五环外存量套数占比同样超过六成。
   

• 在供应结构上，两地则呈现不同路径。上海近年来新增长租公寓项目多来自R4租赁住宅用地的新建开发，且新建项目房源数量已超过存量改造项目。与此同时，在以针对办公楼、酒店或产业物业进行存量改造为主的基础上，北京市场未来也将有更多集体用地用于长租公寓建设。

2025年，资本对长租公寓的关注度持续提升。其中，上海长租公寓投资市场延续较高活跃度，全年共录得12宗长租公寓大宗交易，合计成交金额达82.4亿元；相比之下，北京长租公寓投资市场交易规模相对有限，全年仅录得3宗交易，合计成交金额约为31亿元。

仲量联行发现，外资投资者更倾向于选择增值型投资机会——即通过资产改造、运营提升或租金增长实现价值提升。这一偏好的背后，是长租公寓在当前房地产资产类别中被普遍视为抗周期能力较强、现金流相对稳定的投资标的。在办公和零售物业面临结构性调整的背景下，一些符合城市更新规划的物业，通过改造转型为租赁住房，不仅能够提升资产利用效率，也为资产价值重塑提供了新的路径。这类具备改造潜力的项目，也因此成为资本市场关注的重点。其中，保险公司入局收购增值型改造物业的趋势已经开始浮现，值得市场各方进一步关注。

从政策、需求、供应及投资四个维度来看，仲量联行认为，“十五五”期间的长租公寓市场仍具备较为明确的发展空间。
 

• 首先，在政策层面，《“十五五”规划纲要》明确提出“健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，并强调‘规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业’，为行业提供了清晰的制度预期和政策支撑。此外，今年的《政府工作报告》也有“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”、“优化保障性住房供给”等提法。地方政府的表述则更为具体，如北京在2026年市政府工作报告重点任务清单中强调“鼓励支持市场化长租公寓发展”。这意味着未来住房租赁体系将呈现“保障性租赁住房”与“市场化长租公寓”双轨并行、协同发展的格局，两者分别聚焦民生托底与品质化、多元化居住需求，共同构成多层次住房供应体系的重要支柱。
   

• 其次，在需求结构方面，长租公寓的客群持续扩大。人口持续流入、人才落户政策不断优化、以及年轻家庭租住观念的转变，正共同推动租赁市场稳定发展。以上海为例，2021至2025年间年均落户人才约7.4万组，明显高于2016至2020年期间约2.1万组的水平。随着落户政策逐步放宽，高学历、稳定就业人群对品质稳定、配套完善的租赁住房需求将持续增长。青年白领仍将是长租公寓市场的主力客群，而应届毕业生、自由职业者、在校师生、陪读家庭等多元化群体的租赁需求也将日益凸显。特别是在香港等市场已经发展成熟的学生公寓等细分品类，也有望在内地实现突破性发展。
   

• 第三，在供应端，上海未来新增的长租公寓项目仍将主要来自R4租赁住宅用地的新建开发，区域分布以浦东等外环外板块为主，核心城区的供应依然相对稀缺。北京的新增供应则预计主要依托集体经营性建设用地开发，项目仍将继续集中在大兴、通州等五环外区域。与此同时，随着城市更新进程加快，存量物业改造有望获得更多政策支持，这不仅为老旧和困境资产提供了转型路径，也为缓解核心城区租赁住房供给不足开辟了可行方案。

自2022年国内首支租赁住房REITs上市以来，目前共有8支保障性租赁住房REITs。其稳健的业绩表现和有序推进的扩募，为更大范围的租赁住房市场构建“投融管退”闭环提供了宝贵经验。与此同时，多层次REITs生态正加速成型——以“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”为代表的机构间类REITs产品，通过私募或定向方式为更多尚未达到公募标准的优质长租公寓项目提供退出与资本循环通道。随着更多优质项目进入稳定运营阶段并持续产生现金流，长租公寓投资市场有望吸引更多机构投资者参与布局。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“当前，长租公寓市场正处于政策深化、需求扩容与资本重构的关键交汇点。在强有力的政策支持下和日益多元化的租赁需求推动下，保险公司以及各类金融机构正加速布局这一赛道。对投资者而言，聚焦核心地段、把握政策窗口、精选运营伙伴，是在这一轮市场发展中胜出的关键。”

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